房地产行业周报：杭州实行“认房不认贷”，龙湖200亿储架式注册落地

投资要点 11月重点32城累计销售面积（截至11日）同比-28%，环比+72.7%。12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。其中一线城市同比-21%，环比+92%；二线城市同比-28%，环比+72%；三四线城市同比-43%，环比+35%。 具体城市来看：1）一线城市同比除北京增长4%外，其余城市均有所下滑，环比除广州以外均呈现正增长；2）二线城市整体环比正增长，只有福州环比下降66%，无锡、成都、厦门、东莞等城市同比正增长；3）三四线城市中，仅江门实现同比正增长。12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。 销售不振倒逼政策继续放松，杭州楼市新政实行“认房不认贷”。11月11日起杭州楼市新政已正式执行，1）房贷利率：首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%；2）限购：“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，无住房但有贷款记录且贷款已结清的，购买普通自住房执行首套房政策；3）首付比例：限购区内二套最低首付比例下调至四成。杭州本次政策调整放松幅度较大，有望对新房市场成交量起到一定的提振作用。同时此次杭州新政释放积极信号，并对其他城市有一定示范效应，楼市政策在范围上以及力度上仍有放宽的趋势。 社会融资规模不及市场预期，居民新增贷款下滑。截至10月末社会融资规模存量为341.4万亿元，同比增长10.3%。对实体发放的人民币贷款余额为209.8万亿元，同比增长10.9%。10月份社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少增7097亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比少增3321亿元。10月人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元，居民贷款减少180亿元，其中短期贷款减少512亿元，反映出消费需求减弱，中长期贷款增加332亿元，同比大幅少增3889亿，反映出房地产销售依然保持低迷。 房企非银融资有修复迹象，民营房企融资支持力度加大。10月房企非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%，融资同比首次出现正增长。1-10月房企非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，2022年10月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为57.4%、0%、4.9%、37.7%。本月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39pp，环比上升0.01pp。2022年11-12月信用债到期规模808亿元，海外债到期规模424亿元，短期债务规模有所下降。11月8日交易商协会发文推出支出民企融资“第二支箭”支持民营企业发债融资。11月10日，首单龙湖200亿储架式注册落地，此外新城控股、美的置业等示范民企也在沟通对接发债注册意向，其中新城控股申请配额为150亿元。目前中债增发债支持工作已纳入“第二支箭”统筹推进，增信服务费率低于0.8%/年，行业短期内流动性压力有望缓解。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 11月重点32城累计销售面积（截至11日）同比-28%，环比+72.7%。12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。其中一线城市同比-21%，环比+92%；二线城市同比-28%，环比+72%；三四线城市同比-43%，环比+35%。具体城市来看：1）一线城市同比除北京增长4%外，其余城市均有所下滑，其中广州同比下降63%、深圳同比下降45%；环比除广州以外均呈现正增长，其中北京环比增长186%、上海环比增长169%；2）二线城市整体环比正增长，只有福州环比下降66%，无锡、成都、厦门、东莞等城市同比正增长；3）三四线城市中，仅江门实现同比正增长。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+57%，环比+155%。 表1：全国重点城市11月累计（截至11日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房11月累计（截至11日）成交情况（单位：万平方米） 销售不振倒逼政策继续放松，杭州楼市新政实行“认房不认贷”。11月11日起杭州楼市新政已正式执行，1）房贷利率：首套房最低利率4.1%，二套房最低利率4.9%；2）限购：“认房又认贷”调整为“认房不认贷”，无住房但有贷款记录且贷款已结清的，购买普通自住房执行首套房政策；3）首付比例：限购区内二套最低首付比例下调至四成。10月百强房企销售金额同比下降32%，降幅较上月扩大5.2pp，考虑21年同期已是低基数，销售恢复依然较为疲软。杭州本次政策调整兼顾刚需和改善需求，利率方面向刚需倾斜，降低首付比例提振改善需求，放松幅度较大，有望对新房市场成交量起到一定的提振作用。同时此次杭州新政释放积极信号，并对其他城市有一定示范效应，楼市政策在范围上以及力度上仍有放宽的趋势。 社会融资规模不及市场预期，较上年同期少增7097亿元。11月10日央行发布统计数据显示，截至10月末社会融资规模存量为341.4万亿元，同比增长10.3%。对实体发放的人民币贷款余额为209.8万亿元，同比增长10.9%。从结构来看，10月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的61.5%，同比提高0.4pp。从增量来看，10月份社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少增7097亿元；对实体经济发放的人民币贷款增加4431亿元，同比少增3321亿元。 居民新增贷款下滑，反映出消费需求减弱，楼市销售低迷。10月人民币贷款增加6152亿元，同比少增2110亿元。人民币居民贷款减少180亿元，其中短期贷款减少512亿元，反映出消费需求减弱，中长期贷款增加332亿元，同比大幅少增3889亿，反映出房地产销售依然保持低迷。 图1：11月新增居民中长期贷款同比下降92% 图2：11月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款5% 房企非银融资有修复迹象，短期债务到期规模有所下降。10月房企非银融资总额为556. 8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%，融资同比首次出现正增长。1-10月房企非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，2022年10月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为57.4%、0%、4.9%、37.7%。具体来看，信用债融资同比上升155.7%，环比下降13.2%；信托融资同比下降82.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。10月无新增海外债发行。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。本月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39pp，环比上升0.01pp。2022年11-12月信用债到期规模808亿元，海外债到期规模424亿元，月均总到期规模约615亿元，短期债务到期规模有所下降。 图3：融资总规模维持低位（亿元） 图4：房企信用债和海外债到期规模 民营房企融资支持力度加大，首单龙湖200亿储架式注册落地。11月8日交易商协会发文推出支出民企融资“第二支箭”，人民银行再贷款提供资金支持规模约2500亿元，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。9日中债增发布《项目需求意向表》，要求意向公司在3个工作日内进行反馈，此次支持力度明显加大，节奏也呈现加快。11月10日，首单龙湖200亿储架式注册落地，除龙湖集团外，新城控股、美的置业等示范民企也在沟通对接发债注册意向，其中新城控股申请配额为150亿元。目前中债增发债支持工作已纳入“第二支箭”统筹推进，增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半，行业短期内流动性压力有望缓解，“第二支箭”政策落实将充分发挥稳定市场发展的积极作用。 2市场回顾 上周上证指数上涨0.54%、沪深300指数上涨0.56%，创业板指下跌1.87%，万得全A上周交易额4.69万亿，环比下跌3.95%。从板块表现来看，房地产、建筑材料、传媒综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨41.62%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌12.26%，在所有申万一级行业中相对排名9/28。 上周申万地产板块交易额1080.20亿，环比上涨41.62%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新城控股、三湘印象、阳光城等个股涨幅显著。万泽股份、万业企业、珠江实业等个股跌幅显著。 图7：上周新城控股、三湘印象、阳光城等个股涨幅显著 图8：上周万泽股份、万业企业、珠江实业等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、ST爱旭、保利地产、金地集团、西藏城投等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中万科A和ST爱旭交易额合计192.66亿，占板块交易额比重为15.33%，万科A和ST爱旭交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、ST爱旭、天保基建、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比36.36%。 年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为36.36% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有48只股票上涨，旭辉控股集团、新城发展、碧桂园、太阳城集团等位居涨幅前列。弘阳地产、德信中国、九龙仓集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、旭辉控股集团、中国海外发展均超过20亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有23只股票上涨，时代邻里、永升生活服务、宝龙商业、卓越商业服务等位居涨幅前列。没有股票下跌。年初以来，没有发现表现比较强势的个股。从上周成交额来看，碧桂园服务、保利物业和永升生活服务均超过了6亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月7日，安徽六安市住房保障领导组办公室起草了《六安市本级公共租赁住房运营管理暂行实施办法》（征求意见稿），公开征求意见。根据意见稿，在公租房运营方面，在确保公租房持有数量、满足保障需求的情况下，市城投公司按照规定向市住建局提出公租房出售计划，经市政府批准后组织向承租人出售。购买人可购买全部产权，也可以购买部分产权。 出售比例控制在公租房总量的20%以内。（新京报） 11月7日，住建部发布关于开展城市园林绿化垃圾处理和资源化利用试点工作的通知。 通知提到，通过开展城市园林绿化垃圾处理和资源化利用试点，力争用2年左右时间，推进城市园林绿化高质量发展。（中国新闻网） 11月7日，三亚市委宣传部发布消息，2022年，三亚市开工建设9个安居房项目，落实建设用地807亩，建设安居房10065套，已完成固定资产投资约16.5亿元，至12月底计划完成投资23.8亿元。（观点网） 11月7日，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月7日，深圳全市共有41101套在售二手房源，较上周增加1100套，在售二手房源数量持续增加，环比上升0.2%。 （观点网） 11月7日，宁波市人力资源和社会保障局发布新一轮人才购房补贴政策实施办法，新增了“资格认定”环节，申请人在与开发商签订住房购买合同、完成备案后可提出“资格认定”，对婚姻、名下房产等进行确认和固定，避免在等待交付期因结婚等补贴申请资格。（观点网） 11月8日，工信部等四部门印发建材行业碳达峰实施方案的通知，引导建材企业积极消纳太阳能、风能等可再生能源。（工信部官网） 11月8日，安徽省住建厅发布关于统筹高效做好当