房地产行业周报：二手房回暖势头良好，住建部积极表态

投资要点 30大中城市商品房成交面积农历二月累计+51%，13城二手房累计+94%。30大中城市商品房成交面积农历二月（截至农历二月十九）累计成交943万方，同比+51%；农历二三年累计成交1680万方，同比+10%。其中一线城市二月累计成交177万方，同比+29%；二三年累计成交354万方，同比-3%。二线城市二月累计成交539万方，同比+62%；二三年累计成交936万方，同比+10%。 三线城市二月累计成交227万方，同比+48%；二三年累计成交390万方，同比+26%。二手房恢复势头好于新房，13城二手房农历二月累计成交670万方，同比+94%；农历二三年累计成交1151万方，同比+65%。 房企非银融资有所修复，房企短期偿债压力提升。2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降0.4%，环比下降15.5%。1-2月房企非银融资总额957亿元，同比下降22.5%。从融资结构来看，2023年2月信用债、海外债、信托、ABS发行总额分别为332.4亿元、20.7亿元、39.2亿元、56.2亿元，融资占比分别为74%、5%、9%、12%。平均发行利率为4.46%，较上月基本持平。2023年3-4月房企债务到期压力增加，2023年房企两波偿债高峰为3-4月和7-9月，其中3、4、7月单月到期债务规模均在千亿以上，房企短期偿债压力有所提升。 多城挂牌集中供地，3月下旬将迎密集土拍。深圳、杭州、合肥、成都等多个城市挂牌今年首次集中供地，竞拍时间主要集中于3月下旬。杭州在市场仍保有较高热度的情况下，保持了较高的出让频率，年内已经进行两次集中供地的竞拍。据不完全统计，全国22个集中供地城市中已有9个城市将在3月集中出让，共出让涉宅地53宗，总出让面积约230万方，总规划建面约534万方，起始总价607亿元。 住建部积极表态，对房地产市场企稳回升充满信心，推进老旧小区改造。3月7日住房和城乡建设部部长倪虹表示，基于三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。1）从市场供给和需求看，新冠疫情防控取得胜利，防控政策优化，对房地产供需发生积极影响。供给方面住房项目复工率大大提高，需求方面售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。2）从市场预期来看，1-2月全国商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳。 同时保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到改善。3）从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。同时，今年要持续推进老旧小区改造，计划再开工改造5万个以上老旧小区，力争让2000万以上居民获益。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 30大中城市商品房成交面积农历二月累计+51%，13城二手房累计+94%。30大中城市商品房成交面积农历二月（截至农历二月十九）累计成交943万方，同比+51%；农历二三年累计成交1680万方，同比+10%。其中一线城市二月累计成交177万方，同比+29%；二三年累计成交354万方，同比-3%。二线城市二月累计成交539万方，同比+62%；二三年累计成交936万方，同比+10%。三线城市二月累计成交227万方，同比+48%；二三年累计成交390万方，同比+26%。二手房恢复势头好于新房，13城二手房农历二月累计成交670万方，同比+94%；农历二三年累计成交1151万方，同比+65%。 图1：30大中城市商品房成交面积（万方，MA7） 图2：13城二手房成交面积（万方，MA7） 房企非银融资有修复迹象，房企短期偿债压力有所提升。2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降0.4%，环比下降15.5%。1-2月房企非银融资总额957亿元，同比下降22.5%。 从融资结构来看，2023年2月信用债、海外债、信托、ABS发行总额分别为332.4亿元、20.7亿元、39.2亿元、56.2亿元，融资占比分别为74%、5%、9%、12%。平均发行利率为4.46%，较上月基本持平。2023年3-4月房企债务到期压力增加，2023年房企两波偿债高峰为3-4月和7-9月，其中3、4、7月单月到期债务规模均在千亿以上，房企短期偿债压力有所提升。 图3：房地产行业融资总规模（亿元） 图4：房企信用债和海外债到期规模（亿元） 多城挂牌集中供地，3月下旬将迎密集土拍。深圳、杭州、合肥、成都等多个城市挂牌今年首次集中供地，竞拍时间主要集中于3月下旬。杭州在市场仍保有较高热度的情况下，保持了较高的出让频率，年内已经进行两次集中供地的竞拍。据不完全统计，全国22个集中供地城市中已有9个城市将在3月集中出让，共出让涉宅地53宗，总出让面积约230万方，总规划建面约534万方，起始总价607亿元。 表1：3月城市土地出让情况 住建部积极表态，对房地产市场企稳回升充满信心，推进老旧小区改造。3月7日住房和城乡建设部部长倪虹表示，基于三方面原因对房地产市场的企稳回升充满信心。1）从市场供给和需求看，新冠疫情防控取得胜利，防控政策优化，对房地产供需发生积极影响。供给方面住房项目复工率大大提高，需求方面售楼处看房量在大幅提升，成交量也有明显改善。 2）从市场预期来看，1-2月全国商品房销售结束了13个月的负增长，70个大中城市的房价总体平稳。同时保交楼工作扎实推进，有力保障了购房人合法权益，房企的合理性融资也得到改善。3）从政策落实情况看，购买首套住房的大力支持政策、购买二套住房的合理支持政策已经出台，正在落实见效。倪虹表示，今年要持续推进老旧小区改造，计划再开工改造5万个以上老旧小区，力争让2000万以上居民获益。 2市场回顾 上周上证指数下跌2.95%、沪深300指数下跌3.96%，创业板指下跌了2.15%，万得全A上周交易额4.17万亿，环比下跌1.54%。从板块表现来看，采掘、通信、电气设备等表现靠前，但都较上周有所下跌。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了4.91%，在所有申万一级行业中相对排名23/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌3.24%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额589.62亿，环比下跌8.93%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中润资源、同达创业、ST银亿等个股涨幅显著。中交地产、信达地产、万泽股份等个股跌幅显著。 图7：上周中润资源、同达创业、ST银亿个股涨幅显著 图8：上周中交地产、信达地产、万泽股份等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中万科A和ST爱旭交易额合计113.72亿，占板块交易额比重为15.31%，万科A和ST爱旭交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，哈高科、电子城、万泽股份等涨幅居前，上涨个股个数占比45.74%。年初以来，大连友谊、新华联、中天金融等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为45.74% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周只有两只股票上涨，九龙仓集团和远洋集团，分别上涨了3.8%和0.9%。佳兆业集团、龙光地产、国瑞置业等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、越秀地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、中国海外发展均超过15亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周只有一只股票上涨，正荣服务，上涨了2%。年初以来，滨江服务、新大正、中海物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到25.39亿（人民币），其余股票成交额均在5亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 3月5日，国务院总理李克强代表国务院，向十四届全国人大一次会议作政府工作报告，其中提到2022年，全年国内生产总值增长3%，年末城镇调查失业率降到5.5%，居民消费价格上涨2%。货物进出口总额增长7.7%。此外要保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。加强社会保障和服务。建立基本养老保险基金中央调剂制度，连续上调退休人员基本养老金，提高城乡居民基础养老金最低标准，稳步提升城乡低保、优待抚恤、失业等标准。发展社区和居家养老服务，同时实施三孩生育政策及配套支持措施。（东方财富网） 3月6日，长沙市不动产登记中心表示，长沙已对住房限售政策做出调整，由原来的“不动产权证满4年方可上市交易”，调整为“网签满4年即可出售”。同时长沙市不动产登记中心工作人员补充道，“具体政策于今日开始执行，但由于政策刚调整，系统需要细化，如需过户还需要过几天才能办理。”（新浪网） 3月6日，深圳市房地产中介协会最新公布的数据，截至3月6日，深圳共有43520套有效二手房源在售，较上周增加3817套。另外，2月份深圳二手住宅成交2509套，较1月份增长80.37%，单月成交量超过去年任何一个月份，这一成交量还超过新房住宅成交量，为2022年6月份以来首次。（观点网） 3月7日，江苏常州市住房和城乡建设局发布《关于调整优化房地产相关政策的通知》，《通知》指出，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易；新建商品住房可按栋申领预售许可证。同时，已完成备案的新建商品住房买卖合同，经买卖双方协商一致需注销合同备案的，所涉限制性规定不再执行。另外，关于“商品住房项目在价格备案后10个工作日内需申领商品房预售许可证”的规定不再执行。《通知》自2023年2月15日起施行。之前有关规定与本通知不一致的，按本通知执行。（新浪网） 3月7日，广州市规划和自然资源局发布《广州市2023年建设用地供应计划》，按照《计划》，广州今年建设用地供应总量为3203公顷，包含住宅、商服、工矿仓储、其他用地等用途。其中100宗涉宅用地，住宅用地计划供应901公顷，占计划总量的28%。商品住宅用地549公顷，占住宅用地的61%；非商品住宅用地352公顷，占住宅用地的39%。 （搜狐网） 3月7日，第十四届全国人民代表大会第一次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，住建部倪虹表示，现在对房地产市场的企稳回升充满信心，主要原因在于三个方面：1）从市场供给和需求看，新冠肺炎疫情防控取得了决定性胜利，防控政策也做了优化调整，这对房地产供需两端都产生了积极影响；2）从市场预期看，今年1、2月份，全国商品房销售结束了13个月的负增长，虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体来看价格平稳；3）从政策落实情况看，对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。（观点网） 3月8日，《襄阳市二手房公积金贷款“带押过户”工作试点方案》于近日正式印发，开启二手房公积金贷款“带押过户”新模式。二手房公积金贷款“带押过户”无须卖家提前结清贷款，只需要通过“公证监管申请、划转监管资金、过户集成服务、监管资金结算”4个流程，买卖双方并行办理，就可以同步完成二手房交易，能够极大缩减交易时间，提高工作效率。（财经网） 3月8日，江西省南昌市自然资源和规划局发布6幅住宅用地使用权出让公告，6幅宅地将于3月23日10时延续“限房价、限地价”，以网上拍卖+随机摇号(线上摇号)方式出让。6幅宅地均来自南昌市市本级2023年第一批拟出让住宅用地清单，分别位于高新区(1幅)、西湖区(2幅)、青云谱区(2幅)以及红谷滩区(1幅)，总