物业服务及管理月报：物管板块有所回暖，政策助力物企多元发展

月报 物管板块有所回暖，政策助力物企多元发展 物业服务及管理 2023-12-05星期二 证券研究报告 市场表现及行业动态追踪 月度市场表现： 上月（2023/11/1-2023/11/30）期间，恒生指数下跌0.41%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨0.91%，跑赢恒生指数1.3个百分点；跑赢地产建筑1.3 个百分点。截至2023年11月30日，港交所物业服务管理行业估值水平约为 15.2倍PE（TTM）。 个股月度涨跌幅：11月份领悦服务集团（+34.0%）、建发物业（+19.2%）、金科物业（+16.5%）、万物云（+10.8%）、鲁商服务（+9.2%）涨幅领先；融信服务（-35.1%）、国锐生活（-30.2%）、中骏商管（-28.4%）、建业新生活（-26.9%）、卓越商企服务（-15.5%）市场表现不佳。 港股通持股情况：截至2023年11月30日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比61.57%。持股数量最多的是碧桂园服务，为8.04亿股。其中，增幅最大的为融创服务，本月增幅5.82%。降幅最大的为旭辉永升服务，共-4.72%。。 行业动态追踪： 商民政部社会福利中心近日发布实施《居家养老上门服务基本规范》；国家发改委大力推动在城市社区中嵌入养老、托育等服务设施；卫健委等5部门联合印发《家庭托育点管理办法（试行）》的通知；民政部批准《老年人居家康复服务规范》等4项推荐性行业标准。 投资建议 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 随着宏观政策对地产等大环境的调控改善，物管行业有逐步回暖迹象。此外，本月中央及地方积极出台政策确立物管服务标准并促进服务消费，助力物企规范化、多元化的可持续发展。当前板块内的头部物企估值仍均处于历史低位，具备一定的配置价值。目前来看，我们认为国资物企相较于民企在波动行情下具有更高的安全边际，建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的头部央国物企华润万象生活(1209.HK)、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK），以及处于较快成长期，具有一定溢价空间且母公司发展稳健的地方国企越秀服务（6626.HK）。 请务必阅读免责条款 目录 1.港股物业服务及管理月度行情回顾3 2.港股通持股情况4 3.行业动态跟踪5 4.公司公告一览7 5.投资建议9 风险提示10 图目录 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/11/1-2023/11/30）3 图2：截至2023年11月30日，恒生各行业PE(TTM）3 表目录 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/11/1-2023/11/30）4 表2：物管公司港股通情况4 表3：重点公司估值情况10 1.港股物业服务及管理月度行情回顾 上月（2023/11/1-2023/11/30）期间，恒生指数下跌0.41%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨0.91%，跑赢恒生指数1.3个百分点；跑赢地产建筑1.3个百分点。截 至2023年11月30日，港交所物业服务管理行业估值水平约为15.2倍PE（TTM）。 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/11/1-2023/11/30） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 图2：截至2023年11月30日，恒生各行业PE(TTM） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理； 个股月度涨跌幅来看，11月份领悦服务集团（+34.0%）、建发物业（+19.2%）、金科物业（+16.5%）、万物云（+10.8%）、鲁商服务（+9.2%）涨幅领先；融信服务（-35.1%）、国锐生活（-30.2%）、中骏商管（-28.4%）、建业新生活（-26.9%）、卓越商企服务 （-15.5%）市场表现不佳。 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/11/1-2023/11/30） 股票名称 月涨幅前 10(%) 收盘价(港元) 市值(亿港元) 股票名称 月跌幅前 (%) 10 收盘价(港元) 市值(亿港元) 领悦服务集团 34.0 0.65 1.9 融信服务 -35.1 0.4 1.9 建发物业 19.2 4.10 56.2 国锐生活 -30.2 0.3 10.7 金科服务 16.5 9.10 58.2 中骏商管 -28.4 0.7 14.1 万物云 10.8 24.15 284.6 建业新生活 -26.9 1.6 20.5 鲁商服务 9.2 1.90 2.5 卓越商企服务 -15.5 1.4 17.6 融创服务 8.7 2.26 69.1 朗诗绿色生活 -13.0 0.3 1.4 荣万家 8.2 2.10 7.9 宝龙商业 -11.7 2.7 17.0 浦江中国 8.0 0.48 1.9 金茂服务 -11.3 1.9 17.1 碧桂园服务 7.9 7.38 246.7 滨江服务 -10.8 15.2 42.0 时代邻里 7.7 0.56 5.5 越秀服务 -7.0 2.5 38.5 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 2.港股通持股情况 截至2023年11月30日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比61.57%。 持股数量最多的是碧桂园服务，为8.04亿股。其中，增幅最大的为融创服务，本月增幅5.82%。降幅最大的为旭辉永升服务，共-4.72%。 表2：物管公司港股通情况 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 3.行业动态跟踪 3.1中央政策/动态 民政部社会福利中心近日发布实施《居家养老上门服务基本规范》。 《基本规范》发布后，将为居家养老上门服务内容、服务组织条件及相关流程要求等提供基本指引，此也是我国针对居家养老上门服务的首个国家标准。规范明确了服务组织、服务人员所应具备的基本条件和服务应达到的基本要求，其中服务内容涵盖了居家养老所需的主要专业化服务内容。 国家发改委大力推动在城市社区中嵌入养老、托育等服务设施。 国家发改委举行新闻发布会时表明，为稳步恢复及扩大大宗消费，推动服务消费增长，要积极推动在城市社区中嵌入养老、托育等服务设施。 卫健委等5部门联合印发《家庭托育点管理办法（试行）》的通知。 为更好规范家庭托育点，国家卫生健康委会同住房城乡建设部、应急管理部、市场监管总局和消防救援局印发《家庭托育点管理办法（试行）》。《办法》规定每个家庭托育点的收托人数不得超过5人。举办家庭托育点，应当符合所在地地方政府关于住宅登记为经营场所的有关规定，应当取得住宅所在本栋建筑物内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。家庭托育点应当设置视频安防监控系统，对婴幼儿生活和活动区域进行全覆盖监控。监控录像资料保存期不少于90日。 民政部：批准《老年人居家康复服务规范》等4项推荐性行业标准。 民政部批准并发布4项推荐性行业标准。其中，《养老机构康复服务规范》规定了养老机构康复服务的基本要求、服务流程、服务内容与要求、服务评价与改进等内容。明确了养老机构康复服务人员，并要求社会工作者宜具有相关资格证书，具有为老年人服务的工作经验，负责老年人健康宣教、开展团体康复活动和提供心理支持。 3.2地方政策/动态 天津市三部门联合印发《天津市打造“红色物业”实施方案》通知。 为深化党建引领基层治理，推动物业管理融入基层治理，全面提升物业服务质量和水平，有效满足人民群众不断增长的美好居住生活新需求，天津市三部门联合印发《实施方案》。 北京市印发《北京市城镇住宅漏雨专项治理工作实施方案》，开展城镇住宅漏雨专项治理工作。 《实施方案》明确，在全市范围内开展城镇住宅漏雨专项治理工作。本次治理工作主要针对本年度汛期强降雨后城镇住宅屋面、墙面和外窗发生的漏雨问题，要求在2023 年11月30日前完成治理，确保在入冬下雪前城镇住宅漏雨问题得到妥善处置。 青岛市拟出台新物业管理办法意见稿，以期解决规范事项。 青岛市发改委发现在此前执行政策时仍存在一些管理不规范的问题，为进一步规范物业服务收费管理,维护业主、物企等各方合法权益，出台物管办法意见稿，其中包括1.实行菜单式组合计价；2.推行物业服务质量与收费挂钩机制；3.建立前期物业服务收费指导标准动态调整机制；4.进一步规范物业服务收费行为；5.优化空置物业收费政策。 清远市出台《清远市物业服务合同》等多个参考文本。 清远市物业管理协会制定的四个参考文本指导规范约定各方主体的权利和义务。参考文本包括：1.指导业主大会成立前建设单位与前期物业服务企业规范订立前期物业服务合同；2.指导业主大会成立后业主委员会与物业服务企业规范订立物业服务合同；3.指导建设单位在销售商品房前制定临时管理规约和物业买受人在签订商品房买卖合同时书面承诺遵守临时管理规约，并指导业主大会筹备组或业主委员会拟定管理规约草案并提交业主大会通过；4.指导业主大会筹备组或业主委员会拟定业主大会议事规则草案并提交业主大会通过。通过合同、规约、规则规范约定物业管理区域内业主、物企等各方主体的权利和义务。 河南省住建厅出台《河南省物业管理委员会工作办法》。 《办法》重点规范和明确了部门职责、组建条件、人员资格、成立运行流程、运行职责、终止情形等内容。明确了部门职责分工、规范成立及运行程序等内容。 宁波市海曙区率先探索全域物业管理模式，破解城中村乱停车问题。 针对海曙区情况最复杂、管理难度最大的城中村零星房屋区域率先探索全域物业管理模式，高桥镇藕缆桥村为第一个引入“城市管家”推行新型物业管理模式的村。经过管理整治，藕缆桥村实现近十年停车秩序最好时候。后续，藕缆桥村将继续提升停车管理系统，对不规范停车实施差异化收费。同时，计划在村内设置20个充电桩，解决村内无公共新能源车充电设备的问题。并优化物业管理服务，开展保洁、垃圾清运、绿化养护、公共设施维修养护等服务。 安徽省正在逐步落实物业服务企业退出制度。 为加强和改进物业管理工作，省住建厅联合其他部门印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等文件，开展物业管理专项行动，督促物业企业履约尽责，提升物业物业水平，提高群众满意度。全省各地正在逐步落实物业服务企业退出制度，以更好完善规范每个服务环节。 吉林省住建厅实施“三大行动”提升物业行业管理水平。 吉林省住建厅运用“五化”闭环工作法，启动实施“三大行动”，即弃管小区“动态清零”行动、物业治理“巩固提升”行动和“提质增效”行动，通过三年物业治理，初步实现“党建引领行业发展、法规体系基本健全、物业服务规范有序”的工作目标。 哈尔滨市：自2024年1月1日起施行《哈尔滨市居家养老服务设施条例》 《设施条例》提出，居家养老服务设施应当设置在建筑低层，并按照国家标准配备无障碍设施，养老服务功能区不得设置在地下室、半地下室。二层以上的应当设置符合安全标准的电梯、升降设备等便利辅助设施。居家养老服务设施应当满足消防安全、紧急救援、应急救护、卫生防疫、通风采光等要求。条例中也鼓励机关、团体、企业、事业单位和个体工商户开放所属场所，开办长者食堂、老年助餐点、老年学堂等，为附近的老年人提供就餐、配餐、学习和健身等居家养老服务。 4.公司公告一览 越秀服务（6626.HK）：与侨银股份签约合作。 公司与侨银股份联合探索项目合作、合资合作的合作模式，并签约建立长期稳定的合作关系。未来将就城乡环境综合治理、垃圾处理、垃圾分类服务以及公建、园区、住宅小区等系列项目物业服务展开全面合作，推动双方资源共享、优势互补，引领城市治理创新发展。 世茂服务（0873.HK）：中标武汉马鞍山正童年营地物业服务项目。 公司将主要负责武汉马鞍山正童年亲子营地项目的园区整体服务运营等相关工作，项目的成功中标标志着世茂服务在武汉实现营地游乐场类业态服务的突破。该亲子复合型乐园营地位于武汉马鞍