物业管理行业研究周报：医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况

医院物业市场化发展及综合性上市物企 布局情况 ——物业管理行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况 医院物业管理主要由1992年提出后勤社会化发展而来，由于医院物业管理不仅局限于传统的“四保”，具有一定的专业壁垒，故目前上市物企在医院物业中所占 份额并不高，现阶段大部分医院物业管理公司仍然以地区性专业化公司为主，市场空间仍然较大。 政策驱动医院物业市场化发展。2000年2月，国务院体改办等八部委在《关 于城镇医药卫生体制改革的指导意见》中明确提出了医院后勤管理社会化的概念，我国医院后勤服务社会化改革自此开始启动。 医院数量增加为物企发展多元化业态，拓展细分赛道领域提供了基础。国家 通过新建、改建和扩建等方式增加医疗资源供给为医院物业市场发展奠定基础。民营医院数量的增加更有助于市场化物企拓展医院业态。 医院物业具有收入高，但毛利低的特点。2023年第一家上市物企润华服务，其主 要业务范畴是针对医院做后勤服务，具有独立细分赛道优势。根据润华服务招股说明书，截至2022H1，润华服务医院业态收入占比为42.2%，而毛利占比为33.3%，毛利率2019-2022H1均值为14%，低于公共物业（19.4%）、商业及其他非住（28.6%）和住宅（21.2%）。 除润华服务外，部分综合性性上市物企亦涉足医院物业管理业态。与布局城市服 务相似，上市物企布局医院业态通常可通过收并购专业化公司（例如远洋服务收购瓯睿物业、新城悦服务收购梁士物业）、合资合作以及市场化外拓三种形式来拓展医院业态，一般需要新增经营范围、设立子公司。但由于医院业态贡献收入占比较小，故在业态划分中，多数将其归类为“公建”或“非住”一类。 数据追踪（1月30日-2月3日）： 资金及交易追踪： 沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023 年2月3日，持有607.67万股，较上周下跌14.35%，持股市值1亿元。 港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月30日至2月3日，增幅最大的是华润万象生活，本周增幅2.18%。降幅最大的是建业新生活，降3.36%。持股比例最高为保利物业，为58.71%。持股数量最多为融创服务，为5.12亿股。 投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部 物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联 方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级增持 2023年2月5日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数63 行业平均市盈率（TTM）13.89 港股市场平均市盈率（TTM）8.68 行业表现走势图 恒生物业服务及管理 恒生综合指数 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% 2022/2/4 2022/2/26 2022/3/20 2022/4/11 2022/5/3 2022/5/25 2022/6/16 2022/7/8 2022/7/30 2022/8/21 2022/9/12 2022/10/4 2022/10/26 2022/11/17 2022/12/9 2022/12/31 2023/1/22 -80% 资料来源：wind申港证券研究所 相关报告 1、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒不坠碧霄之志》2022-12-9 2、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 3、《物业管理行业研究周报——曙光已现估值修复有望持续》2023-1-2 4、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 5、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 6、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 7、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性国企凸显价值韧性》2022-9-19 内容目录 1.每周一谈：医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况3 1.1医院物业市场化发展基础3 1.2上市物企布局医院业态4 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1沪（深）股通资金及交易追踪9 4.2港股通资金及交易追踪9 5.风险提示10 图表目录 图1：2012-2021医院数量及同比增速3 图2：2016-2021公立医院及民营医院个数3 图3：2019-2022H1润华服务收入构成及医院业态占比4 图4：2019-2022H1润华服务毛利构成及医院业态占比4 图5：2019-2022H1润华服务各业态毛利率对比4 图6：近一年恒生物业服务及管理vs恒生综合指数6 图7：各板块周涨跌幅对比6 图8：本周涨跌幅前五位（%）7 图9：本周涨跌幅后五位（%）7 图10：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）7 图11：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值9 表1：医院后勤服务社会化相关政策3 表2：部分综合性物企拓展医院业态举措5 表3：港股通持股数量及总市值9 1.每周一谈：医院物业市场化发展及综合性上市物企布局情况 1.1医院物业市场化发展基础 医院物业管理主要由1992年提出后勤社会化发展而来，由于医院物业管理不仅局限于传统的“四保”，具有一定的专业壁垒，故目前上市物企在医院物业中所占份额并不高，现阶段大部分医院物业管理公司仍然以地区性专业化公司为主，市场空间仍然较大。 政策驱动医院物业市场化发展。2000年2月，国务院体改办等八部委在《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》中明确提出了医院后勤管理社会化的概念，我国医院后勤服务社会化改革自此开始启动。 表1：医院后勤服务社会化相关政策 政策名称相关部门发布时间文件要点 《关于深化卫生医疗体制改革的几点意见》国务院1992.9 鼓励推行后勤工作和某些技术装备社会化服务 《关于卫生改革与发展的约定》国务院1997.1坚持市场化的基础上改革卫生管理体制 《关于城镇医药卫生体制改革的指导意见》国务院体改办2000.2明确提出医院后勤管理社会化 《关于医疗卫生机构后勤服务社会化改革的指导意见（试行）》 国务院卫生部2000.12 为医院后勤服务社会化改革提供具体实施方法 《国务院关于深化医药卫生体制改革的意见》国务院2009.4深化医药卫生体制改革 《关于公立医院改革试点的指导意见》国务院2010.7指导各地切实做好公立医院改革试点工作 国务院 2015.5 见》 尽快形成可复制可推广改革路径 《关于建立现代医院管理制度的指导意见》 国务院办公厅 探索医院“后勤一站式”服务模式，推进医院 2017.7 后勤服务社会化 《关于全面推进社区医院建设工作的通知》 卫生健康委 为进一步满足人民群众对基本医疗卫生服务 2020.7 的需求，全面开展社区医院建设工作允许医疗卫生机构突破现行事业单位工资调 《关于深化公立医院薪酬制度改革的指导意 卫生健康委 2021.8 控水平，允许医疗服务收入扣除成本并按规 见》 定提取各项基金后主要用于人员奖励 《关于城市公立医院综合改革试点的指导意深化城市公立医院综合改革，进一步探索并 资料来源：中物研协，申港证券研究所 医院数量增加为物企发展多元化业态，拓展细分赛道领域提供了基础。 国家通过新建、改建和扩建等方式增加医疗资源供给为医院物业市场发展奠定基础。2022年我国卫生健康支出2.25万亿元，比上年增长17.8%，医疗资源投入持续增加。同时，我国的医疗机构众多并仍然处于增长阶段，截至2021年底， 我国医院个数达到3.7万个，2012-2021年复合增长率达5.34%。 民营医院数量的增加更有助于市场化物企拓展医院业态。2016年以来，我国公立医院数量基本保持不变，而民营医院数量不断增加，截至2021年，我国民营医院数量达到2.5万家，约为公立医院数量的一倍。 图1：2012-2021医院数量及同比增速图2：2016-2021公立医院及民营医院个数 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 8% 医院数量（个） 同比增速（%） 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2012201320142015201620172018201920202021 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 公立医院民营医院 201620172018201920202021 资料来源：国家统计局，克而瑞物管，申港证券研究所资料来源：国家统计局，克而瑞物管，申港证券研究所 1.2上市物企布局医院业态 医院物业具有收入高，但毛利低的特点。2023年第一家上市物企润华服务，其主要业务范畴是针对医院做后勤服务，具有独立细分赛道优势。根据润华服务招股说明书，截至2022H1，润华服务医院业态收入占比为42.2%，而毛利占比为33.3%，毛利率2019-2022H1均值为14%，低于公共物业（19.4%）、商业及其他非住（28.6%）和住宅（21.2%）。 图3：2019-2022H1润华服务收入构成及医院业态占比图4：2019-2022H1润华服务毛利构成及医院业态占比 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 医院（万元） 商业及其他非住（万元）医院收入占比（%） 20192020 公共物业（万元）住宅物业（万元） 20212022H1 43% 42% 41% 40% 39% 38% 37% 36% 35% 34% 33% 32% 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 医院（万元） 商业及其他非住（万元）医院毛利占比（%） 20192020 公共物业（万元）住宅物业（万元） 20212022H1 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 资料来源：润华服务招股说明书，申港证券研究所资料来源：润华服务招股说明书，申港证券研究所 图5：2019-2022H1润华服务各业态毛利率对比 医院公共物业商业及其他非住住宅物业 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 2019 2020 2021 2022H1 资料来源：润华服务招股说明书，申港证券研究所 除润华服务外，部分综合性性上市物企亦涉足医院物业管理业态。与布局城市服务相似，上市物企布局医院业态通常可通过收并购专业化公司（例如远洋服务收购瓯睿物业、新城悦服务收购梁士物业）、合资合作以及市场化外拓三种形式来拓展医院 业态，一般需要新增经营范围、设立子公司。但由于医院业态贡献收入占比较小，故在业态划分中，多数将其归类为“公建”或“非住”一类。 表2：部分综合性物企拓展医院业态举措 企业简称方式举措 中海物业 市场化拓展/母公司交付等 2020年，在港澳地区成功投得多份医院管理局项目，为医管局辖下公立医院和医疗机构提供服务数目占全港医院总数三成以上。 2021年，持续拓展港澳地区政府项目。延伸至医院管理局辖下约50%的医院项目及香港医管局总部大楼。 2021年3月，中海集团旗下中国建筑国际承建的青衣方舱医院（首个竣工的中央援建香港方舱医院）正式交接。同日中海物业正式进驻协助香港政府医院提供清洁保安及后勤保障工作。2021年8月，为协和西单院区门诊楼提供服务。9月北京协和医院转化医学综