行业点评报告：投资销售持续承压，竣工面积表现靓眼

销售累计降幅扩大，东部区域市场表现较优 国家统计局发布2023年1-8月商品房投资和销售数据。2023年1-8月，全国商品房销售面积7.39亿方，同比下降7.1%（1-7月-6.5%），其中商品住宅销售面积同比下降5.5%；1-8月商品房销售额7.82万亿元，同比下降3.2%（1-7月-1.5%），其中商品住宅销售额同比下降1.5%。8月单月商品房销售面积和金额分别同比下降12.2%和16.4%（7月单月分别-15.5%和-19.3%），单月销售数据降幅有所收窄。 分区域看，1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-0.7%、-8.9%、-4.5%、-8.5%。据我们跟踪的64城数据，9月前两周新房销售面积同比降幅仍超20%，销售市场或将持续承压。 新开工意愿不足，竣工数据保持增长 2023年1-8月，全国房屋新开工面积6.39亿方，同比下降24.4%（1-7月-24.5%）； 其中住宅新开工面积4.66亿方，同比下降24.7%（1-7月-25.0%），在销售表现低迷预期下房企开工意愿仍不及预期。2023年1-8月，房屋竣工面积4.37亿方，同比增长19.2%（1-7月+20.5%），其中住宅竣工面积3.18亿平，同比增长19.5%（1-7月+20.8%），竣工数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策持续推进预期下，预计全年竣工数据有望保持增长。 开发投资降幅扩大，房企资金压力犹存 2023年1-8月，房地产开发投资额7.69万亿元，同比下降8.8%（1-7月-8.5%），其中住宅开发投资额同比下降8.0%，开发投资降幅持续扩大主要源于销售市场持续低迷，回款压力增大，房企投资拿地和开工动力下降。2023年1-8月，房地产开发企业到位资金8.71万亿元，累计同比下降12.9%（1-7月-11.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-12.8%、-22.9%、-7.3%、-4.3%（1-7月分别为-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%），仅自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 投资建议 自7月下旬政治局会议定调以来，地产需求端政策宽松，一线城市认房不认贷政策落地，南京、青岛、郑州等二线城市取消限购，政策边际持续改善。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、销售累计降幅扩大，东部区域市场表现较优 国家统计局发布2023年1-8月商品房投资和销售数据。2023年1-8月，全国商品房销售面积7.39亿方，同比下降7.1%（1-7月-6.5%），其中商品住宅销售面积同比下降5.5%；1-8月商品房销售额7.82万亿元，同比下降3.2%（1-7月-1.5%），其中商品住宅销售额同比下降1.5%。8月单月商品房销售面积和金额分别同比下降12.2%和16.4%（7月单月分别-15.5%和-19.3%），单月销售数据降幅有所收窄。分区域看，1-8月东部、中部、西部、东北区域商品房销售额同比增速分别为-0.7%、-8.9%、-4.5%、-8.5%。据我们跟踪的64城数据，9月前两周新房销售面积同比降幅仍超20%，销售市场或将持续承压。 图1：2023年1-8月商品房销售面积同比下降7.1% 图2：2023年1-8月商品房销售金额同比下降3.2% 2、新开工意愿不足，竣工数据保持增长 2023年1-8月，全国房屋新开工面积6.39亿方，同比下降24.4%（1-7月-24.5%）； 其中住宅新开工面积4.66亿方，同比下降24.7%（1-7月-25.0%），在销售表现低迷预期下房企开工意愿仍不及预期。2023年1-8月，房屋竣工面积4.37亿方，同比增长19.2%（1-7月+20.5%），其中住宅竣工面积3.18亿平，同比增长19.5%（1-7月+20.8%），竣工数据较为靓眼。在受疫情影响延期的项目陆续交付和保交楼政策持续推进预期下，预计全年竣工数据有望保持增长。 图3：2023年1-8月房地产开竣工面积同比下降24.4%和增长19.2% 3、房企投资拿地意愿不足，开发投资数据持续承压 2023年1-8月，房地产开发投资额7.69万亿元，同比下降8.8%（1-7月-8.5%），其中住宅开发投资额同比下降8.0%，开发投资降幅持续扩大主要源于销售市场持续低迷，回款压力增大，房企投资拿地和开工动力下降。 图4：2023年1-8月房地产开发投资额同比下降8.8% 4、自筹资金边际改善，房企资金压力犹存 2023年1-8月，房地产开发企业到位资金8.71万亿元，累计同比下降12.9%（1-7月-11.2%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-12.8%、-22.9%、-7.3%、-4.3%（1-7月分别为-11.5%、-23.0%、-3.8%、-1.0%），仅自筹资金边际改善，销售回款资金持续承压，企业资金压力犹存。 图5：2023年1-8月房地产开发企业到位资金同比下降12.9% 图6：2023年1-8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-12.8%、-22.9%、-7.3%、-4.3% 5、投资建议 自7月下旬政治局会议定调以来，地产需求端政策宽松，一线城市认房不认贷政策落地，南京、青岛、郑州等二线城市取消限购，政策边际持续改善。我们认为地产板块当前估值水平、配置比例、市场预期和行业基本面都处于较低水平，2023下半年的政策窗口期值得关注。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。