物业服务及管理行业月报：五月市场表现较弱，增服相关政策频出

月报 五月市场表现较弱，增服相关政策频出 物业服务及管理 2023-06-16星期五 市场表现及行业动态追踪 月度市场表现： 上月（2023/5/1-2023/5/31）期间，恒生指数下跌8.35%；其中，恒生港股通物业服务及管理下跌17.75%，跑输恒生指数9.4个百分点；跑输地产建筑3.1个百分点。截至2023年5月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为15.82倍PE（TTM）。 个股月度涨跌幅：5月鲁商服务（+4.6%）、国锐地产（+4.5%）、建业新生活（+4.0%）、荣万家（+2.3%）、德信服务集团（+0.4%）涨幅领先；正荣服务（-36.7%）、领悦服务集团（-26.5%）、碧桂园服务（-25.6%）、万物云（-25.5%）、融创服务（-24.4%）市场表现不佳。 港股通持股情况：截至2023年5月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比54.66%。持股数量最多的是融创服务，为5.7亿股。其中，增幅最大的为合景悠活，本月增幅27.0%。降幅最大的为华润万象生活，降幅约9.9%。 行业动态追踪： 中央财经委会议强调银发经济重要性；中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于推进基本养老服务体系建设的意见》；住建部研究制定物业服务企业红黑名单制度；商务部、发展改革委近日联合印发《促进家政服务业提质扩容2023年工作要点》。 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 投资建议 物管行业步入规范化、市场化、理性化新阶段，物管公司不断加强自身经营独立性，降低对关联方的依赖；发展多样性增值业务，拓宽盈利空间；注重打造品牌力，提升客户满意度及粘性；行业分化趋势凸显。尽管之前物管行业受外部等因素短期受损，但长期向好增长逻辑仍然存在。我们建议关注经营稳健、规模及业绩增长确定性较强、资金充裕的央国企万象华润生活(1209.HK)、保利物业(6049.HK)、中海物业(2669.HK)、越秀服务(6626.HK);以及告别粗放式扩张、转向有质量发展，随着疫情及地产的负面影响消散，经营业绩及估值有望修复的优质民营物企，包括碧桂园服务(6098.HK)、万物云(2602.HK)、绿城服务 （2869.HK）。 证券研究报告 请务必阅读免责条款 目录 1.港股必选消费月度行情回顾3 2.港股通情况4 3.行业动态跟踪5 3.1中央政策/动态5 3.2地方政策/动态6 4.公司公告一览7 5.投资建议10 风险提示10 图目录 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/5/1-2023/5/31）3 图2：截至2023年5月31日，恒生各行业PE(TTM）3 表目录 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/5/1-2023/5/31）4 表2：物管公司港股通情况4 表3：重点公司估值情况10 1.港股必选消费月度行情回顾 上月（2023/5/1-2023/5/31）期间，恒生指数下跌8.35%；其中，恒生港股通物业服务及管理下跌17.75%，跑输恒生指数9.4个百分点；跑输地产建筑3.1个百分 点。截至2023年5月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为15.82倍PE （TTM）。 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/5/1-2023/5/31） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 图2：截至2023年5月31日，港交所各行业PE(TTM） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 个股月度涨跌幅来看，23年5月份涨幅领先的前五名分别是：鲁商服务（+4.60%）、国锐地产（+4.49%）、建业新生活（+4.03%）、荣万家（+2.29%）、德信服务集团（+0.37%）；正荣服务（-36.71%）、领悦服务集团（-26.47%）、碧桂园服务 （-25.57%）、万物云（-25.53%）、融创服务（-24.38%）市场表现不佳。 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前/后10个股（2023/5/1-2023/5/31） 股票名称 月涨跌幅前10(%) 收盘价(港元) 市值 (亿港 元) 股票名称 月涨跌幅后 10(%) 收盘价(港元) 市值(亿港元) 鲁商服务 4.60 2.50 3.3 正荣服务 -36.71 0.25 2.59 国锐地产 4.49 0.93 29.8 领悦服务 -26.47 0.50 1.43 建业新生活 4.03 2.62 33.5 碧桂园服务 -25.57 9.11 307.29 荣万家 2.29 1.79 6.7 万物云 -25.53 26.25 309.35 德信服务 0.37 2.71 26.1 融创服务 -24.38 2.14 65.42 浦江中国 -1.0 0.49 2.0 世茂服务 -23.32 1.48 36.53 东原仁知 -2.8 6.86 4.7 保利物业 -23.27 37.10 205.29 金融街物业 -6.1 2.61 9.7 合景悠活 -22.64 0.82 16.61 远洋服务 -6.9 1.48 19.2 新城悦服务 -22.43 3.77 32.85 金科服务 -10.0 10.78 70.4 雅生活服务 -22.17 4.88 69.30 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理。注：5月仅5家公司为正涨幅。 2.港股通情况 截至2023年5月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比54.66%。 持股数量最多的是融创服务，为5.7亿股。其中，增幅最大的为合景悠活，本月增幅27.0%。降幅最大的为华润万象生活，降幅约9.9%。 表2：物管公司港股通情况 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 3.行业动态跟踪 3.1中央政策/动态 中央财经委会议强调银发经济重要性。 人口问题直接关系国家发展战略，会议强调建立健全生育支持政策体系，大力发展银发经济。要深化教育卫生事业改革创新。要建立健全生育支持政策体系，大力发展普惠托育服务体系。要实施积极应对人口老龄化国家战略，推进基本养老服务体系建设，大力发展银发经济，加快发展多层次、多支柱养老保险体系。 住建部研究制定物业服务企业红黑名单制度。 通知提出，开展相关研究，加快建立健全信用管理制度。研究制定建设工程消防设计审查验收技术服务管理办法、物业服务企业红黑名单制度。其中，加快推进信用体系制度建设，开展相关研究，完成编制公共信用信息具体条目，推进信用管理标准体系建设。同时，推动信用体系建设，助力优化营商环境，持续提升信用体系优化营商环境能力，继续推进信用信息共享任务，推进信用信息服务市场主体能力，支持行业协会商会完善行业信用自律机制。 中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于推进基本养老服务体系建设的意见。 基本养老服务在实现老有所养中发挥重要基础性作用，推进基本养老服务体系建设是实施积极应对人口老龄化国家战略，实现基本公共服务均等化的重要任务。党的十八大以来，在党中央坚强领导下，基本养老服务加快发展，内容逐步拓展，公平性、可及性持续增强。加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系，不断增强老年人的获得感、幸福感、安全感。 住房和城乡建设部发布2023年信用体系建设工作要点。 以总书记新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，扎实推进中国式现代化，坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局。通知从加快推进信用体系制度建设，加强信用信息管理基础设施建设，推动信用体系建设，助力优化营商环境，建立健全以信用监管为基础的新型监管机制等方面进行了多项工作部署。 住房和城乡建设部印发加快排查整改燃气橡胶软管安全隐患的通知。 通知指出，近年来因橡胶软管老化、受损等原因导致燃气泄漏引发的安全事故屡有发生，严重威胁人民群众生命和财产安全。通知要求，坚持人民至上、预防为先、深刻吸取事故教训，各地加快排查整改燃气橡胶软管安全隐患，切实维护人民群众生命财产安全。 商务部、发展改革委近日联合印发《促进家政服务业提质扩容2023年工作要点》。 工作要点提出实施家政服务标准化专项行动，积极发展居家婴幼儿照护服务。单位将从6个方面实施25项具体措施，推进家政服务业提质扩容。一是提高从业人员职业素养。二是强化政府监管和行业自律。三是搭建供需对接平台。四是积极推动家政进社区。五是提升从业人员保障水平。六是落实助企纾困政策。 3.2地方政策/动态 济南全力打造齐鲁红色物业。 会议指出，物业服务管理水平直接关系居民群众幸福指数。要切实增强深化提升“齐鲁红色物业”建设的责任感紧迫感。要进一步健全完善“条抓块统”工作体系，发挥好基层党建引领基层治理领导协调机制作用，建强做实物业服务行业党委，压实街道社区主抓责任。要加强组织共建，坚持服务共做，深化协商共治，进一步提升社区物业党建联建实效。要进一步做实小区党组织，提升业委会组建运行质量，推进执法力量进小区，补齐老旧小区物业服务短板，聚力破解物业服务管理中的重难点问题。 《成都市基本养老服务清单》正式发布。 坚持以建设践行新发展理念的公园城市示范区为引领，着眼保基本、广覆盖、可持续，全力推动基础性、普惠性、兜底性服务惠及全体老年人，努力解决全市数百万老年人最关心、最直接、最现实的养老难题，让生活在成都这座最具幸福感城市的老年人舒心长寿、安享幸福晚年。《清单》共明确3类34项基本养老服务 项目，对分散在民政、人社、交通、卫健、医保等11部门的为老服务政策进行整合，明确基本养老服务服务谁、怎么服务、由谁提供服务，便于不同年龄、不同类别的老年人按图索骥，精准享有服务。同时，厘清现阶段最基本、最重要的养老服务对象和标准等内容，重点优先保障特殊困难老年人的需要，部分优待服务面向全体老年人，解决老年人“急难愁盼”问题。 《深圳经济特区市容和环境卫生管理条例》经深圳市七届人大常委会第十七次会议修订通过。 《管理条例》将自23年9月1日起试试，修订后的《条例》不再全面禁止路边摊。具体包括，将原本“禁止商店、门店超门、窗外墙摆卖、经营”的规定，修改为“商场、门店超出门、窗外墙摆卖、经营的，应当符合规范”。在原先“禁止擅自占用城市道路及其两侧、人行天桥、人行隧道和其他公共场所堆放物品、摆摊设点、销售商品”的基础上，增加“街道办事处可以根据方便群众、布局合理、监管有序的原则划定摊贩经营场所”的例外规定。 哈尔滨物协下发《关于物管小区房屋装饰装修管理工作有关事宜的通知》。 针对房屋装饰装修管理，要求各物业服务企业“六个做到”，包括“主动提示，事前告知”，要求应将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或物业使用人。业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。同时要求，物企做到加强巡视，确保安全，以及重点对建筑材料堆放和运输，业主或者物业使用人及装修施工单位存在损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等违规装修行为的巡视与监督。 4.公司公告一览 金科服务（9666.HK）：于云南新设物管公司。 公司新增一则对外投资，为云南金建物业服务有限公司，投资比例均为100%。云南金建物业服务有限公司成立于2023年5月8日，注册资本为5000万元，经营范围包括城市生活垃圾经营性服务；特种设备安装改造修理；林木种子生产经营等。 保利物业（6049.HK）:湖北公司中标23武汉华星t3、t4厂区行政区域物服项目。 保利物业湖北公司中标2023武汉华星t3和t4厂区行政区域物业服务项目。该项目位于武汉市东湖新技术开发区光谷智能制造产业园，总建筑面积35.84万平方米。入驻该项目后，保利物业将以“星云企服”标准，为其提供绿化、保洁、工程等服务。 中海物业（2669.HK）：中标香港康文署辖下五个文娱中心管理服务合约。 继香