物业服务及管理行业月报：二月份表现回顾及投资建议

物业服务及管理 二月份表现回顾及投资建议 行业月报 2023-03-06星期一 市场表现及行业动态追踪 月度市场表现： 上月（2023/2/1-2023/2/28）恒生指数下跌9.41%；其中，恒生物业服务管理下跌15.02%，跑输恒生指数5.6个百分点；跑输地产建筑7个百分点。截至2023年 2月28日，港股物业服务管理行业估值水平约为17.3倍PE（TTM）。 个股月度涨跌幅：2月份建发物业（+12.9%）、鲁商服务（+9.3%）、德信服务集团（+2.57%）、银城生活服务（+1.40%）、滨江服务（+1.26%）涨幅领先；碧桂园服务（-31.42%）、旭辉永升服务（-26.68%）、新城悦服务（-24.91%）、浦江中国（-24.11%）、世茂服务（-21.99%）市场表现不佳。 港股通持股情况：截至2023年2月28日，港股通持股比例（港股通持股数量 ÷港股总股数）最高的为保利物业，占比56.89%。期内，持股量增幅最大的为华润万象生活，增幅约10.53%；降幅最大的为建业新生活，降幅约5.68%。 行业动态追踪： 国务院新闻办公室发布：《新时代的中国绿色发展》白皮书；国家三部门联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》；住建部启动试点，让更多公园绿地开放共享；国务院《质量强国建设纲要》提及促进物业管理专业化、规范化发展；商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设。 投资建议 证券研究报告 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 受地产致债务危机以及疫情反复的负面影响，物业管理服务板块于2022年经历了跌宕起伏的一年，原计划赴港IPO的物管公司纷纷放缓脚步，行业热情骤退，新上市物管公司数量较原计划几近腰斩；已上市公司估值亦有所下挫。随着宏观政策对地产行业的调控改善，物管行业也逐步回暖，估值有所修复。目前在投资建议上，我们主要围绕两条主线：一、具备国央企背景的物管公司，发展相对稳定，资金链出现风险的概率相对较低，推荐关注保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、华润万象生活(1209.HK)、越秀服务（6626.HK）；二、具备独立经营及扩张能力，前期估值受损，后期有望修复且可呈现较高弹性的民营物管公司，建议关注绿城服务(2869.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、万物云(2602.HK)、碧桂园服务(6098.HK)。 目录 1.港股物业管理服务月度行情回顾3 2.港股通情况3 3.行业动态追踪5 3.1中央政策5 3.2地方政策5 4.公司动态一览6 5.投资建议8 风险提示9 图目录 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/2/1-2023/2/28）3 图2：截至2023年2月28日，恒生各行业PE(TTM）3 表目录 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/2/1-2023/2/28）4 表2：物管公司港股通情况4 表3：重点公司估值情况9 1.港股物业服务及管理月度行情回顾 上月（2023/2/1-2023/2/28）期间，恒生指数下跌9.41%；其中，恒生物业服务管理下跌15.02%，跑输恒生指数5.6个百分点；跑输地产建筑7个百分点。截至2023年2 月28日，港股物业服务管理行业估值水平约为17.3倍PE（TTM）。 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/2/1-2023/2/28） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 图2：截至2023年2月28日，恒生各行业PE(TTM） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理； 注：恒生物管服务行业PE（TTM）平均值剔除市值<10亿元及净亏损公司 个股月度涨跌幅来看，2月份建发物业（+12.9%）、鲁商服务（+9.3%）、德信服务 集团（+2.57%）、银城生活服务（+1.40%）、滨江服务（+1.26%）涨幅领先；碧桂园服务（-31.42%）、旭辉永升服务（-26.68%）、新城悦服务（-24.91%）、浦江中国 （-24.11%）、世茂服务（-21.99%）市场表现不佳。 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前/后10个股（2023/2/1-2023/2/28） 股票名称 月涨跌幅前 10(%) 收盘价(港元) 市值 (亿港元) 股票名称 月涨跌幅后10(%) 收盘价(港元) 市值 (亿港元) 建发物业 12.9 5.1 67.9 碧桂园服务 -31.4 14.5 490.5 鲁商服务 9.3 2.4 3.1 旭辉永升服务 -26.7 3.2 55.3 德信服务集团 2.6 2.8 27.3 新城悦服务 -24.9 6.3 55.1 银城生活服务 1.4 2.9 7.7 浦江中国 -24.1 0.4 1.7 滨江服务 1.3 24.2 66.9 世茂服务 -22.0 2.3 56.0 越秀服务 -0.6 4.69 71.4 建业新生活 -20.4 2.8 35.9 朗诗绿色生活 -2.0 2.49 10.2 时代邻里 -20.4 0.9 8.9 远洋服务 -2.2 2.64 31.3 融创服务 -19.7 3.1 95.7 绿城管理控股 -2.3 6.31 126.8 正荣服务 -19.4 0.5 5.2 东原仁知服务 -3.4 7.45 5.0 雅生活服务 -19.2 8.0 113.9 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 2.港股通持股情况 截至2023年2月28日，港股通持股比例（港股通持股数量÷港股总股数）最高的为保利物业，占比56.89%。期内，持股量增幅最大的为华润万象生活，增幅约10.53%；降幅最大的为建业新生活，降幅约5.68%。 表2：物管公司港股通情况 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 3.行业动态跟踪 3.1中央政策/动态 国务院新闻办公室发布：《新时代的中国绿色发展》白皮书。 近日，国务院新闻办公室发布《新时代的中国绿色发展》白皮书，其中，指出中国高度重视环境基础设施建设，着力补短板、强弱项、优布局、提品质，健全污水收集处理及资源化利用设施，大幅提升生活垃圾分类和处理能力。截至2021年底，城市和 县城污水处理能力达2.47亿立方米/日；城镇生活垃圾焚烧处理能力超过77万吨/日，城镇生活垃圾无害化处理率接近100%。 国家三部门联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》。 2月2日，市场监管总局(标准委)、民政部、商务部联合印发《养老和家政服务标准化专项行动方案》，该行动方案围绕有效满足老年人多样化、多层次养老服务需求，促进家政服务业提质扩容，提出了到2025年养老和家政服务标准化工作的总体目标，以及4大方面、10项重点任务。 住房和城乡建设部启动试点，让更多公园绿地开放共享。 2月6日，住房和城乡建设部发布《关于开展城市公园绿地开放共享试点工作的通知》。 《通知》要求，各地可以在公园草坪、林下空间以及空闲地等区域划定开放共享区域，完善配套服务设施，更好满足市民搭建帐篷、运动健身、休闲游憩等亲近自然的户外活动需求。据介绍，此次试点时间为一年，南方地区包括华南、华东以及除西藏以外的西南地区，要按照应试尽试原则，积极开展试点工作，逐步扩大开放共享区域。 国务院《质量强国建设纲要》提及促进物业管理专业化、规范化发展。 据2月13日消息，中共中央、国务院印发了《质量强国建设纲要》，明确了六方面主要目标和八大重点任务，其中对服务品质量提升作出一系列部署。《纲要》提出，要促进生活服务品质升级，促进物业管理、房屋租赁服务专业化、规范化发展；加强养老服务质量标准与评价体系建设，扩大日间照料、失能照护、助餐助行等养老服务有效供给，积极发展互助性养老服务等。 商务部将开展三年行动计划全面推进便民生活圈建设。 2月16日，商务部表示积极推进便民生活圈建设，会同有关部门先后出台指导意见和 建设指南，在全国确定两批共80个试点地区，指导推动试点工作加快落地。截至目 前，80个试点地区共建设便民生活圈1402个，涉及商业网点28万个，覆盖居民社区 2766个，服务居民3200多万人。下一步，商务部将会同有关部门在试点基础上，开展三年行动计划，全面推进便民生活圈建设，更好惠及百姓生活。 3.2地方政策/动态 福建省住宅小区公共收益信息管理系统已调试。 据2月2日消息，福建省住宅小区公共收益信息管理系统已调试完成，决定于2023 年1月20日起正式启用。该系统启用后，福建省住宅小区的公共收益将有更加规范、透明、公开的监管平台。 深圳印发了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》。2月3日，深圳市住房和建设局、深圳市民政局印发了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》，《管理办法》指出，当住宅区物业管理 面临可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件时，业主委员会缺位的，需要发挥社区居民委员会社区服务治理能力，由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责的工作。该办法自2023年3月1日起施行，有效期3年。 广州规划至2035年推进城市更新约300平方公里，推进旧改项目297个。 2月6日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》公开征求社会公众意见。 其中提出，通过微改造、混合改造、全面改造多种更新方式并举，至2035年推进城 市更新约300平方公里，拟推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个。 浙江省明确到2035年基本实现未来社区全域覆盖。 据2月8日消息，浙江省政府办公厅印发《关于全域推进未来社区建设的指导意见》 其中明确到2025年，全省累计创建未来社区1500个左右、覆盖全省30%左右的城市 社区。到2035年，基本实现未来社区全域覆盖。其中，要求加快培育市场主体，积极培育、引入综合集成运营商和托育、养老、社区商业等专项服务运营商，打造行业品牌。引导房地产企业、物业服务企业和地方国有平台通过组建联合体、合资等方式发展综合运营业务，鼓励各设区市培育大型综合运营机构。 湖北省发布最新物业费收费标准。 近日，湖北省发改委发布关于动态调整湖北省政府定价的经营服务性收费目录清单的公告，主要包括交通、公用事业、其他特定服务等11个收费项目，其中，住宅前期物业服务收费为0.36~3.84元/平方米/月。同时强调，任何部门和单位不得违反规定，擅自设立收费项目、越权制定收费标准，违规设立的涉企收费项目一律不得执行。 《云南省物业管理规定》将于2023年5月1日起施行。 2月14日公布，《云南省物业管理规定》已经2023年1月29日第十四届云南省人民 政府第2次常务会议通过，自2023年5月1日起施行。内容主要包含“业主、业主大会和业主委员会”“物业管理服务”“物业的使用与维护”“监督管理”及“法律责任”等方面。其中提及，物业服务人不得“侵占、挪用业主共有部分经营收益”不得“挪用住宅专项维修资金”。 哈尔滨物协发布关于积极倡导延伸“物业服务+生活服务”的倡议书。 2月17日，哈尔滨物协《通知》提出，各物业服务企业可以试行按照以社区为实施单元，以居民为服务对象，通过“物业服务+生活服务”延伸物业服务领域，完善便民商业设施和服务功能，创新服务能力，塑造各社区的多样性和丰富性，以推动全市物业行业服务范围不断延伸，服务品质不断提升。 4.公司公告一览 万物云（2602.HK）：万物云城经营范围变更，新增技术服务、开发等经营项目。物云城是万物云推出的第一个城市服务独立品牌，万物云城与万科物业、万物梁行共同组成万物云三大空间子品牌体系。2月1日，万物云城发生经营范围变更。一般 经营项目在原有基础上新增技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广;软件开发;网络与信息安全软件开发;信息系统运行维护服务;数据处理服务。 荣万家（2146