房地产行业研究周报：两部门调整优化住房信贷政策，一线城市相继落实“认房不认贷”

房地产行业周报-20230902 一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.22%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(08.25-08.31)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交39309套，同比增速-23.6%，环比增速7.8%；合计成交面积444.2万平方米，同比增速-15%，环比增速30%。 本周(08.25-08.31)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16088套，同比增速0.2%，环比增速-2.5%；合计成交面积161.3万平方米，同比增速0%，环比增速3.3%。 本周（08.25-08.31），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19480.6万平方米，环比增速-0.1%，去化周期109周。 本周（08.21-08.27），土地供给方面，本周供应土地2379.8万平方米，同比增速-24%；供应均价2295元/平方米，同比增速15%。土地成交方面，本周成交土地127 6万平方米，同比增速-19%；土地成交金额311.5亿元，同比增速-0.3%。本周土地成交楼面价2441元/平方米，溢价率3.2%。 本周（08.25-08.31）房地产企业合计发行信用债91.5亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。本月至今房地产企业合计发行信用债467.8亿元，同比增速20.6%，环比增速-14.5%。 投资建议： 8月31日，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策：首套首付最低20%。 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于3 0%。此外，9月1日晚间，上海、北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”政策。在此之前，广州、深圳已于8月30日执行认房不认贷政策。至此，北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。 当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩稳健的龙头房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、万科A以及物管板块招商积余、新大正和南都物业。相关受益标的包括金地集团、龙湖集团、绿城中国、中国海外发展、建发国际集团等；港股物业板块建议关注：中海物业、华润万象生活、保利物业、招商积余、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.22%，相对收益为-0.08%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：金科股份、泛海控股、万泽股份、京汉股份、新大正，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为渝开发、大龙地产、城建发展、万通地产、电子城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策首套首付最低20%。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。 【地方政策】长沙市通知，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在长沙市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。家庭住房套数由长沙市住房和城乡建设局根据居民家庭申请或授权，提供查询服务并出具查询结果或认定证明。此项政策纳入长沙市“一城一策”工具箱，自9月1日起执行。 【地方政策】广州召开城中村改造工作推进会并成立广州安居集团。目前，广州正在四个市重点片区大力推动“统筹做地”的改造新模式试点。这四大重点片区分别是：广州新中轴（海珠）片区、广州火车站片区、罗冲围片区、环五山创新策源区。 【地方政策】天津限购区域调整为市内六区完善住房信贷政策、发放购房补贴。进一步加强精准调控，将天津市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行天津市住房限购套数及资格政策。 表3：本周新闻汇总类型内容 3.个股公告及新闻跟踪 【世茂股份】世茂股份截止8月底未能按期支付债务累计84.8亿元。该公司及子公司于本月新增公开市场债务0.2亿元未能按期支付。此外，公司及子公司非公开市场的银行和非银金融机构债务本月新增23.74亿元未能按期支付，本月还款1.02亿元，完成展期2.59亿元。 【建业地产】建业地产上半年收益80.74亿元期内亏损减少78.7%。期内录得毛利为约人民币10.56亿元，较2022同期增加90.5%。毛利率为13.1%，较2022同期的7.6%增加5.5个百分点。期内亏损为约人民币11.69亿元，同比减亏80.3%。公司权益股东应占亏损为约人民币11.92亿元，同比减亏78.7%。。 【美的置业】1-8月份，美的置业合同销售金额491.1亿元，较上年同期535.1亿元下降8.22%；已售建筑面积约393.4万平方米，较上年同期421万平方米减少6.56%。美的置业前7个月的合同销售金额为446.3亿元，已售建筑面积354.7万平方米。据此，美的置业8月份单月合同销售金额44.8亿元，同比下降25.33%； 已售建筑面积38.7万平方米，同比减少41.63%。 【荣盛发展】荣盛发展发布A股定增募集说明书修订稿对风险因素进行了更新。荣盛发展本次向不超过35名符合规定的特定对象，发行股票数量不超过1,304,449,155股（含），发行股票数量上限未超过本次发行前总股本的30%。本次发行的股票为境内上市人民币普通股（A股），每股面值为人民币1.00元。发行价格不低于定价基准日前20个交易日，荣盛发展股票交易均价的80%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(08.25-08.31)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交39309套，同比增速-23.6%，环比增速7.8%；合计成交面积444.2万平方米，同比增速-15%，环比增速30%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-31%、-15%和-28.3%，环比增速为-17.8%、25.8%和9.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-26.3%、-4.7%和-23.8%，环比增速为2.5%、46.6%和23.4%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.31），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交151774套，同比增速-24.7%，环比增速-2.3%；合计成交面积1557.8万平方米，同比增速-25.2%，环比增速-0.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-22.2%、-23.7%和-27.6%，环比增速为-24.2%、4.1%和13.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-30.2%、-19.5%和-30.3%，环比增速为-15.7%、2.3%和9.1%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(08.25-08.31)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交16088套，同比增速0.2%，环比增速-2.5%；合计成交面积161.3万平方米，同比增速0%，环比增速3.3%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-6.1%、4%和-3.2%，环比增速为8.9%、-5.3%和-7.2%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-6.4%、-4%和23.9%，环比增速为10.5%、-1.3%和10.1%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（8.1-8.31），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交71919套，同比增速-3.5%，环比增速6.8%；合计成交面积704.3万平方米，同比增速-5%，环比增速7.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-13.2%、-1.6%和4.1%，环比增速为13.3%、6.8%和-0.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-13.3%、-8.8%和20.3%，环比增速为8.8%、6.8%和9.3%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（08.25-08.31），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19480.6万平方米，环比增速-0.1%，去化周期109周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0%、-0.1%、-0.2%，去化周期分别为99周、112.7周、132.9周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（08.21-08.27），土地供给方面，本周供应土地2379.8万平方米，同比增速-24%；供应均价2295元/平方米，同比增速15%。土地成交方面，本周成交土地1276万平方米，同比增速-19%；土地成交金额311.5亿元，同比增速-0.3%。本周土地成交楼面价2441元/平方米，溢价率3.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、4.5%、1.9%。 图表28：100大中城市商品房土地供应面积 图表29：100大中城市商品房土地供应均价 图表30：100大中城市商品房土地成交面积 图表31：100大中城市商品房土地成交金额 图表32：100大中城市商品成交土地楼面价及溢价率 图表33：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率 表34：近期房企拿地明细 4.5.房地产行业融资分析 本周（08.25-08.31）房地产企业合计发行信用债91.5亿元，同比增速-19.3%，环比增速-14.9%。本月至今（08.01-08.31）房地产企业合计发行信用债467.8亿元，同比增速20.6%，环比增速-14.5%。 图表35：房企信用债发行额（周度） 图表36：房企信用债发行额（月度） 5.投资观点 8月31日，央行、金融监管总局调整优化差别化住房信贷政策：首套首付最低20%。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。此外，9月1日晚间，上海、北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”政策。在此之前，广州、深圳已于8月30日执行认房不认贷政策。至此，北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策。 当前楼市政策风向已经较为明确，我们看好在政策暖风下，房地产市场企稳复苏，而对应的优质房企有望迎来估值和业绩的修复。建议关注业绩