房地产行业周观点：住建部强调政策准确性、上海推出地块规模创新高

周度观点： 住建部首次提出增强调控政策的精准性协调性：2月24日，住建部部长王蒙徽提出要保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性；保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。25日，银保监会和住建部联合发文，要求各类银行保险机构发挥机构优势，为保障性租赁住房提供有针对性的金融产品和服务。 政策的精准性体现了因城施策的必要性。我们认为，各区域供求矛盾不同，政策会相应出现分化。华北、东北、西部等需求疲软区域，增加信贷支持力度，同时给予一定购房补贴；华东、华中、华南等供给不足区域，推进住房供给侧改革，增加保障性租赁住房、公租房等建设，多层次增加市场供应。 两地发布集中供地信息：1）2月26日，青岛市发布2022年首批集中供地公告，将于3月18日拍卖出让16宗涉宅用地，并计划本年分4个批次集中供地；2）2月23日，上海市公告推出40宗地块共211万方，将于3月31日起拍。部分地块改用100分制；若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价。 上海集中供地发布时间提前，且推出地块规模创新高，五大新城和主城区供应均增加。我们认为，本次推出地块位置优异、价格合理，且公告早给房企预留了更多时间，有利于提高房企拿地积极性；此外，上海增加土地投放有助于改善市场供需关系。 我们认为，2022年房地产板块将迎来政策持续改善，叠加头部房企竞争格局持续优化的投资机会。推荐三条主线：1）融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；2）区域性深耕民企：滨江集团；3）高评级稳健民企：旭辉控股集团、新城控股。 行业跟踪 销售回顾（02.19-02.25）：重点监测33城合计成交面积362.0万㎡，环比上周增长3.2%；2022年累计成交2494.0万㎡，累计同比下降33.7%。其中，一线城市成交73.3万㎡，环比上周下降7.2%，2022年累计成交528.7万㎡，累计同比下降21. 5%；二线城市成交189.3万㎡，环比上周增长26.8%，2022年累计成交1231.9万㎡，累计同比下降14.0%；三线城市成交99.3万㎡，环比上周下降18.9%，2022年累计成交733.5万㎡，累计同比下降55.7%。 土地供应（02.14-02.20）：百城土地宅地供应规划建筑面积384万㎡，2022年累计供应规划建面3908万㎡，累计同比下降64.3%，供求比1.00。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5898元/㎡，近四周平均挂牌均价3735元/㎡，环比增长26.1%，同比下降2.5%。 土地成交（02.14-02.20）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积310万方，2022年累计成交3927万㎡，累计同比下降66.9%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为16865元/㎡，环比增长967.4%，同比增长130.5%，整体溢价率为4.1%，2022年平均楼面价4482元/㎡，同比下降6.7%，溢价率3.3%，较去年同期下降12.9个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（02.19-02.25） 重点监测33城合计成交面积362.0万㎡，环比上周增长3.2%；2022年累计成交2494.0万㎡，累计同比下降33.7%。其中，一线城市成交73.3万㎡，环比上周下降7.2%，2022年累计成交528.7万㎡，累计同比下降21.5%；二线城市成交189.3万㎡，环比上周增长26.8%，2022年累计成交1231.9万㎡，累计同比下降14.0%；三线城市成交99.3万㎡，环比上周下降18.9%，2022年累计成交733.5万㎡，累计同比下降55.7%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（02.14-02.20） 百城土地宅地供应规划建筑面积384万㎡，2022年累计供应规划建面3908万㎡，累计同比下降64.3%，供求比1.00。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积219万方，今年累计供应1124万㎡，累计同比下降71.7%，累计供求比0.92；三四线城市供应规划建筑面积165万方，今年累计供应2615万㎡，累计同比下降60.0%，累计供求比1.03。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价5898元/㎡，近四周平均挂牌均价3735元/㎡，环比增长26.1%，同比下降2.5%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价8738元/㎡，近四周平均起拍楼面价5220元/㎡，环比增长69.5%，同比增长16.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价1903元/㎡，近四周平均起拍楼面价2998元/㎡，环比增长3.2%，同比下降6.6%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（02.14-02.20） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积310万方，2022年累计成交3927万㎡，累计同比下降66.9%。其中，一线城市成交建筑面积161万㎡，今年累计成交172万㎡，累计同比下降77.7%；二线城市成交建筑面积78万㎡，今年累计成交1225万㎡，累计同比下降70.7%；三四线城市成交建筑面积71万㎡，今年累计成交2529万㎡，累计同比下降63.4%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为16865元/㎡，环比增长967.4%，同比增长130.5%，整体溢价率为4.1%，2022年平均楼面价4482元/㎡，同比下降6.7%，溢价率3.3%，较去年同期下降12.9个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为29845元/㎡，整体溢价率为4.5%，2022年平均楼面价28955元/㎡，同比增长94.5%，溢价率4.8%，较去年同期溢价率下降7.0个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为3685元/㎡，整体溢价率为0.0%，2022年平均楼面价4176元/㎡，同比下降22.6%，溢价率3.7%，较去年同期溢价率下降8.4个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为1978元/㎡，整体溢价率为1.2%，2022年平均楼面价2963元/㎡，同比下降10.7%，溢价率2.1%，较去年同期溢价率下降20.2个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。