房地产行业研究周报：新房成交下滑，保障性住房获关注

房地产行业周报-20231112 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为2.2%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(11.03-11.09)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31383套，同比增速-13.6%，环比增速-25.9%；合计成交面积333.3万平方米，同比增速-15. 4%，环比增速-26.2%。 本周(11.03-11.09)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19181套，同比增速21.4%，环比增速-5.9%；合计成交面积185.1万平方米，同比增速7.7%，环比增速-7.4%。 本周（11.03-11.09），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19612.3万平方米，环比增速0.3%，去化周期120.9周。 本周（10.30-11.05），土地供给方面，本周供应土地6578.3万平方米，同比增速7. 8%；供应均价2208元/平方米，同比增速6.6%。土地成交方面，本周成交土地283 6.6万平方米，同比增速-44.7%；土地成交金额695.5亿元，同比增速-58.4%。本周土地成交楼面价2452元/平方米，溢价率3.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为11%、1.6%、2.6%。 本周（11.03-11.09）房地产企业合计发行信用债35亿元，同比增速-37.8%，环比增速29.6%。 投资建议： 11月7日，成都市住房和城乡建设局等4部门联合印发《关于支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房的实施方案》。《方案》鼓励市、区（市、县）两级国有企业在参与保障性租赁住房建设的基础上，进一步支持各级国有企业、大中专院校、科研院所、事业单位、民营企业等各类市场主体（不含自然人）积极参与保障性租赁住房建设运营，多渠道增加保障性租赁住房供给，积极解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，保障性租赁住房将成为未来房地产政策的重点方向。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.26%，沪深300指数上涨0.07%，相对收益为2.2%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：皇庭国际、格力地产、大龙地产、迪马股份、金地集团，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、泛海控股、陆家嘴、京汉股份、云南城投 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月8日，最高人民法院、住房城乡建设部联合发布老旧小区既有住宅加装电梯典型案例并回答记者提问。据观点新媒体了解，推进老旧小区既有住宅加装电梯工作，是落实积极应对人口老龄化国家战略部署，改善老百姓居住环境和出行条件，解决“悬空老人”、残疾人等群体上下楼难题的重要举措。截至2023年10月底，全国既有住宅加装电梯近10万部，2022年、2023年当年加装量都在3万部左右。 【中央政策】11月10日，证监会就《首发企业现场检查规定（修订草案征求意见稿）》公开征求意见。观点新媒体获悉，证监会对《首发企业现场检查规定》进行了修订，现向社会公开征求意见。公告显示，2021年1月《检查规定》发布以来，证监会累计对95家首发企业开展了现场检查工作，对信息披露质量存在严重问题的企业从严采取监管措施。总体来看，现场检查作为IPO全链条监管的重要手段及书面审核问询的有效补充，对督促发行人提高信息披露质量，引导保荐人、证券服务机构提高执业质量发挥了积极作用。 【地方政策】11月7日，据成都住建局消息，成都市住房和城乡建设局等4部门联合印发《关于支持各类市场主体积极建设保障性租赁住房的实施方案》。据观点新媒体获悉，《方案》提出，在《关于印发〈关于鼓励国有企业加快发展保障性租赁住房的实施方案〉的通知》（成住建规〔2021〕4号）鼓励市、区（市、县）两级国有企业参与保障性租赁住房建设的基础上，进一步支持各级国有企业、大中专院校、科研院所、事业单位、民营企业等各类市场主体（不含自然人）积极参与保障性租赁住房建设运营，多渠道增加保障性租赁住房供给，积极解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。 【地方政策】11月10日，上海市委常委会研究实施城市更新行动等重要事项。 据观点新媒体了解，会议审议通过《关于深化实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》，指出实施城市更新行动是贯彻党的二十大精神、加快转变超大城市发展方式的重要举措，事关上海全局和长远发展。要不断探索、积累经验、改革创新，以更高站位和全局思维抓好《意见》贯彻落实，压实工作责任，细化配套政策，强化整体统筹，形成各方合力，以高水平更新推动高质量发展。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【绿城中国】11月6日，绿城中国控股有限公司披露截至2023年10月31日止十个月未经审核营运数据。据观点新媒体了解，2023年10月，绿城集团自投项目取得销售3937套，销售面积约54万平方米，当月销售金额约为人民币185亿元，同比减少17.78%，销售均价约为每平方米人民币34230元。 【保利置业】11月6日,保利置业集团有限公司发布2023年10月未经审核销售数据。观点新媒体获悉，2023年10月，置业集团实现合同销售金额约人民币27亿元，合同销售面积约14.9万平方米，合同销售均价约人民币18,376元/平方米。截至2023年10月，置业集团累计实现合同销售金额约人民币486亿元，同比增长32%。累计合同销售面积约201.9万平方米，合同销售均价约人民币24,072元/平方米。 【恒大集团】11月7日，天眼查显示，近日，恒大集团有限公司新增两则股权冻结信息，股权被执行的企业为其子公司恒大互联网集团有限公司、恒大现代农业集团有限公司，冻结股权数额分别为30亿人民币、10亿人民币，冻结期限自2023年10月27日至2026年10月26日，执行法院为河北省沧州市中级人民法院。 风险信息显示，恒大集团有限公司目前存在40余条被执行人信息，被执行总金额超59亿元，此外该公司还存在多条限制消费令、失信被执行人和终本案件信息。 【越秀地产】11月9日，越秀地产发布公告称，2023年11月8日，发行人（公司间接全资附属愉欣国际有限公司，作为发行人）、公司（作为担保人）及联席牵头经办人（作为联席牵头经办人）订立认购协议，据此，联席牵头经办人已个别而非共同地同意认购及支付，或促使认购人认购及支付，票据，而发行人已同意于发行日期向联席牵头经办人或按联席牵头经办人可能作出的指示发行票据。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(11.03-11.09)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交31383套，同比增速-13.6%，环比增速-25.9%；合计成交面积333.3万平方米，同比增速-15.4%，环比增速-26.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-9%、-17.5%和-11.8%，环比增速为-29.4%、-32.2%和-11.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为17.7%、-24.2%和-22.5%，环比增速为-3.2%、-36.3%和-22.8%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.09），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交42703套，同比增速-74.7%，环比增速-72.5%；合计成交面积449.2万平方米，同比增速-74.9%，环比增速-72%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-70.7%、-73.8%和-78.6%，环比增速为-71.6%、-73.5%和-71.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-67.5%、-74.8%和-80%，环比增速为-65.4%、-73.6%和-74% 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(11.03-11.09)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19181套，同比增速21.4%，环比增速-5.9%；合计成交面积185.1万平方米，同比增速7.7%，环比增速-7.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为10.8%、25.1%和22.4%，环比增速为-5.7%、-6.5%和-3.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为10.5%、10.1%和-1.9%，环比增速为-5.1%、-6.2%和-13.3%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.09），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交26210套，同比增速-60.5%，环比增速-64.9%；合计成交面积251.9万平方米，同比增速-62.7%，环比增速-65.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-63.6%、-59.6%和-59.6%，环比增速为-65.5%、-65.6%和-61%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-63.8%、-62.8%和-61.4%，环比增速为-65.2%、-65.4%和-64.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（11.03-11.09），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19612.3万平方米，环比增速0.3%，去化周期120.9周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、0.6%、0.2%，去化周期分别为106.7周、120.5周、185.5周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（10.30-11.05），土地供给方面，本周供应土地6578.3万平方米，同比增速7.8%；供应均价2208元/平方米，同比增速6.6%。土地成交方面，本周成交土地2836.6万平方米，同比增速-44.7%；土地成交金额695.5亿元，同比增速-58.4%。本周土地成交楼面价2452元/平方米，溢价率3.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为11%、1.6%、2.6%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业