房地产行业周报：集中土拍延续低温，住建部表态重视行业风险

行业点评 本周地产和物业板块整体回调幅度较大。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-9.2%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第16。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-5.6%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.7%和-6.1%。 本周一手房销售环比小幅上升、同比延续下降态势。本周40个城市商品房成交合计375万平米，周环比+6%，周同比-49%，其中：一线城市周环比+8%，周同比-57%；二线城市周环比+4%，周同比-44%；三四线城市周环比+14%，周同比-61%。 本周二手房销售环比小幅上升、同比下降。本周17个城市二手房成交合计151万平米，周环比+5%，周同比-37%，其中：一线城市周环比+1%，周同比-35%；二线城市周环比+6%，周同比-36%；三四线城市周环比+5%，周同比-61%。 长三角集中土拍热度维持低温。本周全国300城宅地成交建面849万㎡，单周环比21%，单周同比-31%，平均溢价率4%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面11905万㎡，累计同比-52%；年初至今，建发房产、华润臵地、中海地产、绿城中国、上海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周南京、宁波、南通三城集中土拍，通过取消配建租赁住房、延长土地出让金缴纳时间、提高毛坯限价幅度等措施降低门槛，但土拍热度依然较低，三城宅地合计供应62宗，成交55宗，其中39宗底价成交，8宗触及封顶价，平均溢价率仅4.87%，近期虽有调控宽松政策出台，但传导至市场销售和房企端仍有滞后，多数房企参拍拿地谨慎。 住建部表态高度重视房地产领域风险。4月24日住建部召开会议落实党中央关于经济工作的决策部署，会议指出要重点围绕城市更新、城镇老旧小区改造、保障性住房建设、地下管网建设和改造等，研究采取更大力度的政策举措，推动释放内需潜力；要坚持底线思维，高度重视房地产领域风险，防范化解城乡建设领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。此前，郑州、南宁、兰州等中西部重点城市已经出台了棚改货币化安臵政策，住建部此次表态要围绕城市更新、旧改等举措促进需求释放，我们预计低能级城市棚改货币化安臵将加速推广，高能级城市旧改力度将有所加大。同时，住建部强调重视房地产领域风险，我们预计预售资金监管的适度松绑将进一步优化，以缓解房地产企业短期资金压力。 投资建议 我们预计未来中央各部门和地方政府将协同出台多维度的房地产调控宽松政策，促进房地产行业逐步企稳。地产板块，推荐销售逆势增长、业绩确定性强的绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，我们看好民营物业公司在关联房企流动性危机解除后的估值修复弹性，推荐金科服务、碧桂园服务。 风险提示 调控宽松不及预期；疫情影响政策落地和市场恢复 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-9.2%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为-5.9%，在各板块中位列第16。本周地产涨跌幅前5名为南京高科、中国宏泰发展、ST海投、ESR、上海实业控股，涨跌幅分别为+5.8%、+5.5%、+4.5%、+2.9%、+1.4%；末5名为天誉臵业、京能臵业、南国臵业、空港股份、中交地产，涨跌幅分别为-84.5%、-36%、-32.5%、-30.4%、-28.7%。 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-10.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为-5.6%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4.7%和-6.1%。本周物业涨跌幅前5名为烨星集团、华发物业服务、康桥悦生活、德信服务集团、新希望服务，涨跌幅分别为+12.2%、+3%、-0.3%、-0.6%、-1.3%；末5名为C特发、金科服务、碧桂园服务、融创服务、时代邻里，涨跌幅分别为-20.1%、-17.9%、-17.3%、-16.4%、-15.9%。 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第17周，全国300城宅地成交建面849万㎡，单周环比21%，单周同比-31%，平均溢价率4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面11905万㎡，累计同比-52%；年初至今，建发房产、华润臵地、中海地产、绿城中国、上海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为196、193、191、136、135亿元。 图表8：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表9：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表10：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（4月16日-4月22日），40个城市商品房成交合计375万平米，周环比+6%，周同比-49%，月度累计同比-51%，年度累计同比-39%。其中： 一线城市：周环比+8%，周同比-57%，月度累计同比-48%，年度累计同比-31%； 二线城市：周环比+4%，周同比-44%，月度累计同比-48%，年度累计同比-35%； 三四线城市：周环比+14%，周同比-61%，月度累计同比-67%，年度累计同比-58%。 图表11：40城新房成交面积及同比增速 图表12：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表13：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表14：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（4月16日-4月22日），17个城市二手房成交合计151万平米，周环比+5%，周同比-37%，月度累计同比-39%，年度累计同比-37%。其中： 一线城市：周环比+1%，周同比-35%，月度累计同比-33%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比+6%，周同比-36%，月度累计同比-38%，年度累计同比-34%； 三四线城市：周环比+5%，周同比-61%，月度累计同比-67%，年度累计同比-72%。 图表15：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表16：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表17：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表18：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.56亿平米，环比+0.4%，同比+7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为23.9月，较上周+1个月，较去年同比+10.7个月。 图表19：12城商品房的库存和去化周期 图表20：12城各城市能级的库存去化周期 图表21：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表22：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表23：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表24：物管行业资讯 物管公司动态 图表25：物管公司动态 行业估值 图表26：A股地产PE- TTM 图表27：港股地产PE- TTM 图表28：港股物业股PE- TTM 图表29：覆盖公司估值情况 风险提示 调控宽松不及预期。目前已有多个全国层面和地方层面宽松政策出台，若后期其他城市宽松政策不及预期，也会影响房地产市场恢复。 疫情影响政策落地和市场恢复。当前全国重心都在疫情防控，若疫情持续发酵失控，将大幅延缓宽松政策落地时间，同时将持续抑制购房需求，影响市场销售恢复。