行业点评报告：商品房销售金额仍增长，新开工承压竣工改善

商品房销售额保持增长，半年度成交数据值得期待 国家统计局发布2023年1-5月商品房投资和销售数据。统计局指出，2023年月度数据与2022年已公布数据间存在不可比因素，5月基数调整幅度较3-4月扩大。 主要原因：（1）对退房数据进行修订；（2）统计执法检查中的问题数据进行改正； （3）剔除非房地产项目投资及抵押性质的销售数据。2023年1-5月，全国商品房销售面积4.64亿平，同比下降0.9%（1-4月-0.4%）；1-5月商品房销售额4.98万亿元，同比增长8.4%（1-4月+8.8%），其中商品住宅销售额同比增长11.9%。 分区域看，1-5月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为14.9%、-4.2%、1.3%、22.9%（1-4月分别为15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。 新开工面积保持低位，竣工数据持续改善 2023年1-5月，全国房屋新开工面积3.97亿平，同比下降22.6%（1-4月-21.2%）； 其中住宅新开工面积2.90亿平，同比下降22.7%（1-4月-20.6%），降幅进一步拉大。伴随二季度热点城市土拍热度抬升，预计下半年房企新开工意愿将会提升。 2023年1-5月，房屋竣工面积2.78亿平，同比增长19.6%（1-4月+18.8%），其中住宅竣工面积2.02亿平，同比增长19.0%（1-4月+19.2%），连续四个月上行，在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下，预计竣工数据将持续改善。 开发投资数据持续承压，房企资金压力犹存 2023年1-5月，房地产开发投资额4.57万亿元，同比下降7.2%（1-4月-6.2%），其中住宅开发投资额同比下降6.4%，开发投资数据降幅持续扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。2023年1-5月，房地产开发企业到位资金5.60万亿元，累计同比下降6.6%（1-4月-6.4%），其中自筹资金单月下降29.2%，销售回款资金有所改善，企业资金压力犹存。 投资建议 整体来看，5月购房政策持续宽松，中央和核心一二线城市政策调控不及预期，商品房销售成交数据有转弱趋势。6月在房企半年度业绩冲刺下供应放量，优惠折扣力度提升，叠加LPR下调预期，居民购房购买力和信心有望提振，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、商品房销售额保持增长，半年度成交数据值得期待 统计局指出，2023年月度数据与2022年已公布数据间存在不可比因素，5月基数调整幅度较3-4月扩大。主要原因：（1）对退房数据进行修订；（2）统计执法检查中的问题数据进行改正；（3）剔除非房地产项目投资及抵押性质的销售数据。2023年1-5月，全国商品房销售面积4.64亿平，同比下降0.9%（1-4月-0.4%）；1-5月商品房销售额4.98万亿元，同比增长8.4%（1-4月+8.8%），其中商品住宅销售额同比增长11.9%。分区域看，1-5月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为14.9%、-4.2%、1.3%、22.9%（1-4月分别为15.7%、-4.2%、1.3%、30.4%），东部和东北区域市场回暖进程较快。 图1：2023年1-5月商品房销售面积同比下降0.9% 图2：2023年1-5月商品房销售金额同比增长8.4% 2、新开工面积保持低位，竣工数据持续改善 2023年1-5月，全国房屋新开工面积3.97亿平，同比下降22.6%（1-4月-21.2%）； 其中住宅新开工面积2.90亿平，同比下降22.7%（1-4月-20.6%），降幅进一步拉大，源于2022年以来品牌房企投资信心不足，房企新开工意愿较弱。伴随二季度热点城市土拍竞争热度提升，预计下半年房企新开工意愿将会提升。2023年1-5月，房屋竣工面积2.78亿平，同比增长19.6%（1-4月+18.8%），其中住宅竣工面积2.02亿平，同比增长19.0%（1-4月+19.2%），连续四个月上行，在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策下，我们预计竣工数据将持续改善。 图3：2023年1-5月房地产开竣工面积同比下降22.6%和增长19.6% 3、房企投资拿地意愿不足，开发投资数据持续承压 2023年1-5月，房地产开发投资额4.57万亿元，同比下降7.2%（1-4月-6.2%），其中住宅开发投资额同比下降6.4%，开发投资数据降幅持续扩大主要源于房企投资拿地意愿不足，导致开复工面积减少，短期伴随销售边际回暖和集中土拍热度回升，房企供给端扩张能力有望企稳回升，长期来看房企融资恢复正常，开发投资能力有望企稳。 图4：2023年1-5月房地产开发投资额同比下降7.2% 图5：2023年1-5月房地产施工面积同比下降6.2% 4、销售回款资金有所改善，房企资金压力犹存 2023年1-5月，房地产开发企业到位资金5.60万亿元，累计同比下降6.6%（1-4月-6.4%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-10.5%、-21.6%、+4.4%、+6.5%（1-4月分别为-10.0%、-19.4%、+4.0%、+2.5%），销售回款资金持续改善，企业自筹资金压力犹存。 图6：2023年1-5月房地产开发企业到位资金下降6.6% 图7：2023年1-5月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别-10.5%、-21.6%、+4.4%、+6.5% 5、投资建议 6月以来，我们跟踪的新房和二手房成交环比出现回落，楼市也再度出现转弱势头，市场对于稳定房地产需求端的政策分外期待。在逆回购利率和MLF下调后，6月LPR调整概率增大，有望提振居民购房购买力和信心，政策窗口期值得关注。2023年我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。