房地产开发2023W43：本周新房成交同比-14.5%，百城套房贷利率继续下行

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年10月29日 2023W43：本周新房成交同比-14.5%，百城二套房贷利率继续下行 百城二套房贷利率继续下行。据贝壳数据，10月全国百城首套主流房贷利率为3.88%，环比微降2bp；二套为4.44%，环比下降13bp。10月 二套主流房贷利率继续下行，主要是在“831”信贷新政下，二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动一线、二线、三线分别环比下降7bp、10bp、14bp。其中深圳因新政利率下降较多，首套/二套分别下降40、30bp至4.1、4.5%。我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300 指数1.15个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第23名。本周上 涨个股共91支，较上周增长65支，下跌股数为29支。 新房：本周30个城市新房成交面积为279.7万平方米，环比提升 4.8%，同比下降14.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为73.6 万方，环比10.5%，同比-5.3%；样本二线城市为163.3万方，环比 2.4%，同比-8.4%；样本三线城市为42.8万方，环比5.0%，同比- 40.0%。从今年累计43周新房成交面积同比看，样本30城共计11635.8万方，同比-8.1%；一线城市为2770.6万方，同比1.7%；二线城市为6571.7万方，同比-9.9%；三线城市为2293.5万方，同比-13.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计125.9万方，环比增长3.5%，同比增长19.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.7万方，环比5.3%；样本二线城市为62.0万方，环比3.3%；样 本三线城市为29.2万方，环比2.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周（10.23-10.29）共发行房企信用债 11只，环比减少2只；发行规模共计60.93亿元，环比减少-15.67亿 元，总偿还量113.83亿元，环比增加47.91亿元，净融资额为-52.9亿 元，环比减少63.58亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中 周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳 —天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 48% 32% 16% 0% -16% 2022-102023-022023-062023-10 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：首批消费REITs项目正式上报，金融创新支持获实质推动》2023-10-27 2、《房地产开发：2023W42：本周新房成交同比- 14.2%，9月核心城市房价率先企稳》2023-10-22 3、《房地产开发：1-9月统计局数据点评:投资、销售同比跌幅继续扩大，新开工、施工持续承压》2023-10-19 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.百城二套房贷利率继续下行3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：5年期以上LPR3 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天）3 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名4 图表4：本周各交易日指数表现4 图表5：近52周地产板块表现4 图表6：本周涨幅前�个股4 图表7：本周跌幅前�个股4 图表8：本周重点房企涨跌幅排名5 图表9：本周重点房企涨幅情况5 图表10：本周重点房企跌幅情况5 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表15：30城周度成交面积跟踪7 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪8 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额9 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分9 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分9 图表24：本周房企债券发行以期限划分9 图表25：房企每周融资汇总（10.23-10.29）10 图表26：全国性政策及消息（10.23-10.28）10 图表27：地方性政策及消息（10.23-10.28）10 1.百城二套房贷利率继续下行 百城二套房贷利率继续下行。此前，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续4个月保持不变。据贝壳数据，10月全国百城首套 主流房贷利率为3.88%，环比微降2bp；二套为4.44%，环比下降13bp。10月二套主流房贷利率继续下行，主要是在“831”信贷新政下，二套住房商贷利率政策下限调整为不低于LPR+20bp，推动一线、二线、三线分别环比下降7bp、10bp、14bp。其中深圳因新政利率下降较多，首套/二套分别下降40、30bp至4.1、4.5%。我们认为未来主流房贷利率有望进一步降低。 图表1：5年期以上LPR图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 百城银行平均放款周期（天，右轴） 4.7% 4.6% 4.5% 4.4% 4.3% 4.2% 4.1% 4.0% 3.9% 5年期以上LPR（%） 4.20% 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 3.0% 百城首套主流房贷利率（左轴） 百城二套主流房贷利率（左轴）60 50 40 30 20 10 0 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：贝壳，国盛证券研究所 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为0.3%，落后沪深300指数1.15个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第23名。本周上涨个股共91支，较上周增长65支，下跌 股数为29支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为顺发恒业、高新发展、云南城投、 *ST紫学、银亿股份，涨幅分别为61.8%、61.0%、29.7%、16.6%、16.4%。跌幅前 �为天宸股份、泛海控股、中润资源、金科股份、ST新梅，跌幅分别为-19.8%、-17.0%、-9.1%、-8.5%、-7.7%。 本周48家重点房企中共计上涨18支，较上周增长16支，涨幅位居前�的为建业地产、越秀地产、绿景中国地产、龙光地产、中梁控股，涨幅分别为25.3%、6.5%、4.3%、4.1%、3.9%。跌幅前�为中国恒大、金科股份、旭辉控股集团、碧桂园、荣盛发展，跌幅分别为-9.2%、-8.5%、-7.8%、-6.7%、-5.0%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 6% 0.33% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 农汽医林车药牧 渔 食综纺交品合织通饮服运 料装输 钢国基 铁防础 军化 工工 电建机电餐商子筑械力饮贸元及旅零 器公游售 件用 事业 轻家有传工电色媒制金 造属 建非房计电石材银地算力油行产机设石 金备化 融 银煤通行炭信 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表4：本周各交易日指数表现图表5：近52周地产板块表现 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产开发沪深300 10/2010/2310/2410/2510/2610/27 1.3 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2023/10/27 2023/9/27 2023/8/27 2023/7/27 2023/6/27 2023/5/27 2023/4/27 2023/3/27 2023/2/27 2023/1/27 2022/12/27 2022/11/27 2022/10/27 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表6：本周涨幅前�个股 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 000631.SZ 顺发恒业 61.8% 61.5% 2.96 4.79 000628.SZ 高新发展 61.0% 60.7% 19.76 31.82 600239.SH 云南城投 29.7% 29.4% 2.19 2.84 000526.SZ *ST紫学 16.6% 16.3% 32.50 37.90 000981.SZ 银亿股份 16.4% 16.1% 1.52 1.77 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表7：本周跌幅前�个股 代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600620.SH 天宸股份 -19.8% -20.2% 12.50 10.02 000046.SZ 泛海控股 -17.0% -17.4% 1.82 1.51 000506.SZ 中润资源 -9.1% -9.4% 4.74 4.31 000656.SZ 金科股份 -8.5% -8.9% 1.64 1.50 600732.SH ST新梅 -7.7% -8.0% 21.66 19.99 资料来源：wind，国盛证券研究所（A股为人民币，港股为港币） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% 建越绿龙中中绿绿华远中新中金大华佳世阳龙中泰佳富蓝时万中美我华华金融融建雅保正滨招禹世荣碧旭金中 A 业秀景光梁国城地润洋国城国地悦侨兆联光湖南禾源力光代科国的爱发夏地创信发居利荣江商洲茂盛桂辉科国 A 地地中地控金中控置集海控铁集城城业行城集建集集地发中奥置我股幸商中中国乐地地集蛇集集发园控股恒 产产国产股茂国股地团外股建团 团设团团产展国 园业家份福置国国际集产产团口团团展 股份大 地发 产展 资料来源：wind，国盛证券研究所 控集团集 股团团 图表9：本周重点房企涨幅情况 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 0832.HK 建业地产 25.3% 25.0% 0.08 0.10 0123.HK 越秀地产 6.5% 6.2% 7.82 8.33 0095.HK 绿景中国地产 4.3% 4.0% 0.92 0.96 3380.HK 龙光地产 4.1% 3.7% 0.74 0.77 2772.HK 中梁控股