房地产行业周报（2024年第3周）新房成交环比上升，多城持续因城施策

行业研究 证券研究报告 房地产2024年01月26日 房地产行业周报（2024年第3周） 新房成交环比上升，多城持续因城施策 推荐（维持） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 行业基本数据 2023-01-30~2024-01-25 1% -11% 23/01 -23% 23/04 23/0623/0923/1124/01 -35% 房地产 沪深300 相关研究报告 《2023年12月地产数据点评：销售再下探，未来关注价格》 2024-01-18 《房地产行业周报（2024年第2周）：二手房热度持续，上海郊区放松限购》 2024-01-17 《房地产行业周报（2024年第1周）：新房成交同比下降，广州开具全市首张房票》 2024-01-11 板块行情：本周（1月15日-1月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.6%，在31个一级行业板块中排名第20位。 政策要闻：中央层面：自然资源部：明确2024年全国自然资源工作的总体要求，对2024年重点工作作出8方面部署。具体内容包括守牢耕地保护红线；加大勘探开发和增储上产力度，提高战略性矿产资源保障能力；加快海洋强国 股票家数(只) 112 占比% 0.01 总市值(亿元) 11,774.33 1.40 流通市值(亿元) 11,069.75 1.71 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -1.4% -20.9% -28.3% 相对表现 -1.3% -6.3% -8.2% 建设；深化“多规合一”改革，促进国土空间开发保护格局优化；优化自然资源要素供给，强化差别化要素保障政策，提升自然资源要素配置效率，推进房地产领域“三大工程”配套政策落地见效；实施山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，启动实施自然生态资源监测评价预警工程；推进测绘地理信息工作转型升级，服务支撑数字中国建设和数字经济发展；进一步提升自然资源治理 效能。地方层面：1）晋江：住宅用地招拍挂时取消对房价和地价的限制；新 购买的一、二手住房不限售，原须取得不动产权证满5年后方可转让的商品住 房，其限售期限调整为取得不动产权证满2年。2）襄阳：保持住房公积金贷 款额度70万元上限，并对符合条件的多孩家庭和高层次人才提供额外的贷款额度支持。3）广东：对人口净流入地区特别是珠三角核心区，审慎提高住宅用地比例。4）泰州：允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用，提取总额不得超过家庭分摊费用。5）南京：建设高品质宜居城市，实施105个老旧小区改造、200条背街小巷整治，新改建60个口袋公园、儿童友好公园。 公司动态：1）碧桂园：委任毕马威企业咨询公司担任主要财务顾问；澳洲项目正在积极接洽买家，若进展顺利，预计将在上半年完成资产出售。2）招商蛇口：通过了《关于审议公司组织架构调整的议案》，同意公司根据战略规划 和实际经营需要设立代建业务专业公司，强化专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展。3）旭辉集团：会计师事务所由安达变更为永信瑞和。 销售端：新房成交环比上升14%，二手房成交同比上升81%。1）本周21城商品房成交面积230.5万方，商品房日平均成交面积33万方，环比上升14%，同比下降2%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为84.2万方、92.8万方、53.4万方，周环比增速分别为27%、-2%、30%， 周同比增速分别为34%、-13%、-20%。。3）本周11城二手房成交面积157.1万方，日平均成交面积22万方，环比上升1%，同比上升81%。 投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问 题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 目录 一、行情回顾：房地产下跌3.6%，板块排名第20位4 二、政策要闻：推进“三大工程”配套政策落地，广东审慎提高住宅用地比例5 三、销售端：新房成交环比上升，二手房成交环比微降8 （一）新房市场：本周21城成交面积环比上升14%，同比下降2%8 （二）二手房市场：本周11城成交面积环比上升1%，同比上升81%9 四、融资端：本周多家央企和地方国企发债10 �、投资建议11 六、风险提示11 图表目录 图表1本周申万地产板块下跌3.6%，板块排名第20位4 图表2同济科技周涨幅达5.3%4 图表3云南城投周跌幅14.5%4 图表4本周金地商置涨幅达9.8%5 图表5本周世茂集团跌幅达21.1%5 图表6强化差别化要素保障政策，推进“三大工程”配套政策落地5 图表7各地房地产政策回顾6 图表8招商蛇口设立代建业务公司，碧桂园预计上半年完成澳洲项目出售7 图表9本周21城商品房单日平均成交面积33万方8 图表10本周21城周度成交面积230.5万方9 图表11本周11城合计二手房日平均成交面积22万方9 图表12本周11城二手房成交面积158万方10 图表13本周中国铁建发行30亿元公司债10 一、行情回顾：房地产下跌3.6%，板块排名第20位 本周申万地产板块下跌3.6%。本周（1月15日-1月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.6%，在31个一级行业板块中排名第20位。 图表1本周申万地产板块下跌3.6%，板块排名第20位 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 房地产 银通纺非家美交食传商轻电石电社医煤建公行信织银用容通品媒贸工子油力会药炭筑用 汽建农基钢计综有机环国车筑林础铁算合色械保防 服金电护运饮饰融器理输料 零制石设服生装事 售造化备务物饰业 材牧化料渔工 机金设军 属备工 周涨跌幅 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为同济科技，累计涨幅达11.6%。从A股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为同济科技、深物业A、沙河股份、京基智农、天健集团，跌幅前�的个股分别为云南城投、迪马股份、金科股份、凤凰股份、京能置业。 图表2同济科技周涨幅达5.3%图表3云南城投周跌幅14.5% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% A 同深沙京济物河基科业股智技份农 A 天新南招深大健湖京商振名集中高蛇业城团宝科口 云南城投 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% 迪金凤京阳马科凰能光股股股置股份份份业份 津国铁财投创岭信城高新发开新城展 A股涨幅前十A股跌幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 本周港股板块内涨幅第一的为金地商置，上涨9.8%。从港股表现来看，涨幅排名前�的个股分别为金地商置、中国恒大、新城发展、融信中国、宝龙地产，跌幅前�的个股分别为世茂集团、佳兆业集团、中国金茂、徐汇控股集团、绿城中国。 图表4本周金地商置涨幅达9.8%图表5本周世茂集团跌幅达21.1% 12% 9% 6% 3% 0% -3% -6% -9% -12% 金中 新融宝龙金 万合建 佳 世兆中 茂业国 集集金 团团茂 港股跌幅前十 0% 旭辉 控绿美远股城的洋集中置集团国业团 碧花 融桂样 创园年 中服控 国务股 地 国 城 信 龙 光 茂 科 生 发 -4% 商置 恒大 发展 中国 地产 集团 服务 企业 创展 国际 -8% 集 集 -12% 团团 -16% -20% -24% 港股涨幅前十 资料来源：Wind，华创证券资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻：推进“三大工程”配套政策落地，广东审慎提高住宅用地比例 中央层面：自然资源部：明确2024年全国自然资源工作的总体要求，对2024年重点工 作作出8方面部署。具体内容包括守牢耕地保护红线；加大勘探开发和增储上产力度，提高战略性矿产资源保障能力；加快海洋强国建设；深化“多规合一”改革，促进国土空间开发保护格局优化；优化自然资源要素供给，强化差别化要素保障政策，提升自然资源要素配置效率，推进房地产领域“三大工程”配套政策落地见效；实施山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，启动实施自然生态资源监测评价预警工程；推进测绘地理信息工作转型升级，服务支撑数字中国建设和数字经济发展；进一步提升自然资源治理效能。 图表6强化差别化要素保障政策，推进“三大工程”配套政策落地 时间 发布单位 内容 2024/1/19 自然资源部 2024年全国自然资源工作会议在京召开，明确了2024年全国自然资源工作的总体要求，对2024年重点工作作出8方面部署。具体内容包括守牢耕地保护红线；加大勘探开发和增储上产力度，提高战略性矿产资源保障能力；加快海洋强国建设；深化“多规合一”改革，促进国土空间开发保护格局优化；优化自然资源要素供给，强化差别化要素保障政策，提升自然资源要素配置效率，推进房地产领域“三大工程”配套政策落地见效；实施山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，启动实施自然生态资源监测评价预警工程；推进测绘地理信息工作转型升级，服务支撑数字中国建设和数字经济发展；进一步提升自然资源治理效能。 资料来源：自然资源部，华创证券整理 地方层面：1）晋江：住宅用地招拍挂时取消对房价和地价的限制；新购买的一、二手住房不限售，原须取得不动产权证满5年后方可转让的商品住房，其限售期限调整为取得 不动产权证满2年。2）襄阳：保持住房公积金贷款额度70万元上限，并对符合条件的多孩家庭和高层次人才提供额外的贷款额度支持。3）广东：对人口净流入地区特别是珠三角核心区，审慎提高住宅用地比例。4）泰州：允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用，提取总额不得超过家庭分摊费用。5）南京：建设高 品质宜居城市，实施105个老旧小区改造、200条背街小巷整治，新改建60个口袋公园、 儿童友好公园。6）驻马店：市直及市辖区住房公积金缴存基数下限由1800元调整为2100 元，县域住房公积金缴存基数下限由1600元调整为1800元。7）广州：推动城中村改造、老旧小区改造；推动建筑工业化、数字化、绿色化转型。 图表7各地房地产政策回顾 时间 地区 政策类型 政策内容 2024/1/15 泰州 允许增设电梯使用住房公积金 泰州市住房公积金发布《关于优化调整住房公积金贷款政策的通知》允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用，提取总额不得超过家庭分摊费用。此前已办理增设电梯提取的职工，其子女也可按新政策要求办理提取。 2024/1/16 南京 提升新建商品住宅品质；加强住房保障筹集；化解房地产风险 南京市第十七届人民代表大会第二次会议提出优化城市空间布局，推动河西南部、大校场、麒麟、江心洲、雨花“两桥”、燕子矶等重点片区建设，加快江北新主城产业能级和功能品质提升，以推进土山机场搬迁带动南部片区空间整合，完善六合、溧水、高淳三大副城功能；建设高品质宜居城市，实施105个老旧小区改造、200条背街小巷整治，新改建60个口袋公园、儿童友好公园；做强枢纽门户功能，加快推动禄口机场三期工程，全力打造区域性航运物流中心，加快临空经济示范区建设；加快打造紫金山科技城和麒麟科技城，支持光电技术创新中心争创国家级平台。