固定收益点评：拿地在改善—23Q1土地成交数据盘点

固定收益点评 拿地在改善—23Q1土地成交数据盘点 2023年一季度土地市场成交情况同比仍为负，但月度之间跌幅持续收窄。作者 2023年一季度全国土地成交总额5454.31亿元，同比下降12.18%。分月 证券研究报告|固定收益研究 2023年04月13日 份来看，自2022年以来，仅2022年7月、10月和2023年2月土地成交总额同比有所增长，分别同比增长20.84%、12.33%和8.88%。3月单月环比继续回升，同比跌幅收窄但仍为负。3月单月全国土地成交总额2350.13亿元，同比跌幅收窄至6.39%，环比上升33.99%。 分省份来看，一季度成交额较高且同比增加明显的省份主要为经济状况较好的省份，如广东、江苏、浙江，此外陕西、河南中部地区土地出让情况表现较好。2023年一季度，全国31省份土地市场中，天津、宁夏、陕西、广东、吉林、河南、江苏、湖南、浙江、内蒙古、黑龙江、云南、河北13省成交金额同比上升，西藏未变动，其余省份同比下降。6个省份跌幅超过50%，降幅前五的省份为青海、上海、福建、湖北、甘肃，同比分别下降97.37%、88.53%、72.61%、62.56%、53.17%。 从各城市土地成交情况来看，表现分化，一季度回暖主要集中在一线（如深圳、广州）、新一线（如南京、苏州）和二线城市（如温州、保定），武汉同比下滑最为明显，2023年一季度仅成交1.61亿元，同比下滑98.45%，且武汉3月单月无成交。2023年一季度，全国357个土地成 交城市中，有139个城市成交额同比增长。成交额30亿以上，且涨幅前 15名分别是南京、长春、深圳、广州、郑州、苏州、西安、杭州、洛阳、岳阳、衡阳、绍兴、保定、温州、石家庄。218个城市成交额同比下跌，2022年1季度成交额30亿以上，降幅前15名分别是武汉、威海、厦门、黄石、上海、福州、珠海、宜春、泉州、青岛、镇江、海口、南昌、赣州、南通。 一季度住宅土地成交有所回暖，住宅成交同比增加，且成交占比增加。2023年一季度，住宅、综合用地占比合计超六成。相比去年同期，其他、商业 /办公、综合用地回落，同比分别下降0.14%、2.48%、7.96%，工业、住宅用地实现同比增长，较去年同期增长4.17%、6.41%。 从2023年一季度TOP100企业拿地情况来看，城投拿地情况进一步收缩。地产企业拿地占比59%，城投企业拿地占比29%，其他类型企业拿地金额占比12%。而从2022年7月-2023年3月单月情况来看，11、12、1月城投企业拿地金额比例均超过了50%，分别为57%、67%、54%；而 7-10月、2月、3月城投企业拿地金额比例金额占比较低，均在半数以下。 从2023年一季度总权益拿地金额最高的20家城投企业来看。其中5家 城投企业所在省份为浙江省，总权益拿地金额之和91.11亿元。此外，所 在地为陕西、江苏、安徽、广东、江西的城投企业各有2家，所在地为河 北、北京、四川、河南、吉林的城投企业各有1家。 从2023年一季度TOP100企业中地产企业的拿地情况来看，民营企业拿地占比进一步增加。国有企业、民营企业总权益拿地金额分别为645.24亿元、570.62亿元，占比分别为53%、47%，五成以上为国有企业。国有企业TOP10中，华润置地、保利发展、绿城中国，总权益拿地金额分别为 102.71亿元、91.82亿元、71.39亿元，位列前三。民营企业TOP10中，前三名的龙湖集团、方远房产、滨江集团，总权益拿地金额分别为50.27亿元、40.38亿元、37.09亿元。 风险提示：市场风险超预期、政策边际变化。 分析师杨业伟 执业证书编号：S0680520050001邮箱：yangyewei@gszq.com 研究助理张明明 执业证书编号：S0680121070002 邮箱：zhangmingming3653@gszq.com 相关研究 1、《固定收益点评：通胀无压力》2023-04-11 2、《固定收益点评：以史为鉴，本轮地方债务风险如何处置》2023-04-11 3、《固定收益定期：债市做多行情的演绎》2023-04-09 4、《固定收益定期：利差继续全面下行——产业&城投&银行信用利差跟踪》2023-04-09 5、《固定收益定期：回购规模再创新高，理财资金季初回流——流动性和机构行为跟踪》2023-04-08 请仔细阅读本报告末页声明 图表目录 图表1：2022年1月-2023年3月全国土地成交情况（亿元）4 图表2：2023年一季度成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元）5 图表3：2023年一季度成交额与成交面积同比散点图（%）5 图表4：2023年3月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元）6 图表5：2023年3月成交额与成交面积同比变动（%）6 图表6：2023年一季度及3月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元）7 图表7：2023年一季度土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元）8 图表8：2023年一季度土地成交额降幅最大的15个城市（金额单位：亿元）8 图表9：2023年3月土地成交额涨幅最大的10个城市（金额单位：亿元）8 图表10：2023年3月土地成交额降幅最大的10个城市（金额单位：亿元）8 图表11：2023年一季度不同用地性质土地成交金额占比（%）9 图表12：2023年一季度不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）9 图表13：2022年一季度不同用地性质土地成交金额及占比（亿元，%）9 图表14：2023年一季度TOP100企业拿地金额比例（%）10 图表15：2022年7-2023年3月单月TOP100企业拿地金额比例（%）10 图表16：2023年一季度总权益拿地金额最高的20家城投企业（金额单位：亿元）10 图表17：2023年一季度TOP100企业债地产企业性质分布（%）10 图表18：2023年一季度地产企业国有企业和民营企业拿地金额TOP10（金额单位：亿元）10 2023年一季度土地市场成交情况同比仍为负。2023年一季度全国土地成交总额 5454.31亿元，同比下降12.18%。分月份来看，自2022年以来，仅2022年7月、10 月和2023年2月土地成交总额较同比有所增长，分别同比增长20.84%、12.33%和8.88%。 3月单月环比继续回升，但同比仍为负。3月单月全国土地成交总额2350.13亿元，同比下降6.39%，环比上升33.99%。 图表1：2022年1月-2023年3月全国土地成交情况（亿元） 土地成交总额（亿元） 同比增长 环比增长 12,000.0200.0% 10,000.0150.0% 8,000.0100.0% 6,000.050.0% 4,000.00.0% 2,000.0-50.0% 0.0-100.0% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 分省份来看，一季度成交额较高且同比增加明显的省份主要为经济状况较好的省份，如广东、江苏、浙江，此外陕西、河南中部地区土地出让情况表现较好。2023年一季度成交额全国31省份中，13省份同比增加，17省份同比下降。2023年一季度，全国31省 份土地市场中，天津、宁夏、陕西、广东、吉林、河南、江苏、湖南、浙江、内蒙古、黑龙江、云南、河北13省成交金额同比上升，西藏未变动，其余省份同比下降。6个省份跌幅超过50%，降幅前�的省份为青海、上海、福建、湖北、甘肃，同比分别下降97.37%、88.53%、72.61%、62.56%、53.17%。 图表2：2023年一季度成交额与成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表3：2023年一季度成交额与成交面积同比散点图（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从3月单月来看，3月份15个省份成交额同比增速为正，涨幅前十名的北京、吉林、天津、陕西、黑龙江、浙江、湖南、宁夏、海南、广东分别同比增长2007.29%、1343.38%、920.53%、211.15%、130.92%、123.30%、123.25%、117.32%、107.57%、103.13%； 3月同比跌幅超过50%的有青海、上海、福建、湖北、重庆、江西，分别同比下降98.25%、 95.23%、80.60%、78.21%、77.34%、60.69%。 图表4：2023年3月成交额成交面积散点图（万平方米，亿元） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表5：2023年3月成交额与成交面积同比变动（%） 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 图表6：2023年一季度及3月单月各省成交额与同比变动（金额单位：亿元） 省份 一季度成交额（亿元） 同比变化 3月成交额（亿元） 同比变化 天津 23.55 199.54% 16.33 920.53% 宁夏 9.70 150.54% 2.22 117.32% 陕西 272.97 105.76% 152.28 211.15% 广东 444.47 57.67% 223.47 103.13% 吉林 66.69 38.27% 55.83 1343.38% 河南 261.52 36.50% 92.40 67.59% 江苏 683.64 31.22% 267.30 88.57% 湖南 217.65 30.16% 65.42 123.25% 浙江 1136.46 25.68% 482.31 123.30% 内蒙古 49.81 20.22% 10.37 -15.00% 黑龙江 9.82 15.86% 5.47 130.92% 云南 73.03 12.44% 29.55 7.75% 河北 315.02 8.35% 148.17 -4.12% 西藏 0.00 0.00% 0.00 0.00% 四川 224.12 -14.37% 121.43 -29.99% 新疆 41.02 -15.26% 24.08 -4.77% 山西 56.13 -21.04% 16.13 -31.82% 辽宁 48.13 -22.86% 28.83 10.98% 海南 32.95 -30.15% 20.36 107.57% 广西 78.11 -31.65% 37.72 -26.18% 安徽 277.60 -34.03% 170.17 -37.50% 北京 302.94 -41.04% 62.43 2007.29% 山东 299.95 -41.60% 112.80 -40.11% 贵州 69.91 -46.20% 12.38 -47.76% 江西 147.03 -47.64% 61.98 -60.69% 重庆 57.92 -52.67% 24.20 -77.34% 甘肃 21.27 -53.17% 10.72 36.61% 湖北 96.61 -62.56% 30.56 -78.21% 福建 107.43 -72.61% 55.48 -80.60% 上海 28.41 -88.53% 9.54 -95.23% 青海 0.44 -97.37% 0.20 -98.25% 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 从各城市土地成交总额来看，一季度回暖主要集中在一线（如深圳、广州）、新一线（南京、苏州）和二线城市（如温州、保定），而武汉同比下滑最为明显，2023年一季度仅成交1.61亿元，同比下滑98.45%，且武汉3月单月无成交。2023年一季度，全国357个土地成交城市中，有139个城市成交额同比增长。成交额30亿以上，且涨幅前 15名分别是南京、长春、深圳、广州、郑州、苏州、西安、杭州、洛阳、岳阳、衡阳、绍兴、保定、温州、石家庄。218个城市成交额同比下跌，2022年1季度成交额30亿以上，降幅前15名分别是武汉、威海、厦门、黄石、上海、福州、珠海、宜春、泉州、青岛、镇江、海口、南昌、赣州、南通。 图表7：2023年一季度土地成交额涨幅最大的15个城市（金额单位：亿元） 图表8：2023年一季度土地成交额降幅最大的15个城市（金