房地产行业研究周报：新房成交同环比改善，明年楼市坚持因城施策

房地产行业周报-20231230 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.32%，沪深300指数上涨2.81%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(12.22-12.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交57431套，同比增速32.9%，环比增速31.5%；合计成交面积599.5万平方米，同比增速21.2%，环比增速31.5%。 本周(12.22-12.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18008套，同比增速62.6%，环比增速4.4%；合计成交面积176.4万平方米，同比增速59.6%，环比增速-6.2%。 本周（12.22-12.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19814.6万平方米，环比增速-0.4%，去化周期110.5周。 本周（12.18-12.24），土地供给方面，本周供应土地2203.1万平方米，同比增速-21%；供应均价1473元/平方米，同比增速56.9%。土地成交方面，本周成交土地9 919.6万平方米，同比增速5.3%；土地成交金额2188.7亿元，同比增速-13.2%。本周土地成交楼面价2206元/平方米，溢价率1.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0.3%、0.2%、2.7%。 本周（12.22-12.28）房地产企业合计发行信用债59.3亿元，同比增速-26.8%，环比增速-22.7%。 投资建议： 12月25日，住房和城乡建设部明确2024年重点任务。住房和房地产方面，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。这意味着在新的一年里，将进一步致力于满足人民群众不断升级的居住需求，推动房地产市场的平稳和健康发展。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.32%，沪深300指数上涨2.81%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：京汉股份、新华联、ST爱旭、中珠医疗、万泽股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中迪投资、泛海控股、金科股份、亚通股份、大龙地产。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】12月25日，住房和城乡建设部明确2024年重点任务。住房和房地产方面，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。 【中央政策】12月26日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，国家发展改革委副主任李春临，工业和信息化部产业政策与法规司司长黎烈军，交通运输部新闻发言人、政策研究室主任刘鹏飞，市场监管总局竞争政策协调司负责人赵春雷出席会议并介绍加快建设全国统一大市场工作进展情况。国家发展改革委副主任李春临介绍道，建设全国统一大市场今年的进展成效可以归结为三个方面，一是着力破除了一批地方保护和市场分割的突出问题、二是一批推动市场高效联通的重点任务已见到成效、三是重点领域改革加力推进并取得积极进展。 【地方政策】12月22日，沈阳市房产局发布《关于开展“卖旧买新”活动的公告》。公告称，为更好满足刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展，经市政府批准，决定开展“卖旧买新”活动，现公告如下： 一、自2023年12月22日至2024年3月31日，在沈阳市范围内，对出售自有住房并购买一套新建商品住房的购房人，由市财政给予购买新建商品住房100元/平方米补贴，卖旧房买新房时间不分先后。二、出售现有住房时间以合同交易时间为准，购买新建商品住房时间以网签备案时间为准。三、出售自有住房的卖房人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。四、购买的新建商品住房在取得《不动产权证书》后方可申领购房补贴。五、出售自有住房、购买新建商品住房均不含公寓。 【地方政策】12月25日，合肥市住房公积金管理委员会办公室发布关于支持提取住房公积金支付购房首付款的补充通知。具体政策为：缴存人购买合肥市新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。现将该项政策有效期延长两年，至2025年12月31日止。 【地方政策】12月26日，山西省长治市黎城县发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，涉及公积金贷款、契税补助等8项措施。职工在黎城县行政区域内购买自住住房，提取本人及配偶住房公积金账户内存储余额后，资金不足的，可提取其父母、子女的住房公积金账户内存储余额，即实现“一人买房全家帮”；其他县城的住房公积金缴存人，在该县行政区域内购买自住住房时，符合本县住房公积金贷款相关政策规定的，可在本县申请住房公积金贷款。 【地方政策】12月28日，江苏徐州发布关于进一步优化住房公积金使用政策的通知。延长阶段性支持政策实施期限。继续实施降低住房公积金贷款首付比例政策。 首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例为20%，二手房首付比例为30%。 继续实施提高公积金最高贷款额度支持政策。徐州市区（含铜山区）个人贷款最高额度为60万元，夫妻双方贷款最高额度为100万元；各市、县（含贾汪区）个人贷款最高额度为50万元，夫妻双方贷款最高额度为70万元。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【保利置业】12月22日，保利置业发布关联交易公告，分别向少数股东提供贷款及向一位少数股东提供贷款。涉及昆山悦城、深圳保卓、深圳保捷、上海盛兆荟，共涉资超73亿元。 【国泰君安】12月25日，国泰君安证券股份有限公司发布关于上海奉贤发展（集团）有限公司董事长变动临时受托管理事务报告。公告指出，根据《上海市奉贤区人民政府关于蒋国强等同志职务任免的通知》，免去黄联锋同志上海奉贤发展集团董事长、委员会书记职务，由朱文忠同志继任；免去朱文忠同志上海奉贤发展集团总经理职务。 【中南建设】12月25日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于控股股东持股质押及被司法拍卖相关情况的公告。中南建设控股股东中南城投（中南城市建设投资有限公司）于12月22日向上海浦东发展银行股份有限公司南通分行质押股份510万股，占其持股比例0.32%，占中南建设总股本比例0.13%，用于补充质押。 【中海企业】12月26日，中海企业发展集团有限公司发布关于行使“19中海02”发行人赎回选择权的第二次提示性公告。本期债券简称“19中海02”，代码为112846，赎回登记日2024年1月23日，赎回资金到账日2024年1月24日，赎回价格人民币103.75元/张（含当期利息，且当期利息含税），债券赎回数量人民币15亿元。 【华润置地】12月27日，华润置地控股有限公司公告，此前已获中国证券监督管理委员会证监许可[2023]378号文批准，公开发行不超过人民币100亿元的公司债券。此次发行规模为不超过30亿元，最终发行规模为20亿元。 公告显示，本期债券通过网下面向专业机构投资者询价配售的方式进行，发行价格为每张100元。其中，“23润置07”发行规模为10亿元，票面利率为2.95%；“23润置08”发行规模为10亿元，票面利率为3.25%。据公告，华润置地的董事、监事、高级管理人员、持股比例超过5%的股东及其他关联方均未参与本期债券的认购。承销机构中信证券股份有限公司、中信建投证券股份有限公司、华泰联合证券有限责任公司及其关联方合计认购了0.30亿元的债券，其报价及程序均符合相关法律法规的规定。 【龙湖集团】12月28日，龙湖集团公告，计划于2024年2月8日派发中期股息，每股人民币0.32元，该股息对应于截至2023年6月30日的六个月期间。 根据最近公布的财报数据，龙湖集团在地产行业的表现相对稳定。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(12.22-12.28)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交57431套，同比增速32.9%，环比增速31.5%；合计成交面积599.5万平方米，同比增速21.2%，环比增速31.5%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为59.2%、33.6%和15.3%，环比增速为18.1%、32%和45%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为55.9%、21%和-0.3%，环比增速为20.6%、39.2%和25.2%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.28），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交169300套，同比增速-1.3%，环比增速25.9%；合计成交面积1770.1万平方米，同比增速-7%，环比增速27%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为15%、6.8%和-22%，环比增速为23.6%、41.4%和8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为9.6%、0.2%和-29.2%，环比增速为24.7%、38.1%和8.6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(12.22-12.28)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18008套，同比增速62.6%，环比增速4.4%；合计成交面积176.4万平方米，同比增速59.6%，环比增速-6.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为47.6%、71.6%和54.5%，环比增速为3.4%、5.9%和0%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为39.9%、61.5%和82.7%，环比增速为0.3%、-10.1%和0.9%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（12.1-12.28），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交71241套，同比增速24.9%，环比增速-7%；合计成交面积713.5万平方米，同比增速28%，环比增速-2.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为57.2%、13.8%和34.4%，环比增速为-0.7%、-11.2%和1%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为49.6%、22.1%和29.2%，环比增速为-2.8%、-4.9%和5.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（12.22-12.28），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19814.6万平方