房地产行业周报：一线认房不认贷落地，三支箭打开优化空间

4 本周A股地产、港股地产及物业板块均上涨。本周（8.26-9.1）申万A股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块 中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-1.3%。 本周宁波五批次、苏州五批次收官，土地市场延续低迷趋势。本周（8.26-9.1）全国300城宅地成交建面583万 ㎡，单周环比-20%，单周同比-51%，平均溢价率2%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面23369万㎡，累计同比-26%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售连续第三周环比上升，同比下降，成交规模为7月以来最高。本周（8.26-9.1）35个城市商品房 成交合计369万平米，周环比+13%，周同比-22%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-33%；二线城市周环比+18%，周同比-16%；三四线城市周环比+21%，周同比-43%。 本周二手房成交同比上升，环比下降，成交规模维持低位。本周（8.26-9.1）15个城市二手房成交合计155万 平米，周环比-4%，周同比+6%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-12%；二线城市周环比-10%，周同比+10%；三四线城市周环比+62%，周同比+34%。 一线城市认房不认贷全部落地，九月十月有望走出复苏行情。在8月25日三部门联合发文提出银行业金融机构 按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策的一周内，广州于8月30日打响一线城市第一枪，随后深圳、上海、北京先后出台认房不认贷政策。目前四大一线城市已全部执行认房不认贷，且京沪政策落地的速度超过市场预期，一定程度上提振了市场信心。此外，近期全国多个省份或城市也同步执行认房不认贷，预计近期该政策将在全国各城市层面大范围出台。由于过往一线城市执行严格的认房又认贷，本次认房不认贷的出台使得购房门槛和购房成本明显下降，预计置换需求和改善性需求将被激发，一线城市的市场活跃度将提升，促进新房及二手房销售，“金九银十”有望走出一波复苏行情。 金融三支箭打开需求端政策优化空间。8月31日，央行、金管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政 策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次政策的3大核心：①不再区分限购和不限购城市，统一全国首套和二套的商贷最低首付比例下限分别为20%和30%。②将二套利率下限由5年期以上LPR+60bp调整为+20bp。③9月25日起存量首套商贷的借款人可向金融机构申请发放新贷款置换存量贷款。随着房地产市场深度调整，近两年全国多数城市的首二套首付比例已降至20%和30%，而仍执行限购的一线及强二线的首二套首付比例下限分别为30%和40%，本次政策打开了至少1成的下行空间，其中一线城市二套首付比例下降空间高达2-4成。后续二线甚至部分一线或有望将首付比例调整至下限水平，以进一步释放需求，促进当地市场平稳发展。 当前金融支持“三箭齐发”，四大一线城市“认房不认贷”全部落地，超大特大城市城中村改造开展在即，高能级城市需求端优化空间较大。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 四大一线城市全部实行认房不认贷4 金融端三支箭打开需求端政策优化空间4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 物管公司动态14 行业估值15 风险提示17 图表目录 图表1：近期多地出台政策实施“认房不认贷”4 图表2：个人住房贷款政策对比5 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：40城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）9 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期11 图表22：12城各城市能级的库存去化周期11 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态13 图表26：物管行业资讯14 图表27：物管公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM16 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况16 一线城市认房不认贷全部落地，九月十月有望走出复苏行情。在8月25日三部门联合发文提出银行业金融机构 按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策的一周内，广州于8月30日打响一线城市第一枪，随后深圳、上海、北京先后出台认房不认贷政策。目前四大一线城市已全部执行认房不认贷，且京沪政策落地的速度超过市场预期，一定程度上提振了市场信心。此外，近期全国多个省份或城市也同步执行认房不认贷，预计近期该政策将在全国各城市层面大范围出台。由于过往一线城市执行严格的认房又认贷，本次认房不认贷的出台使得购房门槛和购房成本明显下降，预计置换需求和改善性需求将被激发，一线城市的市场活跃度将提升，促进新房及二手房销售，“金九银十”有望走出一波复苏行情。 时间省份/城市政策文件 图表1：近期多地出台政策实施“认房不认贷” 2023/8/28成都《关于优化完善商品住房公证摇号有关规定的补充通知》 干措施意见的通知》 2023/8/30 广州 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/30 深圳 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/31 武汉 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/31 惠州 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/31 中山 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/31 东莞 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/31 江苏省 《关于促进经济持续回升向好的若干政策措施》 2023/9/1 安徽省 《关于贯彻落实国家三部门优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/9/1 江门 《江门市关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/9/1 上海 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/9/1 北京 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/9/2 苏州 《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》 2023/8/29厦门 《关于公开征求厦门市关于进一步稳增长转动能推动经济高质量发展的若 来源：各政府官网，国金证券研究所注：厦门为征求意见稿，尚未实施 金融三支箭打开需求端政策优化空间。8月31日，央行、金管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次政策的3大核心：①不再区分限购和不限购城市，统一全国首套和二套的商贷最低首付比例下限分别为20%和30%。②将二套利率下限由5年期以上LPR+60bp调整为+20bp。③9月25日起存量首套商贷的借款人可向金融机构申请发放新贷款置换存量贷款。随着房地产市场深度调整，近两年全国多数城市的首二套首付比例已降至20%和30%，而仍执行限购的一线及强二线的首二套首付比例下限分别为30%和40%，本次政策打开了至少1成的下行空间，其中一线城市二套首付比例下降空间高达2-4成。后续二线甚至部分一线或有望将首付比例调整至下限水平，以进一步释放需求，促进当地市场平稳发展。 图表2：个人住房贷款政策对比 首套最低首付比例二套最低首付比例房贷利率 2014年930新政30%/贷款基准利率的0.7倍 2015年930新政 非限购城市25% // 限购城市30% 2016年2月新政 非限购城市20% 限购城市30% 非限购城市30% / 限购城市40% 2023年831新政统一20%统一30% 首套：LPR-20bp二套：LPR+20bp 来源：中国政府网，央行，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第19；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.9%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为金科股份、绿城中国、*ST泛海、富力地产、新城发展，涨跌幅分别为+24.6%、 +24.4%、+22.6%、+17.6%、+15%；末5名为中国恒大、华音国际控股、渝开发、大龙地产、花样年控股，涨跌幅分别为-83.3%、-18.5%、-12.1%、-11.6%、-9%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 1%汽半保技能电家制银医食资耐运软多房食零商材公消媒 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 0%车导险术源信庭药行疗品本用输件元地品售业料用费体 -1% 与体硬 服与、 保、货消 与金产与业和事者 Ⅱ Ⅱ Ⅱ 汽与件 务个生健饮物费服融主专业服 电机轻汽家计传通建纺国有化电商钢医综房休建食交农采非公银 子械工车用算媒信筑织防色工气业铁药合地闲筑品通林掘银用行 车半与 零导设 人物设料品务要业务用科备与与用服 设制电机 备造器 材服军金设贸 料装工属备易 生产服装饮运牧金事 物务饰料输渔融业 部体备件… 品技与烟服品务 ……草装… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 金科股份 绿富新 *ST 泛 城力城 海 中地发 国产展 0% 华音国际控股 渝开发 大龙地产 花样年控股 中国恒大 -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.7%和-1.3%。本周物业涨跌幅前5名为新希望服务、新 大正、时代邻里、特发服务、苏新服务，涨跌幅分别为+17.9%、+15%、+12.7%、+7%、+6.8%；末5名为建业新生活、滨江服务、保利物业、新城悦服务、合景悠活，涨跌幅分别为-9.6%、-9.2%、-7.4%、-7%、-6.9%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0%