房地产行业周观点：住建部表态明年工作方向

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 住建部表态明年工作方向 2023年12月25日 ——房地产行业周观点(12.18-12.24) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 投资要点： 上周行情回顾：2023/12/18-2023/12/22，申万一级行业房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌0.13%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌26.15%，沪深300指数下跌13.80%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）全国住房城乡建设工作会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方 面工作;（2）中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2023）》在展望未来中指出，要完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，构建房地产发展新模式；（3）国家发展改革委党组书记、主任郑栅洁表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。切实加强和优化商品房预售资金监管，做好保交楼工作。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，带动相关投资和消费等；（4）北京市住房和城乡建设委员会《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2023年修订 版）面向社会征求意见。新办法作出了将监管主体由商业银行调整为政府、引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门等多方面重要调整。 行业基本面情况：12月11日-12月17日，30大中城市商品房销售中，一二线城市商品房销售同环比均上涨，三线城市同环比均下跌。30大中城市商品房当周成交259.71平方米，环比上涨8.11%，同比下跌7.44%，其中，一线城市成交64.45万平方 米，二线城市成交142.22万平方米，三线城市成交53.04万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌7.73%，其中一线下跌1.21%，二线下跌9.09%，三线下跌11.00%；14大中城市二手房环比成交量同比有所上升，当周成交95.47万平方米，同比上升 9.47%；百城住宅类土地供应建面积为364.7万平方米，年初至今累计供应面积同比下降17.78%；百城住宅类土地成交建面为4544.9万平方米，年初至今累计同比下降22.81%。百城住宅类土地溢价率为3.11%，环比上升0.49pct，其中一线溢价率为2.33%，二线溢价率为3.43%，三线溢价率为3.04%。 重点公司动态：广汇物流发布股份质押公告，新大正、保利发展发布增持计划公告，中交地产发布减持股份公告等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 先立后破，返璞归真 10月一线城市土地成交规模放大“三部门”表态支持房企融资 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾3 1.1上周板块下跌4.14%，弱于大市3 1.2上周地产行业各细分板块全线下跌3 2行业重点新闻及政策概览5 3销售与土地市场情况7 3.1一二线城市商品房销售同环比均上涨，三线城市同环比均下跌7 3.2上周整体二手房成交量同比有所上升8 3.3上周整体住宅类土地供应规模略有下降9 4行业融资情况跟踪10 5重点公司公告跟踪11 6风险提示12 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）3 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势3 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）4 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表8：行业重点新闻及政策概览5 图表9：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表10：一线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表11：二线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表12：三线城市商品房成交量对比（万平方米）8 图表13：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表14：一线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表15：二线城市二手房成交量对比（万平方米）9 图表16：三线城市二手房成交量对比（万平方米）9 图表17：百城住宅类土地供应建面同环比增速9 图表18：百城住宅类土地成交建面同环比增速9 图表19：百城住宅类土地成交总价同比增速10 图表20：百城住宅类土地成交溢价率10 图表21：境内债券发行金额（亿元）10 图表22：境外债发行情况10 图表23：重点公司公告跟踪11 1市场回顾 1.1上周板块下跌4.14%，弱于大市 2023/12/18-2023/12/22，申万一级行业房地产指数下跌4.14%，沪深300指数下跌 0.13%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌26.15%，沪深300指数下跌13.80%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周地产行业各细分板块全线下跌 2023/12/18-2023/12/22,A股地产各细分板块全线下跌。住宅开发板块当周下跌4.03%，商业地产板块下跌4.22%，产业地产板块下跌4.41%，物业管理板块下跌5.10%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：金科股份、亚通股份、荣丰控股，其中，金科股份周度涨幅9.68%、亚通股份周度涨幅2.50%、荣丰控股周度涨幅1.46%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、济南高新、京投发展。 2023/12/28-2023/12/22，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：宝龙商业、正商实业、金科服务。跌幅排名前3位的房地产个股为：国瑞健康、弘阳地产、龙光集团。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻及政策概览 图表8：行业重点新闻及政策概览 分类 主要内容 12月18日，上海崇明区印发《上海市崇明区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》，自2024年1月15日起施行，至2024年12月31日止。《办法》提到，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。（观点网）12月17日，沈阳市住房公积金管理中心官网发布《关于优化住房公积金部分筹集业务办理事项的通知》。12月18日起，为进一步提升住房公积金政务服务效能，保障职工住房公积金缴存使用权益，更好方便缴存单位及职工办理住房公积金业务，中心决定对部分筹集业务办理事项进行优化：职工个人账户封存和退休提取可联办。拓展单位业务可办事项范围，支持缴存单位为退休职工办理个人账户封存时，同步办理退休销户提取业务，实现职工退休提取“无感办”；职工个人账户转移可自办。拓展个人业务线上可办事项范围，支持缴存职工工作调转时，个人办理账户转移业务，提升账户转移办结效率；职工个人账户封存原因应分类。方便单位分类管理停缴职工个人账户，支持缴存单位办 地方新闻 理职工个人账户封存时，同步完善职工封存原因。（沈阳住房公积金管理中心网） /政策 12月19日，北京市规划和自然资源委员会发布关于明确商品住宅用地项目相关土地价款有关事项的通知。为进一步优化营商环境，加强精细化管理，提高信息透明度，现对我市采用招标、拍卖、挂牌方式出让的商品住宅用地项目土地价款有关内容明确如下：一是对于新发布出让公告的住宅用地搭配公建用地出让的项目，将在公告（预申请公告）中分别明确住宅用途、公建用途的起始价，并按照各自用途起始价占项目起始总价的比例，确定土地成交价款中溢价部分住宅用途、公建用途所占比例。同时，将在出让合同中分别明确住宅用途、公建用途各自的土地成交价款，将在出让合同补充协议中分别明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。二是对于新发布出让公告的纯住宅用地项目，将在出让合同补充协议中分别明确地下车库用途、仓储用途等各自的土地价款。三是对于正在公告及2021年以来已成交且尚未全部办理完成网签手续的项目，按上述原则执行。（北京市规划和自然资源委员会官网）12月20日，广东省人民政府关于印发《广州都市圈发展规划》《深圳都市圈发展规划》《珠江口西岸都市圈发展规划》《汕潮揭都市圈发展规划》《湛茂都市圈发展规划》的通 知。据《广州都市圈发展规划》，其中提到，到2030年，广州都市圈综合实力显著增强，一体化建设取得显著成效，国际化水平显著提升，基本形成空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈；据《深圳都市圈发展规划》，在发展目标上，到2030年，深圳都市圈综合经济实力跃上新的大台阶，优势互补的区域发展格局基本形成，一体化合作机制基本建立，国际化水平显著提升，初步建成具有较高国际知名度的国际化大都市圈。（广东省人民政府网）12月20日，香港发展局公布《2023年土地(为重新发展而强制售卖)(修订)条例草案》，建议把楼龄达50年或以上私人楼宇的强拍门槛，由现时的80%降至70%或65%，视乎楼龄组别及楼宇地点。《条例草案》将于12月22日刊宪，并于2024年1月10日提交立法会进行首读。（观点网）12月20日，上海市人民政府发布公告，经评估，《上海市城镇土地使用税实施规定》(沪府规〔2019〕6号)需继续实施,有效期延长至2028年12月31日。《规定》初始发布时间为2019年1月，《规定》将本市城镇土地使用税根据下列不同区域，分为�个纳税等级：（一）内环线以内区域：一至三级；（二）内环线以外、外环线以内区域：二至四级；（三）外环线以外区域：三至�级。各纳税等级区域的税额标准规定如下：一级区域每平方米年税额15元；二级区域每平方米年税额10元；三级区域每平方米年税额6元；四级区域每平方米年税额3元；�级区域每平方米年税额1.5元。（上海市人民政府官网）12月20日，上海市人民政府发布关于本市继续实施调整后的房产税房产原值减除比例的通知。《通知》明确，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。经评估，本市继续实施调整后的房产税房产原值减除比例，自2024年1月1日起执行。（上海市人民政府官网）12月22日，北京市住房和城乡建设委员会《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2023年修订版）面向社会征求意见。新办法主要作了以下重要调整：一是将监管主体由商业银行调整为政府，监管原则由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。二是引入市住房资金中心作为具体监管业务承担部门，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化对商业银行的执行监管，确保对预售资金监管新的要求落实到位。三是在确定监管额度的工作中，创新采取施工总承包单位根据工程造价提出重点监管额度及各节点用款额度后，由区住房城乡建设主管部门综合项目交付使用条件及开发企业风险情况等因素核定。