房地产开发2023W37：本周新房成交同比-6.0%，70城新房价格指数环比跌幅扩大

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年09月17日 2023W37：本周新房成交同比-6.0%，70城新房价格指数环比跌幅扩大 70城新房价格指数环比跌幅扩大，二手房样本中仅3城环比上涨。据国家统计局，8月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%。分城市看，一线城市新房价格环比首次转负至-0.2%，目前一线中仅上 海环比维持正增，北京、深圳、广州均有不同程度环比下跌；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，8月新房价格环比上涨17城（- 增持（维持） 行业走势 3，较上月变化，下同），环比下跌52城（+3），环比上涨的城市数量已处于房地产开发沪深300 历史低位。二手房方面，8月一线二手房价格环比-0.2%；二线环比-0.5%；三线环比-0.4%。从城市数量看，8月二手房价格环比上涨仅3城（-3），环比下跌66城（+3）。 全国层面看销售量价依然显著承压，总量修复需要政策进一步宽松。近期一线城市政策放松带来的市场回暖，正在逐步体现在网签备案数据上，本周一线二手房成交面积环比+21.9%，单周量能创下下半年以来最高值。而一线城市新 房成交弹性弱于二手房，一方面仍是网签节奏问题，另一方面一线城市新房受供给影响更大。但除一线城市和核心二线城市外，全国整体销售量价显著承 16% 0% -16% -32% 2022-092023-012023-052023-09 压，我们认为总量修复依然需要政策进一步宽松。本周更多二线城市出台宽松 政策，包括苏州取消120平方以上住宅限购，福州、青岛、济南、郑州、合肥等全面取消限购。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.6%，落后沪深300指数 0.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第21名。本周上涨个股共 44支，较上周增长19支，下跌股数为74支。 新房：本周30城新房成交面积为187.0万方，环比提升9.4%，同比下降 6.0%，同比跌幅大幅收窄，其中样本一线城市的新房成交面积为41.0万 方，环比8.3%，同比-33.3%；样本二线城市为116.6万方，环比7.4%，同 比25.0%；样本三线城市为29.4万方，环比19.7%，同比-33.3%。从今年累计37周新房成交面积同比看，样本30城共计10173.3万方，同比-5.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计101.2万方，环比增长 13.8%，同比增长24.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 36.7万方，环比21.9%；样本二线城市为41.2万方，环比3.8%；样本三线 城市为23.4万方，环比21.8%。 信用债：本周共发行房企信用债7只，环比增加2只；发行规模共计43.60亿 元，环比减少16.4亿元，总偿还量157.08亿元，环比增加43.97亿元，净融 资额为-113.48亿元，环比减少60.37亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（80.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（61.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（48.4%）的债券为主。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到 位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度媲美2008、2014年。年内9-12月是政策预期、政策持续释放带来的板块行情。择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念：北京—城建发展等；深圳—天健集团等；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依 执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 研究助理夏陶 执业证书编号：S0680122080038邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2023H1财报解析：业绩压力如期释放，企业分化加剧》2023-09-14 2、《房地产开发：2023W36：认房不认贷落地后市场热度升温，核心城市宽松进程持续》2023-09-10 3、《房地产开发：2023W35：本周新房成交同比- 25.4%，8月地产政策出台频次创历史新高》2023- 09-03 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.销售量价依然承压，70城新房价格指数环比跌幅扩大3 2.行情回顾4 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况10 5.本周政策回顾11 6.投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%）3 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%）4 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名5 图表4：本周各交易日指数表现5 图表5：近52周地产板块表现5 图表6：本周涨幅前�个股5 图表7：本周跌幅前�个股5 图表8：本周重点房企涨跌幅排名6 图表9：本周重点房企涨幅情况6 图表10：本周重点房企跌幅情况6 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比7 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比7 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比7 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比7 图表15：30城周度成交面积跟踪8 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比9 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比9 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比9 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表24：本周房企债券发行以期限划分10 图表25：房企每周融资汇总（9.11-9.17）11 图表26：全国性政策及消息（9.11-9.17）11 图表27：地方性政策及消息（9.11-9.17）11 1.销售量价依然承压，70城新房价格指数环比跌幅扩大 70城新房价格指数环比跌幅扩大，二手房样本中仅3城环比上涨。据国家统计局，8 月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.3%，同比-0.6%。分城市看，一线 城市新房价格环比首次转负至-0.2%，目前一线中仅上海环比维持正增，北京、深圳、广州均有不同程度环比下跌；二线城市环比-0.2%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，8月新房价格环比上涨17城（-3，较上月变化，下同），环比下跌52城（+3），环比上涨的城市数量已处于历史低位。二手房方面，8月一线城市的二手房价格环比-0.2%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，8月二手房价格环比上涨仅3城（-3），环比下跌66城（+3）。 全国层面看销售量价依然显著承压，总量修复需要政策进一步宽松。近期一线城市政策放松带来的市场回暖，正在逐步体现在网签备案数据上，本周一线二手房成交面积环 比+21.9%，单周量能创下下半年以来最高值。而一线城市新房成交弹性弱于二手房，一方面仍是网签节奏问题，另一方面一线城市新房受供给影响更大。但除一线城市和核心二线城市外，全国整体销售量价显著承压，我们认为总量修复依然需要政策进一步宽松。本周更多二线城市出台宽松政策，包括苏州取消120平方以上住宅限购，福州、青岛、济南、郑州、合肥等全面取消限购。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 城市能级 城市 新建商品住宅销售价格指数:同比 新建商品住宅销售价格指数:环比 23M3 23M4 23M5 23M6 23M7 23M8 6月走势 23M3 23M4 23M5 23M6 23M7 23M8 6月走势 1 北京 4.6 4.5 4.3 3.5 3.5 2.8 0.3 0.6 0.2 0.1 0.4 -0.2 1 上海 4.1 4.6 4.9 4.8 4.5 4.1 0.4 0.4 0.3 0.4 0.2 0.1 1 广州 -0.2 -0.1 -0.4 -0.8 -1.3 -1.4 0.2 0.2 0.1 -0.1 -0.2 -0.3 1 深圳 -1.5 -1.1 -1.8 -2.4 -2.8 -3 0.4 0.3 -0.2 -0.3 -0.6 -0.6 2 天津 -1.6 -0.9 -0.3 0.2 0.5 0.6 0.8 0.6 0.2 0.3 -0.2 -0.4 2 石家庄 -1.8 -1.3 -0.6 -0.5 -0.4 -0.7 0.7 0.7 0.5 -0.1 -0.2 -0.7 2 大连 -4.4 -4.7 -4.7 -4.2 -4.8 -4.2 -0.4 -0.4 -0.3 0.2 -0.7 0.3 2 哈尔滨 -4.9 -3.6 -2.9 -2 -2.2 -2.3 0.4 0.7 0.3 0.3 -0.4 -0.6 2 武汉 -3.1 -1.7 -0.8 -0.4 -0.3 0.5 1.3 0.7 0.2 0 -0.1 -0.5 2 兰州 -3.8 -2.8 -2 -1.2 -0.6 -0.1 0.6 0.4 0.5 0.2 0.1 -0.5 2 太原 -3.2 -2.3 -1.4 -1.6 -1.2 -0.5 0.1 0.3 0.7 -0.2 0.1 0.2 2 沈阳 -3.8 -3.4 -3 -3.4 -3.6 -2.7 0.5 0.2 0.3 -0.3 -0.6 0.1 2 长春 -4.8 -4.4 -4.5 -3.3 -3.7 -4.7 0.3 0.4 -0.2 0.5 -0.7 -0.8 2 福州 -1.4 -0.6 -0.4 -0.9 -1.6 -1.4 0.4 0.2 0.1 -0.2 -0.4 -0.3 2 厦门 -2.6 -1.9 -1.7 -2.4 -2.5 -2.3 0.5 0.1 -0.2 -0.3 -0.5 -0.3 2 郑州 -0.6 0.2 0.1 0 -0.9 -1 0.9 0.5 -0.2 -0.3 -0.7 -0.5 2 南宁 -2 -1.9 -1.8 -2.2 -2 -1.9 0.9 0.3 0.4 -0.3 -0.7 -0.5 2 贵阳 -1.6 -2.1 -1.5 -1.5 -1.7 -1.7 0.7 0.2 0.4 -0.2 -0.5 -0.1 2 昆明 -1.2 -1 -0.9 -1.1 -0.8 -1 1.2 0.1 -0.4 -0.5 -0.1 -0.6 2 呼和浩特 -2 -1.2 -1.3 -0.6 -0.9 -0.1 0.5 0.3 0.1 0.2 -0.1 -0.1 2 南京 0.1 1.2 1.5 0.9 0.5 -0.2 0.5 0.5 -0.3 -0.2 -0.1 -0.4 2 杭州 5.8 5.3 5.1 4.5 3.7 3.3 0.2 0.1 0.2 0.4 0 0.1 2 宁波 2.6 3.1 3.8 4.1 3.8 3.4 0.6 0.2 0.4 0.3 -0.4 -0.2 2 合肥 4 4.3 4