房地产开发2023W37：本周新房成交同比-6.0%，70城新房价格指数环比跌幅扩大

房地产开发 证券研究报告行业周报 2023年09月17日 2023W37：本周新房成交同比60，70城新房价格指数环比跌幅扩大 70城新房价格指数环比跌幅扩大，二手房样本中仅3城环比上涨。据国家统计局，8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比03，同比06。分城市看，一线城市新房价格环比首次转负至02，目前一线中仅上 海环比维持正增，北京、深圳、广州均有不同程度环比下跌；二线城市环比02；三线城市环比04。从城市数量看，8月新房价格环比上涨17城（ 增持（维持） 行业走势 3，较上月变化，下同），环比下跌52城（3），环比上涨的城市数量已处于房地产开发沪深300 历史低位。二手房方面，8月一线二手房价格环比02；二线环比05；三线环比04。从城市数量看，8月二手房价格环比上涨仅3城（3），环比下跌66城（3）。 全国层面看销售量价依然显著承压，总量修复需要政策进一步宽松。近期一线城市政策放松带来的市场回暖，正在逐步体现在网签备案数据上，本周一线二手房成交面积环比219，单周量能创下下半年以来最高值。而一线城市新 房成交弹性弱于二手房，一方面仍是网签节奏问题，另一方面一线城市新房受供给影响更大。但除一线城市和核心二线城市外，全国整体销售量价显著承 16 0 16 32 202209202301202305202309 压，我们认为总量修复依然需要政策进一步宽松。本周更多二线城市出台宽松 政策，包括苏州取消120平方以上住宅限购，福州、青岛、济南、郑州、合肥等全面取消限购。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为16，落后沪深300指数 078个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共 44支，较上周增长19支，下跌股数为74支。 新房：本周30城新房成交面积为1870万方，环比提升94，同比下降 60，同比跌幅大幅收窄，其中样本一线城市的新房成交面积为410万 方，环比83，同比333；样本二线城市为1166万方，环比74，同 比250；样本三线城市为294万方，环比197，同比333。从今年累计37周新房成交面积同比看，样本30城共计101733万方，同比54。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计1012万方，环比增长 138，同比增长248。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 367万方，环比219；样本二线城市为412万方，环比38；样本三线 城市为234万方，环比218。 信用债：本周共发行房企信用债7只，环比增加2只；发行规模共计4360亿 元，环比减少164亿元，总偿还量15708亿元，环比增加4397亿元，净融 资额为11348亿元，环比减少6037亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（805）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（610）为主要构成。债券期限方面，本周以35年（484）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线不超过三分之二的二线少量三线”这个城市组合包，在政策加码到 位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度媲美2008、2014年。年内912月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京城建发展等；深圳天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3gszqcom 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664gszqcom 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojungszqcom 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiataogszqcom 相关研究 1、《房地产开发：2023H1财报解析：业绩压力如期释放，企业分化加剧》20230914 2、《房地产开发：2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续》20230910 3、《房地产开发：2023W35：本周新房成交同比 254，8月地产政策出台频次创历史新高》2023 0903 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1销售量价依然承压，70城新房价格指数环比跌幅扩大3 2行情回顾4 3重点城市新房二手房成交跟踪6 31新房成交（商品住宅口径）6 32二手房成交（商品住宅口径）8 4重点公司境内信用债情况10 5本周政策回顾11 6投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，）4 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名5 图表4：本周各交易日指数表现5 图表5：近52周地产板块表现5 图表6：本周涨幅前个股5 图表7：本周跌幅前个股5 图表8：本周重点房企涨跌幅排名6 图表9：本周重点房企涨幅情况6 图表10：本周重点房企跌幅情况6 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表15：30城周度成交面积跟踪8 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：房企每周融资汇总（911917）11 图表26：全国性政策及消息（911917）11 图表27：地方性政策及消息（911917）11 1销售量价依然承压，70城新房价格指数环比跌幅扩大 70城新房价格指数环比跌幅扩大，二手房样本中仅3城环比上涨。据国家统计局，8 月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比03，同比06。分城市看，一线 城市新房价格环比首次转负至02，目前一线中仅上海环比维持正增，北京、深圳、广州均有不同程度环比下跌；二线城市环比02；三线城市环比04。从城市数量看，8月新房价格环比上涨17城（3，较上月变化，下同），环比下跌52城（3），环比上涨的城市数量已处于历史低位。二手房方面，8月一线城市的二手房价格环比02；二线城市环比05；三线城市环比04。从城市数量看，8月二手房价格环比上涨仅3城（3），环比下跌66城（3）。 全国层面看销售量价依然显著承压，总量修复需要政策进一步宽松。近期一线城市政策放松带来的市场回暖，正在逐步体现在网签备案数据上，本周一线二手房成交面积环 比219，单周量能创下下半年以来最高值。而一线城市新房成交弹性弱于二手房，一方面仍是网签节奏问题，另一方面一线城市新房受供给影响更大。但除一线城市和核心二线城市外，全国整体销售量价显著承压，我们认为总量修复依然需要政策进一步宽松。本周更多二线城市出台宽松政策，包括苏州取消120平方以上住宅限购，福州、青岛、济南、郑州、合肥等全面取消限购。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，） 城市能级 城市 新建商品住宅销售价格指数同比 新建商品住宅销售价格指数环比 23M3 23M4 23M5 23M6 23M7 23M8 6月走势 23M3 23M4 23M5 23M6 23M7 23M8 6月走势 1 北京 46 45 43 35 35 28 03 06 02 01 04 02 1 上海 41 46 49 48 45 41 04 04 03 04 02 01 1 广州 02 01 04 08 13 14 02 02 01 01 02 03 1 深圳 15 11 18 24 28 3 04 03 02 03 06 06 2 天津 16 09 03 02 05 06 08 06 02 03 02 04 2 石家庄 18 13 06 05 04 07 07 07 05 01 02 07 2 大连 44 47 47 42 48 42 04 04 03 02 07 03 2 哈尔滨 49 36 29 2 22 23 04 07 03 03 04 06 2 武汉 31 17 08 04 03 05 13 07 02 0 01 05 2 兰州 38 28 2 12 06 01 06 04 05 02 01 05 2 太原 32 23 14 16 12 05 01 03 07 02 01 02 2 沈阳 38 34 3 34 36 27 05 02 03 03 06 01 2 长春 48 44 45 33 37 47 03 04 02 05 07 08 2 福州 14 06 04 09 16 14 04 02 01 02 04 03 2 厦门 26 19 17 24 25 23 05 01 02 03 05 03 2 郑州 06 02 01 0 09 1 09 05 02 03 07 05 2 南宁 2 19 18 22 2 19 09 03 04 03 07 05 2 贵阳 16 21 15 15 17 17 07 02 04 02 05 01 2 昆明 12 1 09 11 08 1 12 01 04 05 01 06 2 呼和浩特 2 12 13 06 09 01 05 03 01 02 01 01 2 南京 01 12 15 09 05 02 05 05 03 02 01 04 2 杭州 58 53 51 45 37 33 02 01 02 04 0 01 2 宁波 26 31 38 41 38 34 06 02 04 03 04 02 2 合肥 4 43 44 38 28 23 03 01 02 01 03 02 2 南昌 19 19 22 29 18 12 06 05 04 01 03 05 2 济南 28 36 38 37 35 31 07 06 07 02 01 01 2 青岛 21 22 23 19 2 15 05 02 03 01 01 02 2 长沙 35 36 38 36 35 35 06 05 04 02 01 03 2 海口 15 18 17 23 21 23 05 07 04 04 02 04 2 三亚 03 08 17 24 23 28 07 01 06 03 02 04 2 重庆 0 12 13 06 05 18 09 07 01 02 03 01 2 成都 85 87 83 72 64 64 07 09 05 02 02 03 2 西安 12 16 17 17 16 19 04 06 04 03 05 04 2 西宁 11 08 05 02 03 1 02 03 02 01 04 11 2 银川 17 26 25 28 18 17 06 1 02 04 04 03 2 乌鲁木齐 13 09 05 03 03 06 08 01 03 04 02 01 全国70城 14 07 05 04 06 06 04 03 01 01 02 03 上涨城市数 18 22 26 27 26 25 64 62 46 31 20 17 持