房地产开发2023W5：房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2023年02月05日 2023W5：房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率 2022年年末房地产贷款余额同比增速继续下行，个人住房贷款同比增速降低10pct。据央行，2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿 增持（维持） 元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿 元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末，房地产开发贷款余额 12.69万亿元，同比增长3.7%，比上年末高2.8个百分点。个人住房贷 行业走势 款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上年末低10个百分点。房地产开发沪深300 全国多城下调首套房贷利率，1月有15城首次下调。据贝壳，截至1月 底，首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城 市22城。具体看，首套利率4.0%的有2城，3.95%的有4城，3.9%的 有9城，3.8%的有11城，3.7%的有4城。目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先大盘0.04 16% 0% -16% -32% 2022-022022-062022-092023-02 个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共 96支，较上周增长96支，下跌股数为35支。 新房：本周30个城市新房成交面积为212.8万平方米，环比提升1163.2%（因1.21-1.27春节周影响，下同），同比提升205.9%，其中样本一线城市的新房成交面积为39.4万方，同比40.8%；样本二线城市为 123.6万方，同比419.3%；样本三线城市为49.7万方，同比180.1%。从今年累计5周新房成交面积同比看，样本30城共计1091.3万方，同比-22.9%；一线城市为258.9万方，同比-24.0%；二线城市为595.3万方，同比-27.2%；三线城市为237.1万方，同比-8.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计92.8万方，同比增长917.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.1万方；样本二线城市为39.3万方；样本三线城市为22.4万方。年初至今累计二手房成交面积为364.1万方，同比变动为3.3%；其中样本一线城市 的累计二手房成交面积为106.3万方，同比-12.8%；样本二线城市为 173.5万方，同比6.2%；样本三线城市为84.3万方，同比6.2%。 信用债：根据wind统计数据，本周（1.30-2.5）共发行房企信用债4 只，环比减少7只（与春节前一周1.16-1.22对比，下同）；发行规模共 计49.0亿元，环比减少132亿元，总偿还量110.6亿元，环比增加17.1 亿元，净融资额为-61.6亿元，环比减少149.1亿元。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置 地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：百强房企月度销售报告：1月权益口径销售额同比-32%，春节销售平淡拖累月度表现》2023-02-01 2、《房地产开发：2023W3-W4：春节新房成交表现平淡，销售端企稳需要政策进一步加码》2023-01-29 3、《房地产开发：1-12月统计局数据点评:开发投资同比下滑10%，全年趋势性下行》2023-01-18 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪5 3.1新房成交（商品住宅口径）5 3.2二手房成交（商品住宅口径）7 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾10 6.投资建议12 风险提示12 图表目录 图表1：全国人民币房地产贷款余额及同比3 图表2：个人住房贷款余额及同比3 图表3：本周各行业涨跌幅排名4 图表4：本周各交易日指数表现4 图表5：近52周地产板块表现4 图表6：本周涨幅前�个股4 图表7：本周跌幅前�个股4 图表8：本周重点房企涨跌幅排名5 图表9：本周重点房企涨幅情况5 图表10：本周重点房企跌幅情况5 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表15：30城周度成交面积跟踪（2023W1起始日为2022.12.31）7 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪（2023W1起始日为2022.12.31）8 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额（1.30-2.5）9 图表22：房企债券发行以债券评级划分（1.30-2.5）9 图表23：房企债券发行以债券类型划分（1.30-2.5）9 图表24：房企债券发行以期限划分（1.30-2.5）9 图表25：房企每周融资汇总（1.30-2.5）10 图表26：地方性政策及消息（1.29-2.4）10 1.房地产贷款余额同比增速继续下行，全国多城下调首套房贷利率 2022年年末房地产贷款余额同比增速继续下行，个人住房贷款同比增速降低10pct。据央行，2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿元，同比增长1.5%，比上年末增速低6.5个百分点；全年增加7213亿元，占同期各项贷款增量的3.4%。2022年末， 房地产开发贷款余额12.69万亿元，同比增长3.7%，增速比三季度末高1.5个百分点， 比上年末高2.8个百分点。个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上 年末低10个百分点。 图表1：全国人民币房地产贷款余额及同比图表2：个人住房贷款余额及同比 同比（%，右轴） 商业性房地产贷款余额（万亿元，左轴） 60 50 40 30 20 10 2022Q3 2022Q1 2021Q3 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 0 25%45 40 20%35 25 15%30 10%20 15 5%10 5 0%0 25% 个人住房贷款余额（万亿元，左轴） 同比（%，右轴） 20% 15% 10% 5% 2022Q3 2022Q1 2021Q3 0% 2021Q1 2020Q3 2020Q1 2019Q3 2019Q1 2018Q3 2018Q1 资料来源：wind，央行，国盛证券研究所资料来源：wind，央行，国盛证券研究所 全国多城下调首套房贷利率，1月有15城首次下调。据贝壳研究院数据，截至1月底， 首套利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8城，三四线城市22城。具体看， 首套利率4.0%的有2城，3.95%的有4城，3.9%的有9城，3.8%的有11城，3.7%的 有4城（南宁、珠海、株洲和常德）。此外，1月份15城首次下调首套房贷利率下限，包括厦门、郑州、南宁、福州、太原等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市。目前购房者信心依旧不足，更多是要在需求端见到更大程度的放松。我们继续看好政策放松空间，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先大盘0.04个百分点，在29个中信行 业板块排名中位列第22名。本周上涨个股共96支，较上周增长96支，下跌股数为35支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为*ST运盛、*ST紫学、万泽股份、苏州高新、ST慧球，涨幅分别为15.9%、13.7%、10.8%、9.4%、9.4%。跌幅前�为新城控股、海航基础、泛海控股、首开股份、世纪星源，跌幅分别为-6.7%、-6.2%、-5.2%、-5.0%、-4.7%。 本周48家重点房企中共计上涨6支，较上周减少16支，涨幅位居前�的为我爱我家、华夏幸福、阳光城、中南建设、世联行，涨幅分别为12.9%、7.8%、1.6%、1.3%、1.3%。跌幅前�为美的置业、时代中国控股、碧桂园、绿城中国、旭辉控股集团，跌幅分别为-21.2%、-15.2%、-13.6%、-12.6%、-12.5%。 -0.92% 图表3：本周各行业涨跌幅排名 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% 汽计国传车算防媒机军 工 机综有基械合色础 金化 属工 电通农轻子信林工元牧制 器渔造件 钢商纺建铁贸织筑零服 售装 石电电建食房医油力力材品地药石及设饮产 化公备料用 事业 交煤家通炭电运 输 非银餐银行饮行旅 金游 融 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表4：本周各交易日指数表现图表5：近52周地产板块表现 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 房地产开发沪深300 01/2701/3001/3102/0102/0202/03 1.2 沪深300指数 申万房地产行业指数 1.1 1 0.9 0.8 0.7 2023/1/27 2022/12/27 2022/11/27 2022/10/27 2022/9/27 2022/8/27 2022/7/27 2022/6/27 2022/5/27 2022/4/27 2022/3/27 2022/2/27 2022/1/27 0.6 资料来源：wind，国盛证券研究所资料来源：wind，国盛证券研究所 图表6：本周涨幅前�个股代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价（元） 本周�收盘价（元） 600767.SH *ST运盛 15.9% 16.8% 5.03 5.83 000526.SZ *ST紫学 13.7% 14.6% 18.32 20.83 000534.SZ 万泽股份 10.8% 11.7% 15.59 17.27 600736.SH 苏州高新 9.4% 10.4% 4.87 5.33 600556.SH ST慧球 9.4% 10.3% 7.23 7.91 资料来源：wind，国盛证券研究所图表7：本周跌幅前�个股代码 简称 周累计跌幅 周相对跌幅 上周�收盘价（元） 本周�收盘价（元） 601155.SH 新城控股 -6.7% -5.7% 21.62 20.18 600515.SH 海航基础 -6.2% -5.3% 4.84 4.54 000046.SZ 泛海控股 -5.2% -4.3% 1.35 1.28 600376.SH 首开股份 -5.0% -4.0% 5.64 5.36 000005.SZ 世纪星源 -4.7% -3.8% 1.91 1.82 资料来源：wind，国盛证券研究所 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 我华阳中世金佳融中绿世中大