物业服务及管理月报：利好政策提振信心，七月物管板块回暖

月报 利好政策提振信心，七月物管板块回暖 物业服务及管理 2023-08-03星期四 证券研究报告 市场表现及行业动态追踪 月度市场表现： 上月（2023/7/1-2023/7/31）期间，恒生指数上涨6.15%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨1.05%，跑输恒生指数5.1个百分点；跑输地产建筑2.1个 百分点。截至2023年7月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为19.7 倍PE（TTM）。 个股月度涨跌幅：7月份荣万家（+45.7%）、新城悦服务（+28.4%）、时代邻里（+22.8%）、正荣服务（+17.7%）、世茂服务（+16.1%）涨幅领先；朗诗绿色生活（-26.4%）、鲁商服务（-13.4%）、碧桂园服务（-13.2%）、金茂服务（-12.9%）、中骏商管（-11.6%）市场表现不佳。 港股通持股情况：截至2023年7月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比56.88%。持股数量最多的是融创服务，为5.90亿股。其中，增幅最大的为碧桂园服务，本月增幅10.30%。降幅最大的为世茂服务，共 -7.98%。 行业动态追踪： 商务部等13部门联合发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》；住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》；中共中央政治局召开会议，提出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和＂平急两用＂公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 研究部 姓名：陈欣 SFC：BLO515 电话：0755-21516057 Email:chenxin@gyzq.com.hk 投资建议 在7月24日召开的政治局会议上，未提及“房住不炒”，首提房地产供求关系发生重大变化，或预示未来政策方向的转变；“适时调整优化房地产政策”或表明政策优化和支持力度有望加大，在一定程度上提振行业信心。我们建议关注具备资本优势、母公司资源丰厚，项目输出稳定、经营及业绩稳定性较强的央国物企华润万象生活(1209.HK)、中海物业（2669.HK）、保利物业 （6049.HK）、越秀服务（6626.HK）以及告别粗放式扩张、转向有质量发展，在利好政策的驱动下，经营业绩及估值有望修复的优质民营物企绿城服务(2869.HK)、万物云（2602.HK）。 请务必阅读免责条款 目录 1.港股物业服务及管理月度行情回顾3 2.港股通持股情况4 3.行业动态跟踪5 4.公司公告一览7 5.投资建议9 风险提示9 图目录 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/7/1-2023/7/31）3 图2：截至2023年7月31日，恒生各行业PE(TTM）3 表目录 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/7/1-2023/7/31）4 表2：物管公司港股通情况4 表3：重点公司估值情况9 1.港股物业服务及管理月度行情回顾 上月（2023/7/1-2023/7/31）期间，恒生指数上涨6.15%；其中，恒生港股通物业服务及管理上涨1.05%，跑输恒生指数5.1个百分点；跑输地产建筑2.1个百分点。截至 2023年7月31日，港交所物业服务管理行业估值水平约为19.7倍PE（TTM）。 图1：恒生各行业指数月涨跌幅（2023/7/1-2023/7/31） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 图2：截至2023年7月31日，恒生各行业PE(TTM） 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理； 个股月度涨跌幅来看，7月份荣万家（+45.7%）、新城悦服务（+28.4%）、时代邻里 （+22.8%）、正荣服务（+17.7%）、世茂服务（+16.1%）涨幅领先；朗诗绿色生活 （-26.4%）、鲁商服务（-13.4%）、碧桂园服务（-13.2%）、金茂服务（-12.9%）、中骏商管（-11.6%）市场表现不佳。 表1：港股物业管理服务月度涨跌幅前10个股（2023/7/1-2023/7/31） 股票名称 月涨幅前 (%) 10 收盘价(港元) 市值(亿港元) 股票名称 月跌幅前 (%) 10 收盘价(港元) 市值(亿港元) 荣万家 45.7 2.74 10.3 朗诗绿色生活 -26.4 1.5 6.1 新城悦服务 28.4 5.22 45.5 鲁商服务 -13.4 2.2 2.9 时代邻里 22.8 0.70 6.9 碧桂园服务 -13.2 8.8 296.2 正荣服务 17.6 0.30 3.1 金茂服务 -12.9 2.8 25.6 世茂服务 16.1 1.80 44.4 中骏商管 -11.6 1.3 26.2 融创服务 15.8 2.56 78.3 融信服务 -7.8 3.6 18.0 中海物业 15.5 9.11 299.4 金融街物业 -6.1 2.5 9.2 星盛商业 13.5 1.51 15.4 领悦服务集团 -5.5 0.5 1.5 万物云 12.5 28.45 335.3 德信服务集团 -4.1 2.6 24.4 宝龙商业 11.9 4.34 27.9 浦江中国 -4.0 0.5 1.9 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 2.港股通持股情况 截至2023年7月31日，港股中港股通持股比例最高的为保利物业，占比56.88%。 持股数量最多的是融创服务，为5.90亿股。其中，增幅最大的为碧桂园服务，本月增幅10.30%。降幅最大的为世茂服务，共-7.98%。 表2：物管公司港股通情况 资料来源：Wind、国元证券经纪（香港）整理 3.行业动态跟踪 3.1中央政策/动态 住建部提出提高住房品质，探索建立房屋养老金制度。 住建部部长倪虹提出要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新，推动打造宜居、智慧、韧性城市。要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。要抓住数字化转型机遇，加快推进新型城市基础设施建设，让城市更聪明、更智慧。要深化国际交流与合作，助力建筑业企业“走出去”打造“中国建造”升级版。 国务院办公厅印发《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》。 《指导意见》提出总体发展目标是到2030年基本建成覆盖广泛、规模适度、结构合理、功能完善的高质量充电基础设施体系，有力支撑新能源汽车产业发展，有效满足人民群众出行充电需求。其中提出鼓励将充电基础设施建设纳入老旧小区基础类设施改造范围。 商务部等13部门联合发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划 (2023-2025)》。 三年行动计划提出到2025年，在全国有条件的地级以上城市全面推开，推动多种类型的一刻钟便民生活圈建设，形成一批布局合理、业态齐全，功能完善、服务优质，智慧高效、快捷便利，规范有序、商居和谐的便民生活圈，服务便利化、标准化、智慧化、品质化水平进一步提升，对恢复和扩大消费的支撑作用更加明显，居民综合满意度达到90％以上。 住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》。 《通知》明确，要坚持城市体检先行，将城市体检作为城市更新的前提，建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头组织、各相关部门共同参与的工作机制，坚持问题导向，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，一体化推进城市体检和城市更新工作。 住建部促进家居消费政策和老旧小区、住宅适老化改造以及便民生活圈建设结合。 住建部称未来将鼓励各地结合老旧小区改造，支持居民开展旧房装修和局部升级改造。居民提取公积金用于家装电梯等自住住房改造政策的支持范围，从居民本人扩大到本人、配偶双方父母自住住房加装电梯等改造。同时，还将提高居家适老化水平， 满足老年人差异化需求，明确洗衣店、维修点、家政服务网点等商业服务设施建设要求，规定五分钟生活圈居住区配套设施中应包含社区商业网点。 中共中央政治局召开会议会议，提及适时调整优化房地产政策。 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 3.2地方政策/动态 山西省阳泉市的《阳泉市物业管理条例》将于7月1日起施行。 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，改善居民的生活和工作环境，阳泉市正式实施《阳泉市物业管理条例》，其中对物业管理区域、服务内容、业主委员会等提出管理标准。 北京市住建委等12个部门联合发布《北京市推动智能建造与新型建筑工业化协同发展的实施方案》。 《实施方案》明确到2035年底北京市智能建造水平将达到国际领先。《方案》提到，“十四五”时期，北京将重点加快数字家庭工程设施建设，在既有建筑改造、老旧小区改造中推广智能家居。 安徽省开展住宅物业管理集中整治提升攻坚行动。 安徽省开展住宅物业管理集中整治提升攻坚行动，针对当前住宅物业管理服务的突出问题，开展大排查、大整治、大提升，着力解决群众的关键小事。持续推进“皖美红色物业”建设，建立健全全省物业管理长效机制，积极推动小区共建共治共享、带动基层致力提质增效、促进住宅物业管理水平提升。 深圳印发《深圳市城镇老旧小区改造建设技术指引（试行）》通知。 深圳市老旧小区改造范围主要包括2000年底前建成的小区，2005年底前建成的老旧小区可结合实际情况纳入其中。据统计，深圳现阶段共有1622个符合要求的老旧小区，且存在多种改造需求。 4.公司公告一览 保利物业（6049.HK）：保利物业与保利和润订立了《股权转让协议》。 公司与保利和润订立了《股权转让协议》，计划将所持有保利爱家的全部股本权益 （30%）转让给保利和润，代价为人民币5570.69万元。交易完成后，保利物业将不再持有保利和润任何权益。 彩生活（1778.HK）：达成复牌指引，7月6日早上9点复牌。 彩生活股份于北京时间2023年7月6日正式恢复在香港联交所买卖。同时，公布2021 年及2022年度业绩，录得服务收益分别为31.23亿元、13.11亿元，同比下降13.15% 和58.02%；净利润分别实现1881.6万元、4851.8万元，较20年比有较大差距。 碧桂园服务（6098.HK）：正式进驻佛山市顺德区大良老旧社区。 公司进驻佛山市顺德区大良老旧社区，为部分片区改造工程EPCO项目的38个小区提供专业服务。公司表示将结合本地实际，持续推进全区老旧小区高质量改造，注重后续运维管理，在发动社会参与上创新形式，不断优化老旧小区改造，形成可持续推广的“大良模式”。 保利物业（6049.HK）：成为IFMA国际设施管理协会年度战略合作伙伴。 公司通过资质资格审评，正式成为IFMA国际设施管理协会年度战略合作伙伴。继2021年加入IFMA黄金会员后，2023年，公司凭借自身多业态、高质量的管理优势，在IFMA拥有的16大专委会中，成功进入企业设施、机场设施、非营利性设施、设施管理咨询、设施设备、博物馆与文化馆设施等8项专委会。未来，公司也将通过参与IFMA举办的各个区域及国际级别的会议论坛与培训项目，更快地融入不动产管理交流与合作的平台中，并积极吸收来自104个国家的实践经验，推动商办服务的国际化、标准化、专业化发展。 众安智慧生活（2271.HK）：于7月18日正式上市。 公司正式于港交所挂牌上市，截至收盘，首日上涨2.54%。截至2022年12月31日， 众