房地产行业点评报告：金九银十不再，销售投资承压竣工持续增长

累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 国家统计局发布2023年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积9.26亿平，同比下降7.8%（1-9月-7.5%），其中商品住宅销售面积同比下降6.8%；1-10月商品房销售额9.72万亿元，同比下降4.9%（1-9月-4.6%），其中商品住宅销售额同比下降3.7%。10月单月商品房销售面积和金额分别同比下降11.0%和8.1%（9月单月分别下降10.1%和13.6%），单月销售金额降幅收窄。 分区域看，1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-3.7%、-9.6%、-3.3%、-8.7%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，11月前两周新房销售面积同比降幅仍超15%，四季度销售市场或将持续承压。 新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 2023年1-10月，全国房屋新开工面积7.92亿平，同比下降23.2%（1-9月-23.4%）； 其中住宅新开工面积5.77亿平，同比下降23.6%（1-9月-23.9%），在销售去化压力下房企开工意愿仍不足。1-10月，房屋竣工面积5.52亿平，同比增长19.0%（1-9月+19.8%），其中住宅竣工面积4.01亿平，同比增长19.3%（1-9月+20.1%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据有望保持双位数增长。 开发投资降幅扩大，销售回款资金持续承压 2023年1-10月，房地产开发投资额9.59万亿元，同比下降9.3%（1-9月-9.1%），其中住宅开发投资额同比下降8.8%，在销售市场复苏不及预期和回款压力下，房企投资拿地和开工动力持续下降。2023年1-10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿元，累计同比下降13.8%（1-9月-13.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%（1-9月分别为-11.1%、-21.8%、-9.6%、-6.9%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 投资建议 9月以来二线城市限购政策持续宽松，但居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。我们预计在销售表现持续低迷情况下，四季度核心城市购房政策或将持续优化。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，四季度政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、累计销售数据降幅扩大，单月销售数据仍不及预期 国家统计局发布2023年1-10月商品房投资和销售数据。1-10月，全国商品房销售面积9.26亿平，同比下降7.8%（1-9月-7.5%），其中商品住宅销售面积同比下降6.8%；1-10月商品房销售额9.72万亿元，同比下降4.9%（1-9月-4.6%），其中商品住宅销售额同比下降3.7%。10月单月商品房销售面积和金额分别同比下降11.0%和8.1%（9月单月分别下降10.1%和13.6%），单月销售金额降幅收窄。分区域看，1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-3.7%、-9.6%、-3.3%、-8.7%，中部地区降幅明显。据我们跟踪的64城数据，11月前两周新房销售面积同比降幅仍超15%，四季度销售市场或将持续承压。 图1：2023年1-10月商品房销售面积同比下降7.8% 图2：2023年1-10月商品房销售金额同比下降4.9% 图3：2023年1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-3.7%、-9.6%、-3.3%、-8.7% 2、新开工降幅收窄，竣工数据持续增长 2023年1-10月，全国房屋新开工面积7.92亿平，同比下降23.2%（1-9月-23.4%）； 其中住宅新开工面积5.77亿平，同比下降23.6%（1-9月-23.9%），在销售去化压力下房企开工意愿仍不足。1-10月，房屋竣工面积5.52亿平，同比增长19.0%（1-9月+19.8%），其中住宅竣工面积4.01亿平，同比增长19.3%（1-9月+20.1%），竣工数据表现优秀。在受疫情影响延期的项目陆续交付、保交楼政策持续推进的双重预期下，我们预计全年竣工数据有望保持双位数增长。 图4：2023年1-10月房地产开竣工面积同比下降23.2%和增长19.0% 3、销售回款不及预期，开发投资降幅扩大 2023年1-10月，房地产开发投资额9.59万亿元，同比下降9.3%（1-9月-9.1%），其中住宅开发投资额同比下降8.8%，在销售市场复苏不及预期和回款压力下，房企投资拿地和开工动力持续下降。 图5：2023年1-10月房地产开发投资额同比下降9.3% 4、国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压 2023年1-10月，房地产开发企业到位资金10.73万亿元，累计同比下降13.8%（1-9月-13.5%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6%（1-9月分别为-11.1%、-21.8%、-9.6%、-6.9%），国内贷款和自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 图6：2023年1-10月房地产开发企业到位资金同比下降13.8% 图7：2023年1-10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-11.0%、-21.4%、-10.4%、-7.6% 5、投资建议 9月以来二线城市限购政策持续宽松，但居民端在宏观经济、收入预期和房价上涨预期等多重因素影响下，购房信心尚未完全修复，政策带动的购买力明显不及预期。我们预计在销售表现持续低迷情况下，四季度核心城市购房政策或将持续优化。 我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，四季度政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、滨江集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。