2023/11REITs观察：二级继续下行，消费基础REITs获批

2023/11REITs观察：二级继续下行，消费基础REITs获批 YY团队2023/12/05 摘要： 11月舆情跟踪：首批3单消费基础设施REITs正式获批，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费 REIT；此外国泰君安城投宽庭保障租赁住房REITs正式获批，成为目前规模最大的保障性租赁住房。另外上海、福州和广东地区分别就园区开发、消费基础设施等底层资产提出支持用REITs等方式拓展融资渠道，盘活存量资产。 REITs量价回顾：11月各类资产成交量、成交金额整体上 行，区间日均换手率上行为主，但除生态环保类产品外，其余资产区间日均换手率仍不足1%。二级市场仍情绪依然低迷。 热点关注：自10月以来REITs市场开启了第二轮下跌，中证 REITs收盘指数破800点，达到历史新低。已上市的29只REITs中综合收益为正的共13只，占比44.8%，已有16只综合收益为负，主要集中在高速公路和产业园板块，环保（含新能源）、保租房和物流园基本保持正收益，板块区分度明显。 。 近期研究： 2023/102023年10月REITs观 察：解禁及流动性显现、消费基础设施REITs已受理 目录 2023/11REITs观察：市场下行依旧，消费基础REITs获批1 摘要：1 1.2023年11月舆情跟踪3 11.1行业层面3 11.2产品层面3 2.REITs成交量价回顾4 2.1成交活跃度回顾4 2.2价格回顾4 2.3估值表现6 3.热点关注：哪些REITs收益仍为正？8 瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明11 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪3 图表2REITs产品舆情跟踪4 图表3REITs成交活跃度回顾4 图表4产权型REITs价格走势5 图表5经营权型REITs价格走势6 图表6产权型REITs估值表现7 图表7经营权型REITs估值表现8 1.2023年11月舆情跟踪 1.1行业层面 行业方面，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知，要支持符合条件的特许经营项目发行REITs；另外上海、福州和广东地区分别就园区开发、消费基础设施等底层资产提出支持用REITs等方式拓展融资渠道，盘活存量资产。 相关舆情 11月3日 国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知中提到：积极支持符合条件的特许经营项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 11月13日 文化和旅游部官网11月13日公布的《国内旅游提升计划（2023—2025年）》中提到：鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 11月21日 关于征求《福州市促进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)发展的若干意见(征求意见稿)》意见的公告中提到：在加强项目储备方面，《征求意见稿》提出，加大试点项目培育。各县(市)区、各相关单位要以同类集合互补，提升项目运营效益为目标，加大基础设施存量资产整合力度，加快形成符合基础设施REITs产品发行条件的资产，整体打包发行基础设施REITs产品。另外，要统筹本地相关行业范围内的新项目，充分发挥行业协会优势，促进市场主体间的交流，探索单个其础设施REITs项目资产由多个原始权益人共同持有的制度安排，按照试点项目申报条件加快培育、整合新项目，形成权属清晰、收益稳定的可上市优质资产。 11月24日 《关于印发广东省进一步提振和扩大消费若干措施的通知》中提到：用足用好消费促进专项投资工具，支持消费基础设施建设、设备更新改造等，将符合条件的项目纳入地方政府专项债券支持范围，支持符合条件的消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。允许在具备条件、符合有关要求的建设用地上搭建临时简易建筑，拓展消费新场景。 11月28日 上海市人民政府官网发布《上海市特色产业园区高质量发展行动方案（2024—2026年）》中提到：支持园区开发运营主体通过上市、REITs等方式拓展融资渠道。 图表1REITs行业舆情跟踪 数据来源：公开资料，YY评级整理 1.2产品层面 产品预备方面，首批3只消费基础设施公募REITs正式获批，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT；国泰君安城投宽庭保障性租赁住房获批，成为目前我国发行规模最大的保障性租赁住房REITs；此外深交所正式受理招商基金招商公路REITs申报、上交所官网显示易方达深高速REITs已申报。 日期 相关舆情 11月3日 中核汇能有限公司清洁能源公募REITs评估服务采购结果公告，中选人为上海立信资产评估有限公司。 11月6日 由中信环境技术投资（中国）有限公司进行的生态环保基础设施公募REITs基金管理人+专项计划管理人招采服务项目招标采购开标，第一中标候选人为中信证券。 11月9日 上交所网站显示，由深圳高速公路集团股份有限公司作为发起人的“易方达深高速高速公路封闭式基础设施证券投资基金”已申报，管理人为易方达基金管理有限公司。 11月10日 深交所网站显示，由招商局公路网络科技控股股份有限公司作为原始权益人的“招商基金招商公路高速公路封闭式基础设施证券投资基金”已申报，管理人为招商基金管理有限公司。 11月13日 株洲高科集团有限公司的株洲高科集团基础设施公募REITs项目中介机构选聘采购项目于11月13日评审结束，中标人为中航证券牵头、创金合信、第一创业证券等组成的联合体。 11月14日 中国核电董事会审议通过控股子公司中核汇能有限公司开展新能源基础设施公募REITs申报发行工作议案。 11月19日 嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（中国电建REIT）获上交所反馈 11月23日 上交所网站显示，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金状态更新至已反馈。 11月29日 华润置地、中国金茂和万科分别官宣其发起的华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT及中金印力消费REIT正式获批，成为首批消费基础设施REITs。 图表2REITs产品舆情跟踪 数据来源：公开资料，YY评级整理 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 11月各类资产成交量、成交金额整体回升，总成交量由10月底的10.08亿 份上升至13.34亿份，成交总金额由42亿元上升至53.49亿元；区间日均换手率上升为主，仅园区基础设施类、保障性租赁住房类分别下降至0.714%及0.728%，其余资产换手率上升，其中生态环保类升至1.016%，其它资产目前换手率均不足1%。 成交量(亿份) 成交金额(亿元) 区间日均换手率(%) 园区基础设施 4.581 5.598 ↑ 14.363 15.147 ↑ 0.841 0.714 ↓ 能源基础设施 0.591 0.925 ↑ 5.039 7.181 ↑ 0.736 0.777 ↑ 交通基础设施 1.652 2.494 ↑ 11.959 17.478 ↑ 0.596 0.597 ↑ 保障性租赁住房 1.385 1.733 ↑ 3.583 4.406 ↑ 0.778 0.728 ↓ 生态环保 0.511 0.629 ↑ 2.518 3.389 ↑ 0.943 1.016 ↑ 仓储物流 1.360 1.966 ↑ 4.539 5.886 ↑ 0.438 0.474 ↑ 图表3REITs成交活跃度回顾 数据来源：Wind，YY评级整理 2.2价格回顾 11月产权类REITs二级市场下行为主，仅红土安居保障房有所上涨，较上月上涨0.87%，其余三只保租房产品月跌幅在0.46%~5.81%之间；产业园类产品 整体下行，其中国泰君安临港产业园跌幅相对较小，为1.56%，跌幅前三的产品为建信中关村、华夏合肥产业园与华夏和达高科，分别下跌16.16%、15.87%与15.40%，其余产品跌幅分布在3.79%~14.50%；仓储物流板块，或受普洛斯中国资金问题影响，中金普洛斯跌幅达到16.71%，为产权类产品中最高，红土盐田港及嘉实京东跌幅分别为-3.77%以及-10.05%。 资产类型 产品 收盘价 近一月 (%) 近三月(%) 近半年 (%) 今年以来(%) 上市至今(%) 产业园 博时招商蛇口产业园REIT 1.856 -13.49 -21.21 -25.51 -35.31 -13.44 华夏合肥高新产园REIT 1.808 -15.87 -17.84 -21.19 -23.37 -14.45 国泰君安东久新经济REIT 3.303 -3.79 -12.34 -14.05 -13.05 10.30 华夏杭州和达高科产园REIT 2.153 -15.40 -17.76 -24.21 -28.08 -21.40 华安张江产业园REIT 3.153 -4.69 -1.93 -13.73 -17.19 11.57 中金湖北科投光谷产业园REIT 2.035 -14.14 -19.28 -17.28 -17.28 -22.48 国泰君安临港创新产业园REIT 4.420 -1.56 -15.05 -14.19 -13.75 8.66 东吴苏州工业园区产业园REIT 3.160 -14.50 -21.84 -23.26 -28.18 -13.48 建信中关村产业园REIT 2.253 -16.15 -19.25 -26.94 -42.10 -25.48 仓储物流 红土创新盐田港仓储物流REIT 2.229 -10.05 -16.17 -17.42 -23.81 3.97 中金普洛斯仓储物流REIT 3.180 -16.71 -25.99 -29.71 -38.83 -11.89 嘉实京东仓储基础设施REIT 3.475 -3.77 -9.73 -7.54 -9.71 0.80 保租房 中金厦门安居保障性租赁住房REIT 2.598 -0.46 -5.06 -2.12 -7.40 3.32 华夏北京保障房REIT 2.563 -4.83 -6.14 -1.77 -6.86 5.58 华夏基金华润有巢REIT 2.285 -5.81 -11.71 -6.69 -8.71 -2.63 红土创新深圳人才安居REIT 2.544 0.87 -3.13 0.98 -3.21 5.95 图表4产权型REITs价格走势 数据来源：wind，YY评级整理选取上市两个月以上的产品 11月经营权型REITs也维持跌势，但产品整体跌幅均值小于产权类产品。生态环保类在成交量最高的同时跌幅同样较大，两单生态环保REITs本月价格分别下行10.47%、10.23%；高速公路REITs中，国金中铁小幅上涨0.42%，其余产品维持跌势，中金安徽交控REIT、华夏中交高速REIT以及华夏越秀高速跌幅前三，分别为9.64%、6.81%以及5.44%；清洁能源类产品跌幅相对较小，下跌幅度分布在0.85%~2.37%。 资产类型 产品 收盘价 近一月(%) 近三月 (%) 近半年(%) 今年以来(%) 上市至今(%) 生态环保 富国首创水务REIT 3.172 -10.47 -15.39 -17.85 -25.01 -1.14 中航首钢生物质REIT 11.909 -10.23 -13.43 -14.62 -16.05 7.06 高速公路 平安广州交投广河高速公路REIT 8.568 -1.81 -5.48 -13.12 -22.60 -23.12 华夏越秀高速公路REIT 6.278 -5.44 -11.04 -9.03 -15.02 -2.45 浙商证券沪杭甬高速REIT 7.510 -0.73 -6.94 -4.59 -8.50 3.90 国金中国铁建高速REIT 8.160 0.42 -5.76 -6.75 -9.53 -7.54 中金安徽交控REIT 7.394 -9.64 -14.63 -9