房地产开发2023W33：本周新房成交面积同比-30.7%，70城新房二手房价格持续调整

70城新房价格连续2个月环比下跌，二手房价格连续3个月环比下跌。据国家统计局，7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.2%，同比-0.6%，同比跌幅进一步扩大。分城市看，一线城市新房价格环比与上月持平，其中北京、上海环比分别+0.4%、+0.2%，广州、深圳环比分别-0.2%、-0.6%；二线城市环比由上月持平转负至-0.2%；三线城市环比-0.3%。从城市数量看，7月新房价格环比上涨20城（-11，较上月变化，下同），环比下跌49城（+11），环比上涨的城市数量已经跌至年内最低水平，仅略好于去年年底。二手房方面，7月一线城市的二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，7月二手房价格环比上涨仅6城（-1），环比下跌63城（0）。整体看，在当前新房二手房市场持续低迷的环境下，多数城市房价均有下行压力。近两月核心城市二手房价格也面临较大调整，我们认为一线城市购房政策的宽松或将马上落地。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.9%，领先沪深300指数0.67个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共24支，较上周增长7支，下跌股数为97支。 新房：本周30个城市新房成交面积为181.2万平方米 ，环比提升14.4%，同比下降30.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.2万方 ， 环比11.9%， 同比-36.5%； 样本二线城市为105.1万方 ， 环比13.0%，同比-23.6%；样本三线城市为31.9万方，环比23.2%，同比-41.2%。从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计9320.1万方，同比-3.9%；一线城市为2175.8万方，同比9.7%；二线城市为5224.4万方，同比-8.6%；三线城市为1919.9万方，同比-4.0%。 二手房：本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计92.2万方，环比下降7.2%，同比下降10.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.4万方，环比8.4%；样本二线城市为39.8万方，环比-16.1%；样本三线城市为25.1万方，环比-6.0%。 信用债：本周共发行房企信用债10只，环比减少9只；发行规模共计142.00亿元，环比增加22.21亿元，总偿还量100.97亿元，环比减少86.43亿元，净融资额为41.03亿元，环比增加108.64亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面下行引发连锁反应。 1.70城新房二手房价格持续调整 70城新房价格连续2个月环比下跌，二手房价格连续3个月环比下跌。据国家统计局，7月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比-0.2%，同比-0.6%，同比跌幅进一步扩大。分城市看，一线城市新房价格环比与上月持平，其中北京、上海环比分别+0.4%、+0.2%，广州、深圳环比分别-0.2%、-0.6%；二线城市环比由上月持平转负至-0.2%；三线城市环比-0.3%。从城市数量看，7月新房价格环比上涨20城（-11，较上月变化，下同），环比下跌49城（+11），环比上涨的城市数量已经跌至年内最低水平，仅略好于去年年底。二手房方面，7月一线城市的二手房价格环比-0.8%；二线城市环比-0.5%；三线城市环比-0.4%。从城市数量看，7月二手房价格环比上涨仅6城（-1），环比下跌63城（0）。整体看，在当前新房二手房市场持续低迷的环境下，多数城市房价均有下行压力。近两月核心城市二手房价格也面临较大调整，我们认为一线城市购房政策的宽松或将马上落地。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市二手房住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-1.9%，领先沪深300指数0.67个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第16名。本周上涨个股共24支，较上周增长7支，下跌股数为97支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为泛海控股、渝开发、天房发展、绵石投资、世纪星源，涨幅分别为15.0%、11.9%、8.7%、5.7%、5.7%。跌幅前五为金科股份、新华联、中南建设、深物业A、深振业A，跌幅分别为-15.9%、-12.4%、-8.4%、-7.7%、-7.5%。 本周48家重点房企中共计上涨4支，较上周增长3支，分别是滨江集团、招商蛇口、保利地产、中梁控股，涨幅分别为3.1%、3.0%、1.4%、1.1%。跌幅前五为世茂集团、碧桂园、融信中国、金科股份、时代中国控股，跌幅分别为-22.5%、-22.4%、-21.1%、-15.9%、-15.8%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况代码简称 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为181.2万平方米，环比提升14.4%，同比下降30.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为44.2万方，环比11.9%，同比-36.5%；样本二线城市为105.1万方，环比13.0%，同比-23.6%；样本三线城市为31.9万方，环比23.2%，同比-41.2%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计33周新房成交面积同比看，样本30城共计9320.1万方，同比-3.9%；一线城市为2175.8万方，同比9.7%；二线城市为5224.4万方，同比-8.6%；三线城市为1919.9万方，同比-4.0%。其中一线城市中，北京（8.4%）、上海（22.2%）、广州（-0.2%）、深圳（-8.9%）。二三线城市中温州（38.7%）、惠州（18.6%）、泰安（16.8%）等总计9城同比均为正，南平（-88.4%）、衢州（-82.4%）、大连（-67.2%）等总计17城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个样本城市二手房成交面积合计92.2万方，环比下降7.2%，同比下降10.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为27.4万方，环比8.4%；样本二线城市为39.8万方，环比-16.1%；样本三线城市为25.1万方，环比-6.0%。年初至今累计二手房成交面积为3772.4万方，同比变动为34.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1093.8万方，同比15.4%；样本二线城市为1781.1万方，同比38.6%；样本三线城市为897.5万方，同比56.4%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（8.14-8.20）共发行房企信用债10只，环比减少9只；发行规模共计142.00亿元，环比增加22.21亿元，总偿还量100.97亿元，环比减少86.43亿元，净融资额为41.03亿元，环比增加108.64亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（94.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（66.9%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（77.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中，兆润投资三年期中期票据（-49bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（8.14-8.20） 5.本周政策回顾 图表26：全国性政策及消息（8.14-8.20） 图表27：地方性政策及消息（8.14-8.20） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底。若有大的刺激政策落地，则下半年会有一波板块的行情。除此以外，更多是优质地产公司的相对行情。择股方向包含以下几个方向： 1、竞争格局占优：A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团； H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋； 2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）； 3、行业beta仍在增长且单个公司表现更加、现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。