房地产开发2024W28：本周新房成交同比-17.8%，保障性住房再贷款工具逐步投放

保障性住房再贷款工具正在逐步投放。2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划。今年在“517”系列新政中，央行设立保障性住房再贷款3000亿元，此前的支持计划1000亿也并入了新工具。根据上证报，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。从目前落地的情况看，新工具依然采用“先贷后借、按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差。现阶段地方收储正逐步落地中，我们认为伴随收储模式走通，后续贷款投放有望进一步加快。 上海二手房成交套数有所回落，深圳成交保持热度。7月1日至12日，上海二手房成交套数日均636.2套，相较6月有一定回落。深圳二手房成交套数继续抬升至176.1套。北京二手房成交日均503.7套相对平稳。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.1%，落后沪深300指数0.09个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为162.0万平方米，环比下降41.6%，同比下降17.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.5万方，环比-35.5%，同比-10.7%；样本二线城市为73.2万方，环比-48.7%，同比-28.1%；样本三线城市为36.3万方，环比-31.7%，同比-0.3%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计118.6万方，环比下降10.5%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为41.7万方，环比-14.9%；样本二线城市为51.5万方，环比-10.4%；样本三线城市为25.3万方，环比-2.3%。 信用债：本周（7.8-7.14）共发行房企信用债11只，环比增加7只；发行规模共计85.70亿元，环比增加73.03亿元，总偿还量93.13亿元，环比增加37.15亿元，净融资额为-7.43亿元，环比增加35.88亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（63.7%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.保障性住房再贷款逐步投放，上海二手房成交有所回落 保障性住房再贷款工具正在逐步投放。2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划。 今年在“517”系列新政中，央行设立保障性住房再贷款3000亿元，此前的支持计划1000亿也并入了新工具。根据上证报，截至二季度末，金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。从目前落地的情况看，新工具依然采用“先贷后借、按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差。现阶段地方收储正逐步落地中，我们认为伴随收储模式走通，后续贷款投放有望进一步加快。 上海二手房成交套数有所回落，深圳成交保持热度。7月1日至12日，上海二手房成交套数日均636.2套，相较6月有一定回落。深圳二手房成交套数继续抬升至176.1套。 北京二手房成交日均503.7套相对平稳。 图表1：上海二手房成交套数月度日均值（2023.10.1-2024.7.12） 图表2：北京二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.7.12） 图表3：深圳二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.7.12） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为1.1%，落后沪深300指数0.09个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共45支，较上周减少28支，下跌股数为68支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为格力地产、S*ST前锋、珠江实业、新城控股、世荣兆业，涨幅分别为12.9%、11.6%、11.3%、8.8%、7.7%。跌幅前五为东旭蓝天、*ST紫学、万通地产、中润资源、大港股份，跌幅分别为-18.3%、-14.0%、-13.2%、-9.3%、-7.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨23支，较上周减少5支，涨幅位居前五的为远洋集团、时代中国控股、新城控股、世茂集团、滨江集团，涨幅分别为17.2%、10.0%、8.8%、8.1%、7.9%。跌幅前五为中梁控股、融信中国、富力地产、金地集团、建业地产，跌幅分别为-13.5%、-7.9%、-6.4%、-4.1%、-4.1%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为162.0万平方米，环比下降41.6%，同比下降17.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为52.5万方，环比-35.5%，同比-10.7%；样本二线城市为73.2万方，环比-48.7%，同比-28.1%；样本三线城市为36.3万方，环比-31.7%，同比-0.3%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 7月累计新房成交面积方面，样本30城共计309.8万方，同比-13.8%；一线城市为93.1万方，同比-5.0%；二线城市为150.2万方，同比-22.9%；三线城市为66.5万方，同比0.0%。 从今年累计28周新房成交面积同比看，样本30城共计5704.2万方，同比-35.8%；一线城市为1330.2万方，同比-30.4%；二线城市为2799.3万方，同比-40.4%；三线城市为1574.7万方 ，同比-30.7%。 其中一线城市中，北京（-33.5%）、 上海（-33.3%）、广州（-25.6%）、深圳（-21.5%）。二三线城市中，惠州（-53.0%）、海门（-48.5%）等总计24城同比为负。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计118.6万方，环比下降10.5%，同比增长15.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为41.7万方，环比-14.9%；样本二线城市为51.5万方，环比-10.4%；样本三线城市为25.3万方，环比-2.3%。年初至今累计二手房成交面积为3132.4万方，同比变动为-6.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为962.8万方，同比0.1%；样本二线城市为1534.8万方，同比-5.3%； 样本三线城市为634.7万方，同比-15.7%。 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.8-7.14）共发行房企信用债11只，环比增加7只；发行规模共计85.70亿元，环比增加73.03亿元，总偿还量93.13亿元，环比增加37.15亿元，净融资额为-7.43亿元，环比增加35.88亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（82.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（54.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（63.7%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24首创城发MTN001 5年期中期票据（-245bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。24苏州高新SCP034短期融资券（+3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表28：本周房企融资汇总（7.8-7.14） 5.本周政策回顾 图表29：地方性政策及消息（7.7-7.13） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。