上海写字楼 2023年第四季度

上海-2024年1月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 空净置吸率20纳年来水首次平突破与20%2。020相当 总存量为1,836万平方米。 •供四季应度约，18五7个万新平项方目米，入截市至，共20计234年3.2末万，平全方市米甲供级应写，字全楼年 20.3%。 •全受市到甲新级增写供字应楼影平响均，外空加置新率项环目比仍上需升时1.2间个去百化分，点迫，使至 •净四季吸度纳全量市共甲计级64写.3字万楼平录方得米5，.低7万于平前方两米年净水吸平纳。量，全年 商务区环比跌幅分别为1.2%、2.8%和1.9%。 •米四每季度天，人全民市币甲6.级7元写。字中楼央租商金务环区比、下次调级2商.1务%区，至和每非平核方心 •为四活季度跃，专预业计服来务年和传金统融经类济公行司业在将办继公续租支赁撑活办动公中需表求现。较 定核心义中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴； 莘庄，真如，五角场，前世博，前滩，后滩，花木等。 核非心核次心商级务商区务：区除：老核心黄市浦场，南以黄外浦的，商虹务桥区，，北包站括，东北外滩，长竹风园，大徐虹家桥汇，；徐汇滨江， •租在赁20情24绪年和计去划化有水19平0万来平看方，出米租供率应和入租市金，以端当将前继疲续弱施的 压。 量。” “节优省先运项营，涉成及本搬是迁许成多本公、司税当收下考的量声以、留及住运员作工效、率客等户多关方系面、企考业名 简可，第一太平戴维斯研究部 第一太平戴维斯 如请联需了系解更多资讯， 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 商业楼宇部 高华东级区董事 CaryZheng +862163916688 cary.zheng@savills.com.cn 写字楼租户代表部 高上级海董事 PeterSheng +862163916688 peter.sheng@savills.com.cn 交易及顾问部 高中国级区董事 JoeyChio +862163916688 joey.chio@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 图1：全市甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2019至2023 240 200 160 120 80 40 0 20192020202120222023 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% 市场概述 较以往的3-6个月开始同楼内租户洽谈续 租事宜，当前对于租户流失的担忧使得业主提前半年启动洽谈，商务条件方面也更显诚意。个别续租价格较三年前的旺季市场明显下降。 尽管续租仍是优选方案，一些租户结合当下办公需求，选择迁至性价比更高且拥有产业集聚、商业配套、交通便利、楼龄更新的项目，在节约成本的同时实现办公品质升级。 供需表现 四季度，五个新项目交付入市，为市场共计 新增42.3万平方米供应面积。全年累计18 预计2024年传统行业仍会是支撑办公的主要来源。此外，全年内资需求占到65%，成交面积集中在2,000平方米以下，较2-3年前收缩。 空置率及租金 四季度，受到新供应影响，全市甲级写字楼 平均空置率环比上升1.2个百分点，全年累计上升4.6个百分点，至20.3%，与先前预测的趋势一致。由于供应庞大、需求低迷、去化周期延长，不少子市场空置率出现不同程度走高，其中上升较为显著的是花木 （+25.6个百分点）和真如（+30.7个百分点），主要原因在于年内供应体量较大。 四季度全市甲级写字楼租金未见放缓迹 来源第一太平戴维斯研究部 个新项目，供应共计187万平方米，其中非核心市场全年供应量约为107万平方米，占到全部市场的近六成。季内新项目包括： 象，环比继续下调2.1%，至人民币每平方米每天6.7元。全年跌幅为5.0%，其中中央商务区、次级商务区、非核心商务区租金分 位于北外滩板块的友邦金融中心，北站板别下跌4.6%、5.2%和5.0%。 图2：各子市场甲级写字楼租金指数，Q1/2019至Q4/2023 块的汇能大悦中心，花木板块的保利浦开金融中心T1&T2，后滩板块的世博耀华商务中心，和淮海中路板块的太平洋人寿大厦 市场展望 2024年计划将有22个项目合计约190万平 190 180 170 Q2/1999=100 160 150 140 130 120 110 （自用）。 四季度上海甲级写字楼录得5.7万平方米净吸纳量，主要由北外滩、北站、淮海中路板块贡献。从全年来看，2023下半年去化水平高于上半年，企业陆续将办公方面决策落地。若排除自用因素，全年去化情况领先的板块是北外滩（142,000平方米）、真如（79,000平方米）、北站（77,000平方米） 从四季度已知成交面积中看，专业服务和 方米新供应，如能按期交付，来年底全市甲级写字楼存量将突破2,000万平方米。以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看，2024年全市出租率和租金将继续承压。 尽管2023年已经出台一些经济刺激举措，但对整体商务信心和活力的提振成效有限，如明年能够出台更大力度和更多新兴产业特别是针对中小微企业的扶持政策，将带动企业信心、办公需求更显著提振。 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 金融类企业新增需求占比最大，分别至37%与25%。一些律师事务所对市区的品质办公需求不减，例如国浩律所、知恒律所在近期达成了租赁交易。此前2023年初，中智咨询购入一栋约4万平方米的办公楼用 2024办公市场仍会是具有挑战的一年，考虑到租户市场仍将延续未来一段时间，业主应审时度势，与租户“双向奔赴”，从而满足并激发租户的降本置换/扩租需求。同时在能力/成本可控范围提供增值服务和 于自用。全年来看，市场还达成数宗零售贸灵活的商务条款。 图3：各子市场甲级写字楼空置率，Q1/2019至Q4/2023易类成交。在整体新增需求有限的情况下， 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 表1：写字楼租赁交易精选，Q4/2023 租户 行业 项目 商务区 （承平租方面米积） 国浩律所 专业服务 苏河湾中心 北站 10,000 长江联合金融租赁 金融 SK大厦 后滩 5,000 雷诺斯货运 交通 北外滩来福士 北外滩 3,500 众引传播 传媒娱乐 鸿寿坊企业天地 曹家渡 3,500 知恒律所 专业服务 陆家嘴时代金融中心 陆家嘴 2,300 来源第一太平戴维斯研究部