房地产行业研究：百亿开发贷落地，房企积极处置资产

4 本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（12.2-12.8）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-2.7%。 本周上海土拍冷热分化，土地市场整体延续低迷趋势。本周（12.2-12.8）全国300城宅地成交建面1892万㎡，单周环比+1%，单周同比-46%，平均溢价率3%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面40201万㎡，累计同比 -26%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比下降，主要由于上周集中备案以及去年年末的翘尾。本周（12.2-12.8）35个城市商品房成交合计306万平米，周环比-29%，周同比-26%。其中：一线城市周环比-48%，周同比-21%；二线城市周环比-21%，周同比-27%；三四线城市周环比-18%，周同比-22%。 本周二手房环比略增，同比上升，整体成交规模维持稳定。本周（12.2-12.8）15个城市二手房成交合计181万平米，周环比+2%，周同比+13%。其中：一线城市周环比-10%，周同比+57%；二线城市周环比+1%，周同比+9%；三四线城市周环比+123%，周同比-16%。 行业流动性压力较大，房企积极处置资产。2023年1-11月克而瑞百强房企全口径销售金额55288亿元，累计同 比-15.5%，较1-10月跌幅继续扩大1.6pct。11月单月全口径销售4285亿元，环比-3%，同比-31%。根据我们统计，2023年1-11月房企新发债券5694亿元人民币，累计同比-12.0%。在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，临近年末，为回笼资金，房企积极处置资产的速度。我们注意到，一些央国企房企也开始出售资产变现，且交易标的主要集中在车位、商办等回报周期较长的业态，例如华侨城在11月三次挂牌出售旗下的文旅商业资产，大悦城出让子公司上海鹏利置业全部股权后再次挂牌北京名都地产100%股权。 金融端支持下超百亿开发贷投向房企。继11月17日三部门联合召开金融机构座谈会后，多家商业银行积极贯彻 落实会议精神，近期农行、建行、交行、工行、中行、浙商、广发等多家银行已陆续与房企召开座谈会，加强银企沟通协作，了解房企的资金状况及融资需求。根据《金融时报》，11月以来，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等向非国有房企投放开发贷金额超300亿元，其中近两周投放超140亿元，另有多家银行正加快推进已批复民营企业贷款落地，同时加大项目储备力度。银行以实际行动践行一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，配套资金快速落地，使得房企紧张的现金流状况边际改善，有助于防止风险外溢，提振市场信心。 年关渐近多家房企积极处置资产以实现资金回笼。同时，在近期各银行密集召开房企座谈会后，超百亿开发贷已投向房企，金融端支持的快速落地体现出监管对于改善房企流动性的坚定信心及实际行动，有助于稳定预期、提振信心。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如华润置地、建发国际集团、招商 蛇口、越秀地产等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中 介平台贝壳。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 房企积极处置资产4百亿开发贷支持落地4行情回顾4 地产行情回顾4物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6新房成交7二手房成交9重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11地产公司动态12物管行业政策和新闻14物管公司动态14行业估值15风险提示17 图表目录 图表1：11月多家房企积极处置资产4图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5图表4：本周地产个股涨跌幅前5名5图表5：本周地产个股涨跌幅末5名5图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5图表7：本周物业个股涨跌幅前5名6图表8：本周物业个股涨跌幅末5名6图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6图表11：2023年初至今权益拿地金额前20房企7图表12：40城新房成交面积及同比增速7图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表15：35城新房成交明细（万平方米）8 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表19：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表20：12城商品房的库存和去化周期10 图表21：12城各城市能级的库存去化周期10 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表23：地产行业政策新闻汇总11 图表24：地产公司动态12 图表25：物管行业资讯14 图表26：物管公司动态14 图表27：A股地产PE-TTM15 图表28：港股地产PE-TTM16 图表29：港股物业股PE-TTM16 图表30：覆盖公司估值情况16 行业流动性压力较大，房企积极处置资产。2023年1-11月克而瑞百强房企全口径销售金额55288亿元，累计同比-15.5%，较1-10月跌幅继续扩大1.6pct。11月单月全口径销售4285亿元，环比-3%，同比-31%。根据我们统计，2023年1-11月房企新发债券5694亿元人民币，累计同比-12.0%。在融资、销售均持续承压的背景下，行业流动性压力仍然较大，临近年末，为回笼资金，房企积极处置资产的速度。我们注意到，一些央国企房企也开始出售资产变现，且交易标的主要集中在车位、商办等回报周期较长的业态，例如华侨城在11月三次挂牌出售旗下的文旅商业资产，大悦城出让子公司上海鹏利置业全部股权后再次挂牌北京名都地产100%股权。 图表1：11月多家房企积极处置资产 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价（亿元） 交易进展 2023年11月3日 房地置业 首开股份 北京昌平梧桐山语30%股权 3CNY 签署转让协议 2023年11月3日 / 华润置地 杭州润奥34%股权 0.84CNY 挂牌中 2023年11月6日 中骏商管 中骏集团 北京奥莱综合体 10.9CNY 完成 2023年11月16日 荣万家 荣盛发展 10870个停车位 5.68CNY 完成 2023年11月17日 未披露 太古地产 港岛东中心若干楼层 54HKD 完成 2023年11月17日 / 华侨城 成都文旅发展33.33%股份 2.71CNY 挂牌中 2023年11月20日 / 招商蛇口 深圳信石地产60%股权 0CNY 挂牌中 2023年11月22日 广百股份 万科 广州天河万科广场 8.8CNY 完成 2022年11月22日 / 华侨城 西安曲江新区太平坊项目 11.45CNY 挂牌中 2023年11月24日 / 京投发展 上海礼仕酒店55%股权 未披露 挂牌中 2023年11月27日 / 中国金茂 西安润茂置业49%股权 未披露 挂牌中 2023年11月28日 福田控股 金地集团 深圳金地环湾城 未披露 传言交涉中 2023年11月28日 / 华侨城 华侨城欢乐滨江商办大楼 2.48CNY 挂牌中 2023年11月28日 / 大悦城 北京名都地产100%股权 0.43CNY 挂牌中 2023年11月29日 滨江服务 滨江集团 1568个地下车位 1.26CNY 签署转让协议 来源：克而瑞，国金证券研究所 金融端支持下超百亿开发贷投向房企。继11月17日三部门联合召开金融机构座谈会后，多家商业银行积极贯彻落实会议精神，近期农行、建行、交行、工行、中行、浙商、广发等多家银行已陆续与房企召开座谈会，加强银企沟通协作，了解房企的资金状况及融资需求。根据《金融时报》，11月以来，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行等向非国有房企投放开发贷金额超300亿元，其中近两周投放超140亿元，另有多家银行正加快推进已批复民营企业贷款落地，同时加大项目储备力度。银行以实际行动践行一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，配套资金快速落地，使得房企紧张的现金流状况边际改善，有助于防止风险外溢，提振市场信心。 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第25；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.5%，在各板块中位列第18。本周地产涨跌幅前5名为九龙仓集团、市北高新、华音国际控股、光大嘉宝、京基智农，涨跌幅分别为+9.7%、+5.4%、+4.9%、+4.4%、+4.4%；末5名为融创中国、*ST泛海、远洋集团、ST世茂、弘阳地产，涨跌幅分别为-26.6%、-22.6%、-17%、-15.9%、-15.6%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% Ⅱ Ⅱ ⅡⅡ Ⅱ 消公电银资媒食零食运耐汽商家医能技房半材软保多制费用信行本体品售品输用车业庭疗源术地导料件险元药 ⅡⅡ Ⅱ 者事服货、业与消与和与保硬产体与金、 -5% 传通农采计有公钢交综家电银化电纺非医建休食机汽商房轻国建 媒信林掘算色用铁通合用子行工气织银药筑闲品械车业地工防筑 服业务物饮务料 与 主费汽专个健件与要品车业人设与半用与零服用备设导 服融生 务物科 牧机金事运电 设服金生装服饮设贸产制军材 烟品服部务品与备体技 渔属业输器 备装融物饰务料备易 造工料 草零装件服生与 …务…… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 九龙仓集团 市华光京 北音大基 高国嘉智 新际宝农 控股 0% 弘阳地产 世茂 远洋集团 泛海 融创中国 ST *ST -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-2.7%。本周物业涨跌幅前5名为融信服务、万物 云、第一服务控股、德信服务集团、兴业物联，涨跌幅分别为+16.2%、+5.8%、+5.4%、+2.9%、+1.9%；末5名为中骏商管、佳兆业美好、建发物业、融创服务、恒大物业，涨跌幅分别为-26.7%、-18.6%、-17.2%、-13.2%、-12%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 0% 2023/12/42023/12/52023/12/62023/12/72023/12/8 -1%-2%-3%-4%-5%-6% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 融万第德兴信物一信业服云服服物务务务联 控集 股团 0% 兆 业 美 创 服 务 大 物 业 恒 融 建发物业 佳 中骏商管 好 -5% -10% -15% -20% -25% -30% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所