房地产行业周观点：北京公积金贷款施行“认房不认商贷”

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 北京公积金贷款施行“认房不认商贷” 2023年11月06日 ——房地产行业周观点(10.30-11.05) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 行业核心观点： 周度销售数据环比回升，上周北京公积金贷款施行“认房不认商贷”，一线城市政策端持续边际优化，推动需求释放，在整体预期较弱的背景下，建议持续关注政策端的边际变化以及行业销售端修复进展，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：2023/10/30-2023/11/03，申万一级行业房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，板块表现弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌21.66%，沪深300指数下跌7.43%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行，会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求， 加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。 （2）中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议，会议强调因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”；（3）证监会债券部有关负责人表示，坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。强化城投债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务“防爆雷”作为重中之重；（4）北京公积金贷款调整为“认房不认商贷”，借款申请人（含共同申请人）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。 行业基本面情况：（1）中指研究院发布2023年1-10月中国房地产销售业绩排行榜，2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大 2.8个百分点；（2）周度数据，整体商品房周度销售规模环比上升。10月23日-10月29日，30大中城市商品房当周成交305.37平方米，环比上升11.14%，同比下跌2.26%，其中，一线城市成交73.98万平方米，二线城市成交183.22万平方米，三线城市成交48.17万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.69%，其中一线上涨1.37%，二线下跌9.52%，三 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 广州探索房票安置，上海金山区放松限购土地市场表现仍较弱，土拍规则持续优化10月主流房贷利率下降，多地取消地价限制 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 线下跌7.67%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比上升10.38%，其中一线下降1.64%，二线上升23.77%，三线下降11.28%；百城住宅类土地供应建面积为2200.2万平方米，四周滚动同比下跌22.0%，年初至今累计供应面积同比下降26.43%；百城住宅类土地成交建面为1471.9万平方米，四周滚动同比下降31.7%，年初至今累计同比下降25.90%。 百城住宅类土地溢价率为2.24%，环比下降2.58pct，其中一线溢价率为0%，二线溢价率为4.69%，三线溢价率为0.78%。 重点公司动态：房企集中发布三季报、10月经营数据等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共18页 正文目录 1市场回顾5 1.1上周板块下跌1.84%，弱于大市5 1.2上周各细分板块普遍下跌，仅物业管理板块微升5 2行业重点新闻信息7 3销售与土地市场情况10 3.1上周整体商品房销售环比上升10 3.2上周整体二手房成交量同环比均上升11 3.3上周整体住宅类土地市场热度较低13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪15 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）5 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势5 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）6 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表8：行业重点新闻一览7 图表9：行业重点政策一览9 图表10：30大中城市商品房销售同比增速10 图表11：一线城市四周滚动同比增速10 图表12：二线城市四周滚动同比增速11 图表13：三线城市四周滚动同比增速11 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）13 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速13 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速13 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速14 图表29：百城住宅类土地成交溢价率14 图表30：境内债券发行金额（亿元）14 图表31：境外债发行情况14 图表32：重点公司公告跟踪15 1市场回顾 1.1上周板块下跌1.84%，弱于大市 2023/10/30-2023/11/03，申万一级行业房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨 0.61%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌21.66%，沪深300指数下跌7.43%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周各细分板块普遍下跌，仅物业管理板块微升 2023/10/30-2023/11/03,A股地产各细分板块普遍下跌，仅物业管理板块微升。物业 管理板块当周上涨0.35%，住宅开发板块下跌1.80%，商业地产板块下跌2.10%，产业地产板块下跌2.91%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：同济科技、津投城开、财信发展，其中，同济科技周度涨幅11.45%、津投城开周度涨幅9.78%、财信发展周度涨幅8.75%。跌幅排名前3位的房地产个股为：顺发恒业、金地集团、卓朗科技。 2023/10/30-2023/11/03，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：金辉控股、美的置业、绿地香港。跌幅排名前3位的房地产个股为：COSMOPOLINT'L、弘阳地产、珠光控股。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 11月1日，郑州市长何雄主持召开市政府第19次常务会议。会议强调要深刻把握金融工作的政治性、人民性，聚焦经济社会发展和人民群众金融需求，加强优质金融服务，提升金融服务实体经济质效。要加强金融监管，及时处置中小金融机构风险，促进金融与房地产良性循环，维护金融市场稳健运行。要加快推进重点工作，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融�篇大文章，以金融高质量助力发展高质量。（每日经济新闻网）11月1日，据观点新媒体了解，2023年10月广州新建商品住宅网签7391套，环比上升58.4%，同比上升18.1%；网签面积81.77万平方米，环比上升55.5%，同比上升20.1%。其中，番禺区10月网签1890套，其次为增城区、黄埔区，分别网签1458和911套。截止10月25日广州全市可售新建商品住宅10.82万套，可售面积约1191万平方米。（观点网）11月1日，深圳市房地产信息平台显示，2023年10月，深圳市二手商品房成交30.84万平方米，同比上升65.8%；其中二手商品住宅成交26.81万平方米，同比增加62.7%。据观点新媒体了解，2023年9月，深圳市二手商品房成交为27.96万平方米（3015套）；其中二手商品住宅成交为23.58万平方米（2437套）。据此计算，2023年10月，深圳市二手商品房成交面积环比上升10.3%；二手商品住宅成交环比上升13.7％。（观点网）11月2日，北京市市场监督管理局起草了《北京市房地产广告发布指引（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），向社会公开征求意见。《意见稿》要求，房地产广告应坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以健康的表现形式表达广告内容；房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积等。同时，《意见稿》还列出了8类不得发布广告的房地产项目。以及10项不得在房地产广告中出现的内容，其中包括不得含有“买房能落户”等广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（中国质量新闻网） 宏观新闻 10月31日，中指研究院发布2023年1-10月中国房地产销售业绩排行榜。2023年1-10月，TOP100房企销售总额为52977.0亿元，同比下降13.1%，降幅相比上月扩大2.8个百分点。其中TOP100房企10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。截至10月31日，从已发布三季度财报的85家沪深上市房地产公司中来看，央企、地方国企现金及现金等价物余额均值同比增长8.8%、7.1%，短期有息债务均值同比下降4.1%、8.1%，短期偿债能力有所提升；民营企业、混合所有制企业现金及现金等价物均值同比下降33.3%、 24.5%，短期有息债务均值同比下降20.5%、16.2%，短期流动性改善不明显。（中指研究院）10月30日至31日，中央金融工作会议在北京举行，会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。（财联社）11月1日，住建部网站消息，2023年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1-9月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.13万个、惠及居民851万户，按小区数计开工率97%。（观点网）11月1日，中国人民银行发布2023年三季度金融机构贷款投向统计报告。截至三季度末，房地产贷款增速下滑态势有所企稳。2023年三季度末，人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平；房地产贷款增速比上年末低1.7个