房地产周报：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖

2023年12月25日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 市场行情：本周（12.18-12.22）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.14%（上周1.08%），A股大盘（中证A股）涨幅-1.81%（上周-0.98%）；H股（12.18-12.22） 地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-4.74%（上周4.05%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-5.39%（上周3.15%），H股大盘（恒生指数）涨幅-2.69%（上周2.80%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘、H股物业板块表现弱于大盘。 行业基本面：新房销售降幅收窄，二手房销售回暖。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~12.22）同比下滑3.9%，本月至今（12.1~12.22）同比下滑8.9%，上月整月同比下滑10.5%；其中一线城市(4城)本月至今 （12.1~12.22）同比增长3.6%、上月整月同比下滑6.3%；二线城市(10城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑9.6%、上月整月同比下滑12.8%。12城二手房成交面积（1.1~12.22）同比增长20.6%，本月至今（12.1~12.22）同比增长26.3%，上月整月同比增长19.6%；其中，一线城市(2城)本月至今 （12.1~12.22）同比增长55.0%，上月整月同比增长24.6%；二线城市(6城)本月至今（12.1~12.22）同比下滑11.5%，上月整月同比增长16.4%。 土地市场跌幅收窄。从数据来看，100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.12.17）成交土地建面同比下滑22.0%，上周累计同比下滑23.0%；本周100大中城市（12.11~12.17）土地成交溢价率3.6%，上周3.6%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.12.17）土地成交总价同比下滑24.4%，上周累计同比下滑27.3%。 12月内债融资持续萎靡。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~12.24）累计同比下滑16.7%，12月（12.1~12.24）同比下滑45.4%。 全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议指出，明年工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好4大板块18个方面工作。12月22日， 全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长倪虹在会上强调，明年将因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡；进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度；保交楼工作落实属地责任，加强预售资金监管，加快预售制度改革；一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，住建部将会同金融监管总局指导房地产融资。 投资策略：推进城中村改造和探索住房双轨新模式，已经成为探索构建房地产发展新模式的重要落脚点。我们认为重点布局一二线城市，具有信用优势的优质央国企，将受益于一二线城市供需两端政策的持续落地和城中村改造的加速 推进。高能级城市布局较多的华润置地、越秀地产、保利发展、中国海外发展等优质房企，有望凭借当前的信用和布局优势，在行业企稳与转型之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来3-6个月行业大事： 2024-1中旬统计局公布2023年12月房地产 开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料占比% 股票家数1182.55% 行业市值(亿元)12854.151.56% 流通市值(亿元)11823.191.81% 行业平均市盈率-102.69/ 行业指数走势图 房地产 沪深300 14.3% 4.4% -5.6% -15.5% -25.4% -35.4% 12/263/266/249/2212/21 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 021-25102897chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 1.市场行情(2023.12.18~2023.12.22) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/12/22) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2211.8 -4.14% 1.08% -16.57% 中证A股 2961.4 -1.81% -0.98% -6.96% 沪深300 3337.2 -0.13% -1.70% -10.74% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/12/22) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1271.6 -4.74% 4.05% -18.29% 恒生物业服务及管理指数 1742.8 -5.39% 3.15% -17.76% 恒生指数 16340.4 -2.69% 2.80% -8.25% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2023.12.22) 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -3.9% 3.3% -4.1% -9.4% 本月至今累计同比 -8.9% 3.6% -9.6% -17.6% 上月同比 -10.5% 6.3% -12.8% -19.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 P6东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P7 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2023.12.22) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 20.6% 15.2% 20.1% 30.0% 本月至今累计同比 26.3% 55.0% 11.5% 41.0% 上月同比 19.6% 24.6% 16.4% 21.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P8东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P9 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2023.12.17)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -22.0% -7.2% -18.3% -22.8% 成交建面:本年累计同比(上周) -23.0% -2.0% -19.9% -23.8% 成交土地溢价率(本周) 3.6% 2.4% 2.9% 4.3% 成交土地溢价率(上周) 3.6% 5.9% 2.4% 4.0% 成交土地总价:本年累计同比(本周) -24.4% -23.1% -26.3% -17.8% 成交土地总价:本年累计同比(上周) -27.3% -23.8% -29.9% -20.4% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P10 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 4.1成交土地规划建筑面积同比 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.2成交土地溢价率 图22：100大中城市成交土地楼面均价 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 P11 图23：成交土地溢价率 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.3成交土地总价 图24：100大中城市成交土地总价周累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P12 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 5.内债融资情况(截至2023.12.24)表6：内债发行规模同比 境内地产债 本年至今发行规模累计同比 -16.7% 本月至今发行规模累计同比 -45.4% 上月发行规模同比 -6.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 5.1境内地产债发行规模 图26：境内地产债发行规模日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图27：境内地产债发行规模日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券行业报告 房地产周报20231225：住建部定调明年工作重点，二手房销售回暖 P13 图28：境内地产债每月发行规模同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 6.政策要闻(2023.12.18~2023.12.24) 表7：本周主要地产要闻梳理 日期 政策主体 政策内容 政策类型 2023/12/19 江苏无锡 无锡市对房票结算、回购和使用主体方面作出优化。房票可在全市范围内通用，拓展房票应用类型，允许使用房票购买新建非住宅类商品房，同时增加房票使用 房票政策 主体，房票持有人及其近亲属均可作为房票使用人 2023/12/20 河