上海投资 2023年第四季度

上海-2024年1月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 投资 四酒季店度共成录得交5宗酒额店录资产得大宗近交易年，占最总成高交额的1/3以上。 •2达0人23民年币第2四17季.6度亿共元完，环成比20下笔降大1宗5%成，交同，比合下计降成2交5%金。额 第如需一了太解平更多戴资维讯斯， 请联系 市场研究部 主中国管区 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 投资及资本市场部 交额环比上升。 •2型0交23易年主第导四。季商度铺大、宗酒投店资、商市务场园情区绪及平综稳合，主体要均由录投得资成 海总成交金额的一半以上。 简可，第一太平戴维斯研究部 •随注着意消力费转向支酒出及店商和旅零的售资复产苏。，该越两来类越资多产的成投交资总者额正占在上将 •未者很来难一按年计写字划楼退出供投应资量。较大，租赁市场需求疲软，投资 此同时，保险公司将继续选择优质零售资产。 •当将规零模售业零纳售业入投房资地组产合投的资开信发托商基向金轻将资加产速模一式些转拥型有。相与 “厚的在企机业构正投在资抢者购观打望折之资际产，资。”金雄 LouisaLuo 主中管国区 +862163916688 louisa.luo@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 投资 图1：上海大宗投资市场,2016-2023 Q1Q2Q3Q4 市20场23概年述第四季度共完成20笔大宗成交，合计15成%交，同金比额下达降人2民5%币。217.6亿元，环比下降 第易，四总季成度交写额字为楼6及3.商1亿务元园人区民共币录，得同9比笔下交降7收0购%，办环公比资下产降作4为%自。5用笔办交公易空为间企，业其买中家4 120 100 80 60 40 20 0 20162017201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 主20要23由年投第资四型季交度易大主宗导投，资投市资场型情买绪家平主稳要，为实险业背资、景信的托机及构一。些商资铺金、酒实店力、雄商厚务、园拥区有 及业地综合产市体场均正录在得经成历交价额格环调比整上，升一。些上优海质商资进产一的步下投探资的价可值能已性经，显但现对。于尽长管期价投格资存者在而为重言，要提。前布局并踩准市场复苏的趋势更 随投着资消者费正在支将出注及意商力旅转的向复酒苏店，越和来零越售多资的产额。的该一两半类以资上产。成20交23总年额4占季上度海共总录成得交5宗金 家务园为科区技成交/软共件占公比司2。9第%，四与季5度2%写的字近楼五及年商平市均场水持平续相承比压大，空幅置下率降连。上续海8个写季字度楼攀租升赁，平字均楼租的金新持增续供下应跌仍。在同高时位，，未存来量5写年字上楼海未写来计生划存一能些力退的出不策确略，定这性导也致使机得构投投资资者者很对难 写字楼资产的态度依旧谨慎。 零上海售市城区场零售市场2023年第四季度上海零25售.0万市平场方城米区新内增有供两应个。购全物市中购心物开中业心，空共置年率同环期比下下降降0.90个.8个百百分分点点。其至中11核.5心%商，较圈去环 酒产的店企资业产，大其宗中交包易括，金买峰家控多为股（拥水有泥实公业司资） 比购下物降中0心.9空个置百率分下点降至09.7.3个%百，分非点核至心1商2.圈1% 40 40,000 图2：土地成交面积和楼面单价，2014至2023 35 30 25 20 15 10 5 0 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 以加坡人民金币鹰2集4.团3（亿林元木收种购植了及宝能格源丽资酒源店；开新发公华司酒）店以；人某民矿币业1公7亿司元收收购购了上了海外滩凯宾万达斯基瑞 大酒店49%的股权。 去化仍需时间，迫使全市甲级写字楼平均 写四字季度楼，市上场海甲级写字楼市场迎来五个新项20目23入年市末，，共全计市4甲2.级4万写平字方楼米总供存应量。为截至场1,8录36得万5平.7万方平米方。四米季净度吸全纳市量甲，全级年写净字吸楼纳市量当。共四计季64度.3，万全平市方甲米级，写与字20楼20租年金水环平比相下调年跌2.1幅%为，至5.0每%平，方中米央每商天务人区民、次币级6.7商元务。区全和和非5.0核%心。商受务到区新跌增幅供分应别影为响4，.6外%加、新5.项2%目 。0.全1%市，购为物每中平心方首米层每平天均人租民金币环25比.8微元降，较去金年环同比期持下平，降而0.非4%核；心其商中圈核存心量商及圈新首项层目租以0.1更%多。租金优惠吸引租户入驻，环比下降 将一零些售拥业有纳相入当规房地模零产投售业资投信资托组基合金的将开加发速商司向也在轻继资续产收模式购优转质型零。与售此资同产时。近，保年险来公，包注于括资万达产/、商凯场德管和理绿的地同在时内，的也开在发出商售在部专分零广场售，资其产中。2包0括23位年于，万松达江出、周售浦了和九金个万山达的零心的售项运目营。管售理出权后。，万达依旧拥有购物中 工业/物流市场 来源CREIS;第一太平戴维斯研究部 空同比置率上环升比4.6上个升百1分.2点个。百分点，至20.3%， 季奉度贤内子录市得场两，共个计新约增1项4.目5万，分平别方位米于，将宝全山市、 表1：各物业子市场回报率和资本价值1，Q4/2023 甲级写字楼 产业园区 核心购物中心 核心街铺 高端服务式公寓 长租公寓 五星级酒店 物流资产 毛回报折率算与比净率回2报率 70-80% 75-85% 55-65% 70-80% 50-60% 70-80% 35-45% 80-85% 净回报率 3.5-4.75% 4.0-5.0% 3.5-4.75% 3.0-3.5% 3.5-4.25% 4.0-5.25% 2.5-3.5% 4.75-5.25% （人资民本币价每值平估方值米） 40-90,000 20-40,000 50-95,000 80–150,000 55-75,000 20-45,000 40-60,000 7-11,000 2考虑到税金、主营成本及其他费用等成本 1回报率是指位于市区的、通达无阻、持有结构清晰、由业主100%持有的物业在假设满租情况下的毛回报率。资本价值基于地上建筑面积的每平方米价值–零售物业低楼层价值更高。 来源第一太平戴维斯研究部 投资 百分点。 非度，保空税置高率标结仓束存了量连推续升多至个74季5.度8万的平上方行米，保。本持季在1币6每.3%平，方与米上每季月度49持.4平元。，租租金金表指现数方同面比，下录降得0人.4个民 择成本更低的项目。 2需0求15吸-2引02了0年一，大3批PL投和资电者子，商由务于公缺司乏的合强适劲的租机赁会和发收项目益。压然缩而，，许2多02投2-资20者23不年得的不新考增虑供投应资和绿疲地软开的利基润的本紧面缩导致也促投使资一者些变得租更户考加虑保在守。邻同近时城，市经选营 元。 服第四务季式度公寓上海服务式公寓市场迎来三个新项目入情市绪，强共烈计，6疲48软套的新住增宅供销应售。市由场于支潜撑在了买租家赁观市望场的率需环比求上。2涨0203.6年个第百四分季点度至，1全9.市3%服，务同式比公下寓降空4.置1个率百有分所点上。调尽，但管受众新多板增块供存应量出项租目率的影入响驻整率体均空有置所上改涨善0.6。%20，2达3年到第平四均季每度月每服平务方式米公人寓民租币金2环70比.6 大宗交易的总价记录。收购后，新业主结束了辉 中粮海景壹号的3栋楼，刷新了全国服务式公寓 2度0满23世年集录团得以13人个民公币寓4项1.目42成亿交元，向其大中悦包城括收三购季了盛集团长达15年的运营管理并在四季度引入“莺 表2：主要土地成交，Q4/2023 栩境内阁基”品金牌、险作资为及新的服运务营式商公寓。本运年营度商的主交导易。但多其为他们如的服博务枫式和公铁寓狮或门长等租境公外寓基业金务仍规在模积，极意搭图建在不门以断3发.6展亿的元住人宅民租币赁的市对场价上收获购益了。上本海季五度角，场铁智狮选Mo假d日en酒a店by7F5r%as股er权酒，店并式在公未寓来。将酒店改造为 主要成交案例 口三至喜来登酒店。 •宝金格峰丽控酒股店以，合人计民建币2筑4面.30积亿约元2向.3万华平侨方城米收，购单了价约目，为三10季.5度万金元峰。这控并股非以该人公民司币第16一.3次4亿收元购拍酒得店虹项 •团上收海购国了金前投滩资东以方人广民场币一1期9.1及12亿6元7个向地陆下家产嘴权集车位万元，合。计建筑面积约3.9万平方米，单价约为4.9 •购新了加上坡海金外鹰滩集万团达以瑞人华民酒币店1，7该亿酒元店向毗万邻达B集F团C外收滩人民金币融8中8心1万，元共。拥有193间客房，单房均价约为 •购某了银绿行地以万人豪民酒币店1。4该.9亿酒元店的开对业价于向20绿11地年集，共团2收8层元，。拥有291间客房，单房均价约为人民币512万 土20地23市年场，上海土地市场交易总额为人民币2,362亿成元交，分同别比占下总降额2的7%60。%商和品3住6%宅。和销商售办性综质合住用宅地用地商办成交综合楼用面地均价成达交到楼人面民均币价每为平人方民米币3每1,平00方0米元。 17,000元。 板价22,960元。 季12度月内进的行第。第三三、第批四次批共次17土幅地涉拍宅卖用分地别拍于卖1，0建月筑及面楼板积价约为26295.8,0万0平0元方。米关，注拍度得较总高价的67包5.括7亿建，筑平面均积24为0.26亿7.3的2万底平价方成米交的。第徐四汇批龙次华土地拍块同，最样终分以为两个总价小成批交次，进建行筑。面12积幅1涉57宅.7用万地平最方终米以，平36均2亿成元交的楼 则有可能被纳入未来的房地产投资信托基金。 市虽然场展零望售和酒店业市场并非基金投资者的传统关情期注间点，的但低由点于回这升些，零市售场和的酒折店扣业定重价新和获需得求了从关疫注公司。酒/个店人也将有其可作能为改标建志成性公资寓产，持或有让，资而金零富售裕资的产 地块编号 区域 用途 （建平筑方面米积） （成亿交人民总币价） （人民楼币每面价平方米） 买家 徐汇0区3龙、0华2、街1道881N8-8UN-0-F4-、0043、地05块、01、 徐汇区 综合 673,207 240.2 35,674 中海地岸产开,发上海西 嘉定区3南1-翔02镇、3J2D-C021-、03230-20单2地元块29-01、 嘉定区 住宅 296,998 89.1 30,015 华润置地份,华发股 浦单元东0新9区01三-0林7-环04外、0区9域01P-0D8P-0-30地90块1 浦东新区 住宅 187,931 73.9 39,303 招商蛇口 宝山区36大-0场1镇、3W7-1021-、13401-0单1元地0块7-01、 宝山区 综合 369,416 70.0 18,948 华润置地 徐汇区斜土街道xh128A-11a地块 徐汇区 综合 127,141 53.6 42,134 国达控投股,中能建 普陀区北新pt泾02产5业