房地产行业周报2022第9周：基本面表现依然低迷、因城施策多地房地产政策调整

房地产板块连跌两周后本周上涨，表现排名第6位：本周大盘继续下跌1.68%，28个行业中交运、农业涨幅靠前，房地产板块连跌两周后本周上涨1.23%，28个行业中排名第6位。板块估值方面，本周末板块PE及PB估值升为12.52X及0.99X；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为32%及44%，若剔除银行股折价分别为52%及59%，板块PE估值快速回升，绝对估值升至2018年中水平，相对估值升至2019年初水平，PB估值仍处较低水平。个股方面，本周板块涨幅前五为宋都股份、财信发展、浦东金桥等，宋都股份为小市值标的，此外1月公告拟成立宋都锂业，近期波动较大，财信发展同样市值不满百亿，浦东金桥公告2021年业绩大增47%，浙江东日受益中俄概念且同为小市值；跌幅前五包括皇庭国际、电子城、黑牡丹等，其中皇庭国际前期公告拟转型半导体涨幅较大近期有所调整，黑牡丹受益东数西算概念前期涨幅较大。本周主要公司中表现前五为滨江、金地、保利、招蛇及华润，多数具有国企央企背景，跌幅靠前包括融创系、龙光、宝龙商业及世茂服务，消息面上融创、龙光均有负面消息流出。 郭树清提房地产泡沫化货币化问题发生了根本性扭转、2月新房二手房销售拿地情况出炉、多地房地产政策调整等：1）郭树清提房地产泡沫化货币化问题发生了根本性扭转：郭树清在国新办举行的促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会上表示，房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转。现在房地产价格出现一些调整，需求结构产生一些变化，对金融业而言是一件好事。“但是我们不希望调整的太剧烈，那样会对经济影响太大。”；2）2月新房二手房销售拿地情况出炉：1-2月，百强房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%，拿地额同比下降超六成，国资背景的房企成为拿地“主力军”；2月百城房价环比止跌转涨；2月中国50城二手房价止跌企稳；3）多地房地产政策调整：郑州取消“认房又认贷”，允许老年人投亲养老家庭新购一套房；上海广州深圳房贷利率、放款时间、放款要求有所松动；即墨限售松绑；唐山、南昌等地公积金贷款政策调整等。 重点城市新房成交同比降幅连续两周超30%：成交上，本周重点24城新房成交量同环比均有下滑，同比下滑两周，且降幅均在30%以上。累计来看年初至今累计降32.3%，累计降幅再度扩大。重点一二三线成交量同比均连降两周，一线成交量绝对值降至今年以来周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降27.9%/30.2%/36.4%，重点一二线降幅均有扩大。 供给上，重点9城新增供给继续维持高位，年初至今累计降18.5%，降幅 连续收窄4周。截止本周末狭义去化周期11.17个月，相比上周末有所收窄。本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负，年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降8.2%/16.8%/51.9%，本周降幅全面收窄。截止本周末一二三线去化周期7.86/8.39/16.44个月，二三线有所扩大。 维持“强于大市”评级：去年四季度房地产政策见底，但前期政策调整对基本面托底作用并不明显，行业表现依然低迷。考虑到房地产市场尤其商品房市场的稳定对达成全年经济目标至关重要，预计在因城施策框架下需求端政策有望继续发力，更多城市或将出台首付、利率、限购、限价等的调整，近期加速释放的政策利好也印证了政策面已在力度加大节奏加快的方向上。受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持板块“强于大市”的评级，个股方面可关注1）优质国企央企及民营房企，万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活等。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。 1.板块行情回顾 1.1房地产板块连跌两周后本周上涨，表现排名第6位 房地产板块连跌两周后本周上涨，表现排名第6位：本周大盘继续下跌1.68%，28个行业中交运、农业涨幅靠前，房地产板块连跌两周后本周上涨1.23%，28个行业中排名第6位。 表1：房地产板块与指数行情回顾 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 图2：本周各行业涨跌幅/% 1.2近期PE估值迅速回升，PB估值仍处较低水平 近期PE估值迅速回升，PB估值仍处较低水平：本周末板块PE及PB估值升为12.52X及0.99X；相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为32%及44%，若剔除银行股折价分别为52%及59%，板块PE估值快速回升，绝对估值升至2018年中水平，相对估值升至2019年初水平，PB估值仍处较低水平。 图3：房地产板块PE TTM 图4：房地产板块PB LF 图5：房地产板块相对全部A股估值 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 1.3本周主要公司中滨江、金地、保利表现靠前 本周主要公司中滨江、金地、保利表现靠前：本周板块涨幅前五为宋都股份、财信发展、浦东金桥等，宋都股份为小市值标的，此外1月公告拟成立宋都锂业，近期波动较大，财信发展同样市值不满百亿，浦东金桥公告2021年业绩大增47%，浙江东日受益中俄概念且同为小市值；跌幅前五包括皇庭国际、电子城、黑牡丹等，其中皇庭国际前期公告拟转型半导体涨幅较大近期有所调整，黑牡丹受益东数西算概念前期涨幅较大。本周主要公司中表现前五为滨江、金地、保利、招蛇及华润，多数具有国企央企背景，跌幅靠前包括融创系、龙光、宝龙商业及世茂服务，消息面上融创、龙光均有负面消息流出。 表2：本周A股板块涨跌幅前五名 表3：本周主要公司涨跌幅前五名 2.行业重要新闻 2.1业绩：陆家嘴、雅生活服务等发布21年业绩预告 表4：本周主要公司业绩情况 2.2销售：万科、融创等公告2月销售 表5：主要公司11月销售数据 2.3融资：万科发行公募债、碧桂园中票获注册等 表6：本周主要公司融资情况 2.4回购：金科股份、大名城等回购股份 表7：本周主要公司回购情况 2.5增减持：阳光城股东被动减持等 表8：本周主要公司增减持情况 2.6公司公告：碧桂园获招行并购融资额度等 表9：本周主要公司其他公告 2.7行业新闻：2月新房二手房销售拿地情况出炉、多地房地产政策调整等 表10：本周行业新闻 表11：本周各地楼市新闻 3.行业数据跟踪 3.1重点城市新房成交同比降幅连续两周超30%，一线表现转弱 重点城市新房成交同比降幅连续两周超30%：本周重点24城新房成交量同环比均有下滑，同比下滑两周，且降幅均在30%以上。累计来看年初至今累计降32.3%，累计降幅再度扩大。 图7：重点城市新房周成交 图8：重点城市新房周成交同环比 图9：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 图10：重点城市新房成交累计同比 重点一二三线同比均连降两周，一线表现转弱：重点一二三线成交量同比均连降两周，一线成交量绝对值降至今年以来周均水平以下，年初至今一二三线累计同比分别降27.9%/30.2%/36.4%，重点一二线降幅均有扩大。 图11：重点一二三线城市新房周成交同环比 图12：重点一二三线城市新房成交累计同比 3.2本周重点9城新增供给继续维持高位 重点9城新增供给继续维持高位：重点9城新增供给继续维持高位，年初至今累计降18.5%，降幅连续收窄4周。截止本周末狭义去化周期11.17个月，相比上周末有所收窄。 图13：重点城市新房新增供给累计同比 图14：重点城市新房库存及去化周期 本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负：本周重点一二线新增供给同比维持上升，而三线持续为负，年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降8.2%/16.8%/51.9%，本周降幅全面收窄。截止本周末一二三线去化周期7.86/8.39/16.44个月，二三线有所扩大。 图15：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 图16：重点一二三线城市新房狭义库存/套 图17：重点一二三线城市新房狭义去化周期 图18：重点城市新房狭义去化周期 4.投资建议 维持“强于大市”评级：基本面，重点房企公布1月销售数据，同环比继续大幅下滑，相比19年，大部分房企销售同样下降，仅融创、招蛇及金地表现好于19年同期。政策面近期消息较多，1）1月开发贷转暖，房贷利率普遍下跌，2）保障性租赁住房贷款不纳入集中度管理、消息称全国性商品房预售资金监管办法出台，3）大亚湾救市政策征求意见，福州调整公积金首付比例。近期行业“稳增长”政策不断出台且力度明显加大，受益政策面不断释放的积极信号、稳增长的预期及市场风格的变化，我们维持推荐，板块估值有望继续修复，个股方面推荐1）优质龙头及部分民企万科、保利、中海（未覆盖）、招蛇（未覆盖）、华润（未覆盖）等，2）物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期。