房地产开发2024W14：本周新房成交同比-31.8%，多城出台房产“以旧换新”政策

近期多个城市出台房产“以旧换新”政策，最终落地效果取决于资金支持体量及政策细节的制定。据中国证券报，目前郑州、南京、宁波、青岛、济南等10余个城市或地区已出台房产“以旧换新”相关政策。以郑州为例，郑州2024年全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，主要分为城发集团收购、市场化运作两个渠道。郑州该文件整体仍偏框架性指导，包括城发集团收购如何定价、收购资金来源等尚未明确，仍有待后续进一步观察。 3月百城房贷利率环比上月持平，部分城市取消首套房贷利率下限。此前央行披露，3月5年期以上LPR保持3.95%不变。据贝壳数据，3月全国百城首套主流房贷利率为3.59%，二套为4.16%，环比上月均保持不变。近期部分城市取消首套房贷利率下限，包括南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾、烟台等。我们认为今年核心城市房贷利率的进一步下调值得期待。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.31个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。 新房：本周30个城市新房成交面积为193.7万平方米，环比下降44.6%，同比下降31.8%，本周受清明假期影响销售环比降幅较大，同比维持低位。其中样本一线城市的新房成交面积为54.4万方，环比-24.2%，同比-16.2%；样本二线城市为85.3万方，环比-51.9%，同比-45.3%；样本三线城市为54.0万方，环比-46.2%，同比-14.1%。3月累计新房成交面积方面，样本30城共计101.7万方，同比-43.7%；一线城市为24.0万方，同比-47.0%；二线城市为54.1万方，同比-40.7%；三线城市为23.6万方，同比-46.4%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计87.4万方，环比下降38.2%，同比下降25.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.5万方，环比-39.7%；样本二线城市为45.0万方，环比-38.0%；样本三线城市为16.8万方，环比-36.3%。 信用债：本周共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行规模共计55.10亿元，环比减少124亿元，总偿还量31.89亿元，环比减少128.81亿元，净融资额为23.21亿元，环比增加4.81亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.8%）为主要构成。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。 2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.多地出台房产“以旧换新”、取消房贷利率下限 近期多个城市出台房产“以旧换新”政策，最终落地效果取决于资金支持体量及政策细节的制定。据中国证券报，目前郑州、南京、宁波、青岛、济南、淄博、南通、连云港、亳州、阜阳、无锡市梁溪区等10余个城市或地区已出台房产“以旧换新”相关政策。房产“以旧换新”是指房地产开发商或政府机构通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。以郑州为例，郑州2024年全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，主要分为城发集团收购、市场化运作两个渠道。郑州该文件整体仍偏框架性指导，包括城发集团收购如何定价、收购资金来源等尚未明确，仍有待后续进一步观察。 全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。 3月百城房贷利率环比上月持平，部分城市取消首套房贷利率下限。此前央行披露，3月5年期以上LPR保持3.95%不变。据贝壳数据，3月全国百城首套主流房贷利率为3.59%，二套为4.16%，环比上月均保持不变。一二三线城市首套房贷利率分别为3.88%、3.61%、3.57%；二套房贷利率分别为4.29%、4.17%、4.15%。各能级城市首套、二套房贷利率环比上月均保持不变。近期部分城市取消首套房贷利率下限，包括南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾、烟台等。我们认为今年核心城市房贷利率的进一步下调值得期待。 图表1：5年期以上LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 图表3：首套主流房贷利率分城市能级 图表4：二套主流房贷利率分城市能级 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数2.31个百分点，在31个申万一级行业排名第27名。本周上涨个股共70支，较上周增长37支，下跌股数为41支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、空港股份、*ST宏盛、浙江广厦、长春经开，涨幅分别为21.6%、11.5%、11.4%、8.7%、8.2%。跌幅前五为京投发展、万科A、中交地产、祥源文化、大龙地产，跌幅分别为-11.1%、-9.0%、-5.9%、-4.6%、-4.3%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨11支，较上周减少1支，涨幅位居前五的为中国海外发展、我爱我家、荣盛发展、建发国际集团、富力地产，涨幅分别为6.6%、6.2%、6.1%、2.8%、2.3%。跌幅前五为正荣地产、中国奥园、禹洲集团、中国金茂、雅居乐集团，跌幅分别为-18.6%、-17.7%、-14.5%、-13.4%、-12.7%。 图表5：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表6：本周各交易日指数表现 图表7：近52周地产板块表现 图表8：本周涨幅前五个股（人民币元）代码简称 图表9：本周跌幅前五个股（人民币元）代码简称 图表10：本周重点房企涨跌幅排名 图表11：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表12：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周受清明假期影响销售环比降幅较大，同比维持低位。本周30个城市新房成交面积为193.7万平方米，环比下降44.6%，同比下降31.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.4万方，环比-24.2%，同比-16.2%；样本二线城市为85.3万方，环比-51.9%，同比-45.3%；样本三线城市为54.0万方，环比-46.2%，同比-14.1%。 图表13：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 3月累计新房成交面积方面，样本30城共计101.7万方，同比-43.7%；一线城市为24.0万方，同比-47.0%；二线城市为54.1万方，同比-40.7%；三线城市为23.6万方，同比-46.4%。 从今年累计14周新房成交面积同比看，样本30城共计2627.8万方，同比-42.6%；一线城市为562.8万方，同比-38.7%；二线城市为1281.4万方，同比-46.3%；三线城市为783.6万方，同比-38.5%。其中一线城市中，北京（-28.1%）、上海（-43.6%）、广州（-42.7%）、深圳（-28.1%）。二三线城市中大连（179.3%）、嘉兴（85.0%）2城同比均为正，荆门（-72.5%）、南京（-71.3%）、海门（-61.4%）等总计24城同比为负。 图表17：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表18：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计87.4万方，环比下降38.2%，同比下降25.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为25.5万方，环比-39.7%；样本二线城市为45.0万方，环比-38.0%；样本三线城市为16.8万方，环比-36.3%。年初至今累计二手房成交面积为1342.2万方，同比变动为-19.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为405.8万方，同比-20.3%；样本二线城市为662.5万方，同比-19.1%；样本三线城市为273.9万方，同比-20.2%。 图表19：本周13城二手房成交面积及同环比 图表20：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表22：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.1-4.7）共发行房企信用债8只，环比减少9只；发行规模共计55.10亿元，环比减少124亿元，总偿还量31.89亿元，环比减少128.81亿元，净融资额为23.21亿元，环比增加4.81亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（52.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年及1-3年（47.4%、47.2%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24常高01（-107bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（4.1-4.7） 5.本周政策回顾 图表29：地方性政策及消息（3.31-4.6） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度： 1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：滨江集团、华发股份、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险