房地产行业周报（2023年第52周）：2024年坚持因城施策、一城一策、精准施策

本周板块回顾：本周（2023/12/22~2023/12/28）申万房地产指数下跌0.32，沪深300指数上升2.81%，板块跑输沪深300指数3.13pct，在31个板块中排第28位。 行业数据回顾：本周（2023/12/22~2023/12/28）30大中城市商品房成交面积366万平米，环比+21.1%，同比+0.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积65万平米，环比-13.9%，同比-2.5%；二线城市商品房成交面积224万平米，环比+29.7%，同比-2.2%；三线城市商品房成交面积78万平米，环比+42.1%，同比+12.6%。我们重点监测的14城二手房成交面积161万平米，环比+3.7%，同比+52.5%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-1.9%，同比+19.2%；9个二线城市二手房成交面积124万平米，环比+7.6%，同比+67.7%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-33.5%，同比+6.0%。库存去化方面，一线城市中，上海仍保持最短的去化周期；二线城市中，杭州去化周期最短。土地方面，一线城市住宅用地成交7宗，平均溢价率为2.51%，土地出让金为201.82亿元；二线城市合计成交住宅用地152宗，总规划建面1174.84万方，土地出让金960.8亿元，平均溢价率2.34%；三四线城市共计成交住宅用地452宗，土地出让金731.1亿元，平均溢价率5.46%。 本周行业新闻跟踪：本周各地政策持续出台，如武汉市拟开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作；沈阳市决定开展“卖旧买新”活动；湖北省孝感市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金使用政策的通知》，对13项住房公积金使用政策进行优化调整；绍兴市住房公积金管理中心决定于2024年1月1日起将“商转公贷款”申请条件放宽至家庭名下拥有不超过二套住房的缴存职工家庭；徐州延长阶段性支持政策实施期限。 重点公司跟踪：12月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地30块，总土地出让金730.86亿元，拿地企业包括招商蛇口、华润置地、龙湖集团、保利发展、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产和万科地产，地块位于北京、郑州、太原、天津和上海等位置。 投资建议：销售表现上，本周新房及二手房成交同环比均有所回升；投资端仍以国央企为主。日前召开的全国住房城乡建设工作会议明确2024年重点任务，在住房和房地产板块，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第52周板块行情回顾 1.1第52周行业指数表现 本周（2023/12/22~2023/12/28）申万房地产指数下跌0.32，沪深300指数上升2.81%，板块跑输沪深300指数3.13pct，在31个板块中排第28位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第52周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：中迪投资、ST数源、万业企业、格力地产、*ST新联；跌幅排名前5位的个股分别为：大龙地产、城建发展、京投发展、万通发展、特发服务。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）30大中城市商品房成交面积366万平米，环比+21.1%，同比+0.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积65万平米，环比-13.9%，同比-2.5%；二线城市商品房成交面积224万平米，环比+29.7%，同比-2.2%；三线城市商品房成交面积78万平米，环比+42.1%，同比+12.6%。 今年截止目前（2023/12/28）30大中城市商品房成交面积13625万平米，同比-6.9%； 其中一线城市商品房成交面积3268万平米，同比-0.5%；二线城市商品房成交面积7526万平米，同比-8.1%；三线城市商品房成交面积2830万平米，同比-10.3%。 12月截止目前（2023/12/28）30大中城市商品房成交面积1148万平米，同比-4.4%； 其中一线城市商品房成交面积238万平米，同比-4.6%；二线城市商品房成交面积667万平米，同比+0.7%；三线城市商品房成交面积243万平米，同比-15.9%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）我们重点监测的14城二手房成交面积161万平米，环比+3.7%，同比+52.5%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比-1.9%，同比+19.2%；9个二线城市二手房成交面积124万平米，环比+7.6%，同比+67.7%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比-33.5%，同比+6.0%。 今年截止目前（2023/12/28）我们重点监测的14城二手房成交面积8464万平米，同比+33.8%；其中，2个一线城市二手房成交面积1689万平米，同比+14.6%；9个二线城市二手房成交面积6374万平米，同比+40.6%；3个三四线城市二手房成交面积400万平米，同比+26.1%。 12月截止目前（2023/12/28）我们重点监测的14城二手房成交面积635万平米，同比+37.9%；其中，2个一线城市二手房成交面积126万平米，同比+49.9%；9个二线城市二手房成交面积481万平米，同比+36.7%；3个三四线城市二手房成交面积27万平米，同比+13.4%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）4个一线城市中，北京、深圳、上海、广州新房成交环比分别+34.3%、-71.5%、-30.6%、+4.6%；与去年同期相比，北京、上海、广州、深圳同比分别-3.1%、+17.5%、+17.8%、-72.0%。二手房市场本周北京成交面积环比-54.2%，同比-48.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）我们重点监测的14个二线城市中，仅东莞、福州和苏州新房成交环比下跌，跌幅分别为5.1%、8.2%、0.3%；其余城市环比均上涨，成都、佛山、杭州、济南、南京、宁波、青岛、武汉、无锡涨幅分别为23.0%、13.6%、120.7%、8.8%、22.5%、114.2%、13.7%、79.4%、18.5%。与去年同期相比，福州、杭州、南京、宁波、无锡新房同比上涨，涨幅分别为113.9%、115.9%、51.0、3.0%、94.4%；其余城市同比均下跌，其中苏州跌幅超过50%，为60.4%。 二手房市场方面，南宁二手房成交环比上涨超100%，涨幅为149.0%。同比方面，成都、东莞、佛山、杭州、南京、南宁、青岛、苏州、厦门同比均上涨，涨幅分别为32.1%、74.9%、81.2%、54.2%、211.7%、53.4%、89.0%、119.4%、59.7%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）我们重点监测的13个三四线城市中，江门、泉州、韶关、泰安、温州、芜湖和肇庆新房成交环比上涨，涨幅分别为8.9%、249.3%、40.2%、56.8%、118.5%、97.3%、26.0%；其余城市新房成交环比均下跌，惠州、金华、莆田、绍兴、扬州环比分别-38.9%、-95.7%、-35.5%、-10.5%、-16.3%。同比表现方面，芜湖同比+239.4%，表现最好，温州也同比上涨，涨幅为62.6%；其余城市同比均下跌，惠州、江门、莆田、韶关、绍兴、泰安、扬州、肇庆同比分别为-48.0%、-28.4%、-35.0%、-65.3%、-87.5%、-31.1%、-72.5%、-89.7%。二手房市场上，金华本周成交环比-30.8%，同比-18.5%；江门环比+3.9%，同比+91.1%； 扬州环比-61.2%，同比-7.9%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/12/22~2023/12/28）4个一线城市中，上海新房库存面积环比无变动，北京、广州新房库存面积环比分别下跌1.6%、0.4%；北京、上海、广州的去化周期分别为19.92个月、7.42个月、18.37个月。我们跟踪的4个二线城市，南京新房库存面积环比无变动，福州和杭州新房库存面积环比分别下跌1.3%和17.0%，苏州新房库存面积环比上升0.1%；从去化周期来看，福州去化周期最长，为35.94个月；杭州、苏州、南京去化周期分别为2.24个月、16.32个月、17.29个月。我们跟踪的3个三四线城市中，泉州新房库存面积环比下跌，跌幅为0.5%，其他均上升；从去化周期来看，泉州去化周期最长，为138.06个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/12/22~2023/12/28）成交端，一线城市住宅用地成交7宗，平均溢价率为2.51%，规划建面为30.90万方，土地出让金为201.82亿元。二线城市合计成交住宅用地152宗，总规划建面1174.84万方，土地出让金960.8亿元，平均溢价率2.34%；成交商办用地40宗，总规划建面232.69万方，土地出让金68.3亿元，平均溢价率0.41%。 供给方面，一线城市合计推出住宅用地1宗，总规划建面7.95万方。二线城市合计推出住宅用地112宗，总规划建面926.3万方；推出商办用地40宗，总规划建面199.27万方。三四线城市共计成交住宅用地453宗，商办用地312宗，土地出让金分别为731.1亿元、164.3亿元，平均溢价率分别为5.46%、4.82%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 住建部：二手房销售好于新房是进入增量存量并存发展的必然趋势 数据显示，2023年1-11月，全国二手房成交量同比增长超过40%，而新建商品房销售面积同比则下降8%。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛表示，二手房销售好于新房，从长期因素看是房地产市场进入增量存量并重发展阶段的必然趋势，部分对新房的需求转向二手房，二手房对新房形成一定的供应替代。 浙江自然资源厅：浙江进一步规范临时用地管理选址应避让永久基本农田红线《通知》提出，临时用地选址应优先使用建设用地和未利用地，尽量不占或者少占耕地，尽量避让永久基本农田、生态保护红线。使用后土地复垦难度较大的临时用地，要严格控制占用耕地。临时用地确需占用永久基本农田的，必须能够恢复原种植条件，并符合自然资源部、农业农村部关于加强和改进永久基本农田保护工作的要求。 杭州：杭州出台招才“春雨计划”涉及优化保租房供应体系等内容12月25日消息，杭州市委办公厅、市政府办公厅近日联合下发文件《关于实施“春雨计划”的意见》。据悉，文件下放背景来自杭州