房地产行业点评报告：投资销售累计降幅扩大，竣工面积保持增长

销售数据同比下降，东部区域市场表现较优 国家统计局发布2023年1-7月商品房投资和销售数据。2023年1-7月，全国商品房销售面积6.66亿平，同比下降6.5%（1-6月-5.3%），其中商品住宅销售面积同比下降4.3%；1-7月商品房销售额7.05万亿元，同比下降1.5%（1-6月+1.1%），其中商品住宅销售额同比增长0.7%。分区域看，1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为3.0%、-9.5%、-6.4%、-6.9%（1-6月分别为7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%）。据我们跟踪的64城数据，8月前两周新房销售面积同比降幅仍超30%，三季度销售市场或将持续承压。 新开工意愿不足，竣工数据较为靓眼 2023年1-7月，全国房屋新开工面积5.70亿平，同比下降24.5%（1-6月-24.3%）； 其中住宅新开工面积4.15亿平，同比下降25.0%（1-6月-24.9%），降幅进一步扩大，在三季度销售走弱预期下房企开工意愿保持低迷。2023年1-6月，房屋竣工面积3.84亿平，同比增长20.5%（1-6月+19.0%），其中住宅竣工面积2.80亿平，同比增长20.8%（1-6月+18.5%），竣工端数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策持续推进预期下，预计全年竣工数据有望保持增长。 开发投资降幅扩大，房企资金压力犹存 2023年1-7月，房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降8.5%（1-6月-7.9%），其中住宅开发投资额同比下降7.6%，开发投资降幅持续扩大主要源于销售市场持续低迷，回款压力增大，房企投资拿地和开工动力下降。2023年1-7月，房地产开发企业到位资金7.82万亿元，累计同比下降11.2%（1-6月-9.8%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%（1-6月分别为-11.1%、-23.4%、-0.9%、+2.7%），仅自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 投资建议 自7月下旬政治局会议定调以来，中央多部密集发声支持购房政策宽松，一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，政策边际持续改善。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、销售数据同比下降，东部区域市场表现较优 国家统计局发布2023年1-7月商品房投资和销售数据。2023年1-7月，全国商品房销售面积6.66亿平，同比下降6.5%（1-6月-5.3%），其中商品住宅销售面积同比下降4.3%；1-7月商品房销售额7.05万亿元，同比下降1.5%（1-6月+1.1%），其中商品住宅销售额同比增长0.7%。分区域看，1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为3.0%、-9.5%、-6.4%、-6.9%（1-6月分别为7.1%、-9.0%、-6.0%、-0.8%）。据我们跟踪的64城数据，8月前两周新房销售面积同比降幅仍超30%，三季度销售市场或将持续承压。 图1：2023年1-7月商品房销售面积同比下降6.5% 图2：2023年1-7月商品房销售金额同比下降1.5% 2、新开工意愿不足，竣工数据较为靓眼 2023年1-7月，全国房屋新开工面积5.70亿平，同比下降24.5%（1-6月-24.3%）； 其中住宅新开工面积4.15亿平，同比下降25.0%（1-6月-24.9%），降幅进一步扩大，在三季度销售走弱预期下房企开工意愿保持低迷。2023年1-6月，房屋竣工面积3.84亿平，同比增长20.5%（1-6月+19.0%），其中住宅竣工面积2.80亿平，同比增长20.8%（1-6月+18.5%），竣工端数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策持续推进预期下，预计全年竣工数据有望保持增长。 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3/8 eWdY8YaX9ZvYrUvYrUuZuZ6M9R7NnPmMmOpMeRoOzRkPpOmR7NnMrOxNsQnPuOmOrM 图3：2023年1-7月房地产开竣工面积同比下降24.5%和增长20.5% 3、房企投资拿地意愿不足，开发投资数据持续承压 2023年1-7月，房地产开发投资额6.77万亿元，同比下降8.5%（1-6月-7.9%），其中住宅开发投资额同比下降7.6%，开发投资降幅持续扩大主要源于销售市场持续低迷，回款压力增大，房企投资拿地和开工施工动力下降。 图4：2023年1-7月房地产开发投资额同比下降8.5% 4、自筹资金边际改善，房企资金压力犹存 2023年1-7月，房地产开发企业到位资金7.82万亿元，累计同比下降11.2%（1-6月-9.8%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%（1-6月分别为-11.1%、-23.4%、-0.9%、+2.7%），仅自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 图5：2023年1-7月房地产开发企业到位资金下降11.2% 图6：2023年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0% 5、投资建议 自7月下旬政治局会议定调以来，中央多部密集发声支持购房政策宽松，一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，政策边际持续改善。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。