上海住宅租赁 2023年第四季度

上海-2024年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 住宅租赁 在住政房策利租好、赁人口需结求构及彰住房显消费韧方性式变化的推动下，住房租赁市场正在高速发展。 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 •第计四64季8套度新上增海供服应务。式公寓市场迎来三个新项目入市，共 •新及开盛业捷项星目河包湾括星徐邸汇服西务岸公中寓（环二汇批、嘉次伯41瑞0套健）康。服务公寓 •第公寓四市季场度需录求得三回个暖优，空质置长率租环公比寓下项降目3入.2市个。百优分质点长至租1米7.178%0.。3租元金。环比微幅上涨0.2%，平均达到每月每平方 james.macdonald@savills.com.cn 公寓运营及资产管理部 上海 LouisaZhu 的品牌管理。 •四易主季度后，引位入“于莺陆栩家阁嘴”江品畔牌的，鹏结利束海了景长壹达号15在年2辉02盛3年集9团月 •2积0极23收年购，境公内寓外项目基或金可、险改资造及成服公务寓式的公其寓他运类营别商资均产在的 董事 +862163916688*8830 louisa.zhu@savills.com.cn 第一太平戴维斯 机在会不，断扩发大展其的在住服宅务租式赁公市寓场或上长获租益公。寓业务规模，意图 较去年同期增长2.2%。 •2个0百23分年点第至四1季9.度1%，，全同市比服下务降式4公.3个寓百空分置点率。环服比务上式涨公0寓.4租涨金0.6表%现，平有均所租改金善，达2到02人3年民第币四每季平度方米整每体月租2金70环.6比元上， “国际旅行、商务旅行的恢复以及出入境安排趋于便利将有助于刺激服务式公寓的增量需求。” 简可，第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 住宅租赁 图1：服务式公寓新增供应，Q1/2019-Q4/2023 市场动态 个百分点。其中奢华及高级服务式公寓受新 1,200 1,000 800 600 400 200 0 第四季度上海服务式公寓市场迎来三个新 项目入市，共计648套新增供应。新开业项目包括徐汇西岸中环汇、嘉伯瑞健康服务公寓及盛捷星河湾星邸服务公寓（二批次410套）。四季度，位于陆家嘴江畔的鹏利海景壹号在2023年9月易主后引入“莺栩阁”品牌，结束了长达15年辉盛集团的品牌管理。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 徐汇西岸中环汇由香港置地打造，提供169套Studio至两室公寓，面积66-127平方米不等。公寓坐拥一线江景，步行可至7/12号线龙华中路站。嘉伯瑞健康服务公寓为嘉伯瑞品牌在上海的首个项目，地处延安路/江苏路，步行可至2/11号线江苏路站。项目提供了69套159至251平米的三房及四房公寓。 增供应影响，空置率环比分别上涨6.9和1.4个百分点；而主流市场的新入市项目积极去化，空置率环比下降6.4个百分点。 服务式公寓租金表现有所改善，2023年第四季度整体租金环比上涨0.6%，平均租金达到人民币每平方米每月270.6元，较去年同期增长2.2%。其中奢华服务式公寓较上季度下降0.6%，较去年同期持平；而高级及主流服务式公寓环比分别上涨1.0%和0.2%，同比分别上涨2.9%和1.1%。 优质长租公寓市场需求回暖，空置率下降3.2个百分点至17.7%。租金环比微幅上涨 0.2%，平均达到每月每平方米180.3元。 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 相较于传统的服务式公寓，嘉伯瑞健康服务公寓为租户提供了健康管理服务，是一个以自然及健康为导向的新概念品牌。 市场展望 2024年一季度预计将有包括虹尚·安雅居、 静安博邻行政公寓、MOHO静安璞隽服务式 2023年．境内外基金、险资及服务式公寓运 营商均在积极收购公寓项目或可改造成公寓 公寓等优质新项目入市。其中，虹尚·安雅居为虹桥前湾板块内首个租赁住宅项目，该项 图2：服务式公寓租金指数，Q1/2019-Q4/2023 的其他类别资产的机会，扩大其在服务式公 目的入市将为虹桥主城区的人才提供高品质 120 116 Q1/2003=100 112 108 104 100 寓或长租公寓业务规模，意图在不断发展的 住宅租赁市场上获益。本季度，铁狮门以3.6亿元人民币的对价收购了上海五角场智选假日酒店75%股权，并在未来将酒店改造为ModenabyFraser酒店式公寓。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 此外，第四季度录得三个优质长租公寓项目入市，包括城家高级公寓嘉定新城地铁站店、城家公寓上海江川路地铁站店和保利NPUB东外滩联合社区公寓，为市场带来1,029套新增供应。其中NPUB为保利公寓旗下的中高端产品，东外滩为其在上海首个开业项目。 20192020202120222023 的宜居空间，填补片区优质租赁市场空白。 商务和个人旅行的恢复支撑了可短期停留 （1天至数周）的物业。人口流动性的增强则为国内或国际借调的增加提供了机会，从而支持了更多的中长期住宿需求。同时，疲软的经济及住宅销售市场使许多潜在购房者在财务状况稳定和/或销售市场开始复苏之前暂缓购房计划。 即使没有上述市场变化，人们对租房的看法也发生了结构性变化。此外，根据价位、单元面积、风格和位置等因素，为不同租户群体提供的产品范围和质量也发生了显著变化。 来源第一太平戴维斯研究部 租金及空置率 受益于国内租户日渐增长的租赁需求，全市 服务式公寓整体空置水平已明显低于去年同 2023年，随着更多投资者和运营商进入上海住宅租赁市场，供应量达到十年来的最高 期水平。约30%的项目的空置率小于10%，水平。运营商需要密切关注租户情况正在发 图3：服务式公寓空置率，Q1/2019-Q4/2023 部分项目接近满租。 生的巨大变化，并做出相应调整，以确保在 28% 24% 20% 16% 2023年第四季度，全市服务式公寓空置率环 比上涨0.4个百分点至19.1%，同比下降4.3 表1：部分服务式公寓未来供应 充满挑战的市场环境中不被淘汰。 12% 8% 4% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 项目名称 区域 房间套数 雅诗阁北外滩服务公寓 北外滩 120 静安博邻行政公寓 苏河湾 278 MOHO静安璞隽服务式公寓 长寿 151 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 来源第一太平戴维斯研究部