房地产行业周报：上海一批次土拍稳健收官，因城施策持续推进

核心观点：上海一批次土拍稳健收官，因城施策小步慢走持续推进 上海一批次土拍总体偏稳健，仍以央国企拿地为主，我们测算本次房企拿地整体利润空间充沛。地方财政压力下，二批次多城土拍规则调整，政府通过调低土地价格放松限价给房企“让利”，也有助于行业盈利边际改善。进入六月后，政策端整体松绑趋势依旧，更多城市通过放松限购限售及下调首付比例来降低购房门槛，但整体仍呈现小步慢走态势，后续政策仍有较大调控空间。政策的累积效应使部分城市市场出现复苏，我们预测三季度将是市场拐点，市场恢复将以一二线城市为主导，总量的恢复周期或会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：国常会持续发声稳增长，多地下调首付比例 中央层面：国务院要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化。国常会呼吁尽快推进地方出台稳经济政策细则，确保二季度经济合理增长，部署进一步稳外贸稳外资举措，提升对外开放水平。 地方层面：较多城市开始下调首套及二套房首付比例来降低购房门槛，河南非限购区域首套商贷最低首付可降至2成，新疆二手房首套房公积金贷款降至2成，珠海、西宁、徐州、呼和浩特、秦皇岛等地均有下调首付比例政策出台。杭州、南京、武汉均上调月度可提取公积金额度，长三角试行公积金支付异地租赁费用。 市场端：单周成交同比持续下滑，上海一批次土拍稳健收官 销售端：2022年第23周，全国30大中城市成交面积234万平米，同比下降46%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5011万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%，各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为119万平米，同比增速-16%，前值-34%；年初至今累计成交面积2178万平米，同比增速-32%，前值-33%。 土地端：2022年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5468万平方米，成交土地规划建筑面积2293万平方米，同比下降60%，成交溢价率为3.1%。 上海第一批次双集中土拍结束，共成交36块地，18块底价成交，没有流拍，总价835亿元，总建面425万平米，平均溢价率3%。拿地主体看，国企拿地占比79%。不考虑配建商业，我们测算36块地住宅部分平均毛利率28%，与北京二批次接近，利润空间充沛。 融资端：国内信用债显著下滑，海外债发行保持低位 2022年第23周，信用债发行7.5亿元，同比减少92%，平均加权利率3.68%； 海外债发行4.3亿美元，同比减少68%，平均加权利率9.31%。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。 1、政策端：国常会持续发声稳增长，多地下调首付比例 中央层面：（1）国务院：批复同意《“十四五”新型城镇化实施方案》，要求深入推进以人为核心的新型城镇化战略，持续促进农业转移人口市民化；完善以城市群为主体形态、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化格局等。（2）国常会：经济下行压力依然突出，要高效统筹疫情防控和经济社会发展，确保二季度经济合理增长；对稳经济一揽子措施，地方、部门尚未出台配套政策、实施细则的要尽快推出； 部署进一步稳外贸稳外资举措，提升对外开放水平。 地方层面：（1）河南：在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，最低首付款比例可下调至20%。（2）新疆：二手房公积金贷款首套首付比例由3成降至2成。（3）杭州：缴存人可按月提取公积金账户余额，提取限额在现有标准上浮25%（上浮后杭州市区为1500元/月，其余县市在600-1050元之间）。（4）南京：提高职工租房提取额度，单职工升至1500元/月（原1200元），双职工提至3000元/月（原2400元），受疫情影响职工及企业可申请缓缴公积金。（5）武汉：上调职工租房提取公积金额，单身职工租房提取公积金额度由每月1200元提高至1500元，已婚职工及配偶提取额度由每月2400元提高至3000元。（6）珠海：放松限购，仅香洲区（南屏镇和湾仔街道除外）和横琴粤澳深度合作区维持限购，其余区域取消限购（此前全市限购）；放松限贷，非限购区首套由3成降至2成，限购区维持3成不变，职工可提取账户余额的90%帮助直系亲属（配偶、父母、子女）支付首付或偿还房贷。（7）长沙：湖南省发改委支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率，二套房契税将直接减半。（8）长春：发布二手房新政，放开公积金组合贷；各地段10-20年房龄估价上调5%，20年以上房龄上调10%；租房群体公积金提取限额提提至1.8万（原1.5万）。（9）沈阳：政府宣布即将举办“房交会”，会议举办期间购房给予全额契税补贴。（10）西宁：土地竞买保证金降至起始价20%（原需全额缴纳）；首套最低首付比由30%降至20%，二套由40%降至30%，双缴职工公积金最高额度由60万升至70万；取消限售，原需取证满2年才能交易。（11）徐州：降低公积金贷款首次首付比，新房30%降至20%，二手房40%降至30%；允许未使用过公积金职工逐月提取公积金偿还商业住房贷款。（12）呼和浩特：二套首付由40%降至30%，首套房贷利率最低降至4.25%。（13）秦皇岛：首套贷款还清再次申请贷款的，最低首付比例由60%下调至30%；单职工最高额度由40万提高至60万，双职工由60万提高至80万。（14）长三角：试点对符合条件的职工及配偶，可申请提取住房公积金支付异地房屋租赁费用，试点区域为上海青浦区、苏州吴江区、嘉兴嘉善县。 表1：国常会持续发声稳增长，多地下调首付比例 2、销售端：单周成交同比持续回落 2.1、30大中城市新房成交增速同比偏低 根据房管局数据，2022年第23周，全国30大中城市成交面积234万平米，同比下降46%，环比下降2%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达5011万平米，累计同比下降43%。 图1：30大中城市单周新房成交面积同比仍处于历史较低水平 图2：30大中城市单周新房成交面积环比微降 图3：2022年第23周30大中城市成交面积同比环比下滑 图4：2022年第23周30大中城市中一线城市成交面积同比下滑环比提升 图5：2022年第23周30大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第23周30大中城市中三线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第23周，全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%。各线城市走势基本一致，一、二、三线单周成交同比增速分别为-39%、-49%、-45%，年初至今累计增速-41%、-40%、-49%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、11城二手房成交依旧低迷 2022年第23周，全国11城二手房成交面积为119万平米，同比增速-16%，前值-34%；年初至今累计成交面积2178万平米，同比增速-32%，前值-33%。 图8：11城二手成交同比增速依旧为负保持低迷 图9：北京二手住宅成交套数同比依旧下降 图10：深圳二手住宅成交套数同比依旧下降 3、投资端：土地市场持续低位，上海一批次土拍稳健收官 2022年第23周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5468万平方米，成交土地规划建筑面积2293万平方米，同比下降60%，成交溢价率为3.1%。一线城市成交土地规划建筑面积588万平方米，同比增加251%；二线城市成交土地规划建筑面积623万平方米，同比下降81%；三线城市成交土地规划建筑面积1082万平方米，同比下降51%。上海第一批次双集中土拍结束，共成交36块地，18块底价成交，没有流拍，总价835亿元，总建面425万平米，平均溢价率3%。拿地主体看，国企拿地占比79%。不考虑配建商业，我们测算36块地住宅部分平均毛利率28%，与北京二批次接近，利润空间较足。 图11：100大中城市土地成交情况依旧低迷 图12：100大中城市土地成交溢价率自2021年下半年来保持低位 4、融资端：国内信用债显著下滑，海外债发行保持低位 2022年第23周，信用债发行7.5亿元，同比减少92%，环比减少81%，平均加权利率3.68%，环比增加25BPs；海外债发行4.3亿美元，同比减少68%，环比增加5%，平均加权利率9.31%，环比减少148BPs。 图13：国内信用债发行规模同比下滑 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年6月6-10日，下同）房地产指数上涨0.17%，沪深300指数上涨3.65%，相对收益为-3.49%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：广汇物流、中天金融、*ST银亿、合肥城建、西藏城投，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST绿景、空港股份、金科股份、冠城大通、海泰发展。 图16：本周房地产指数上涨0.17%板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中广汇物流、中天金融、*ST银亿涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST绿景、空港股份、金科股份跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 上海一批次土拍总体偏稳健，仍以国企拿地为主，我们测算本次房企拿地整体利润空间充沛。地方财政压力下，二批次多城土拍规则调整，政府通过调低土地价格放松限价给房企“让利”，也有助于行业盈利边际改善。进入六月后，政策端整体松绑趋势依旧，更多城市通过放松限购限售及下调首付比例来降低购房门槛，但整体仍呈现小步慢走态势，后续仍有较大调控空间。政策的累积效应使部分城市市场出现复苏，我们预测三季度将是市场拐点，市场恢复将以一二线城市为主导，总量的恢复周期或会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧； （3）疫情散发影响消费者购房信心。