房地产行业点评报告：住建部定调一线城市表态，核心城市宽松政策可期

事件：住建部部长倪虹召开企业座谈会，一线城市住建委积极表态 据新华社27日晚间消息，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。此后北京、深圳、广州、上海市住建部门相继表态，将结合本市实际情况推进落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 支持住房需求，降低购房者资金压力 2022年以来，三四线和非核心二线城市的“四限”基本已放开，核心二线城市限购、限售和公积金政策均有所放松。据我们统计，自2022年以来，一二线城市因城施策涉及限贷调整层面48次，非核心一二线城市首套房首付比例基本降至20%。2022年以来，LPR经历了四次下调，在此基础上房贷利率调降明显，年内超40城首套房贷利率下限降至4%以下。根据贝壳研究院数据，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较6月下降10BP。分城市看，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，仍存在一定下调空间。整体来看，我们认为调降首付比例和贷款利率、置换购房税费减免均能减轻购房者资金压力，进一步促进刚性和改善性住房需求。 核心城市认房认贷标准有望调整 我们认为本次住建局提出的个人住房贷款“认房不用认贷”调整措施主要针对核心城市。据我们统计，2022年以来一二线城市中，杭州、天津、郑州、宁波、东莞、长春、银川、南昌、兰州9座二线城市对认房认贷标准做出调整。目前包括4个一线城市在内，一二线城市中仍有超15座城市实行“认房又认贷”政策，因城施策框架下后续预计更多城市将实行个人住房贷款“认房不用认贷”政策，释放改善购房需求，此外我们认为核心城市限购政策亦有望边际放松。 投资建议 继政治局会议提出适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，住建局进一步明确宽松政策的调整方向，政策指引更加详细。同时一线城市陆续表态释放了因城施策往高能级城市扩散的信号，我们认为三季度或将是重要的政策窗口期，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 附表1：中央政治局会议后多部委和一线城市住建委相继表态支持居民刚性和改善性住房需求