房地产行业周报：新房成交同环比下降，北京执行公积金“认房不认贷”

核心观点：新房成交同环比下降，北京执行公积金“认房不认贷” 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降，第44周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前销售端方面，二手房在此轮利好政策刺激下呈向好态势，新房方面后续有望进一步随政策表现修复。本周合肥放开土地现价后首度土拍取得了高溢价表现，同时政策端北京执行公积金“认房不认贷”，昆明全面放开限售政策，未来供求关系将逐渐修复，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，财政万亿国债发行也将有望提振地产投资增速，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：人民币房地产贷款同比微降，昆明取消限售政策 中央层面：人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。发改委发声持续扩大有效投资，稳住外资外贸的基本盘；扎实推进现代化的产业体系建设，确确实实地解决部分企业的经营困难和问题；稳妥有序化解经济金融领域的风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 地方层面：北京执行公积金“认房不认商贷”政策；昆明商品房限售限购政策全部取消，涉及的土地供应、商品房交易、住房公积金贷款等政策将进一步优化。 济南、金华、宜春、南平、德化进一步出台住房补贴优惠政策。 市场端：土地成交面积同比增长，合肥取消土拍限价后首拍成功收官 销售端：根据房管局数据，2023年第44周，全国64城商品住宅成交面积316万平米，同比下降17%，环比下降10%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15007万平米，累计同比下降16%。全国17城二手房成交面积为173万平米，同比增速20%，前值25%；年初至今累计成交面积7184万平米，同比增速29%，前值30%。 投资端：2023年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5657万平方米，成交土地规划建筑面积4634万平方米，同比增加3%，成交溢价率为2.8%。 一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比下降83%；二线城市成交土地规划建筑面积1200万平方米，同比增加7%；三线城市成交土地规划建筑面积3398万平方米，同比增加7%。合肥市区地块取消上限地价后首拍，吸金约77亿，平均溢价率达30.14%。 融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第44周，信用债发行27亿元，同比减少45%，环比减少56%，平均加权利率3.28%，环比减少5BPs，无新增海外债发行。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、北京公积金执行“认房不认商贷”，昆明取消限售政策 中央层面：（1）央行:为维护月末流动性平稳，10月30日以利率招标方式开展了6580亿元7天期逆回购操作，中标利率为1.8%。Wind数据显示，当日8080亿元逆回购到期，因此单日净回笼1500亿元。（2）央行：2023年三季度末，金融机构人民币各项贷款余额234.59万亿元，同比增长10.9%；前三季度人民币贷款增加19.75万亿元，同比多增1.67万亿元；人民币房地产贷款余额53.19万亿元，同比下降0.2%，与8月份持平，增速下滑态势有所企稳。（3）央行、国家外汇局：完善金融风险防范、预警和处置机制，对风险早识别、早预警、早暴露、早处置，健全具有硬约束的金融风险早期纠正机制。推动金融稳定立法，加快金融稳定保障基金建设，牢牢守住不发生系统性风险的底线。做好金融支持地方债务风险化解工作，推动建立防范化解风险长效机制。综合施策，稳定市场预期，坚定维护金融市场平稳运行，及时纠偏外汇市场顺周期、单边行为，防范人民币汇率大起大落风险。（4）国家发改委：下一步将扎实推动已出台的宏观政策在微观层面落地见效，扩大内需特别是消费需求，持续扩大有效投资，稳住外资外贸的基本盘；扎实推进现代化的产业体系建设，确确实实地解决部分企业的经营困难和问题；稳妥有序化解经济金融领域的风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线；有信心、有条件、有能力推动四季度经济持续稳定地回升向好，高质量完成全年经济社会发展的预期目标任务。 地方层面：（1）杭州:杭州市日前印发《杭州市土地公开出让竞买保证金使用银行保函工作规则(试行)》。该《规则》所称的银行保函是由竟买人向银行申请开立的一种见索即付保证函，银行作为保证人向规划和自然资源部门开立的书面担保。保函应当明确保证该单地块编号，且担保金额应不少于全额土地竞买保证金。竞买人竞得地块后，须在规定期限内，足额缴纳等额保证金，并签订相关合同，否则开立保函银行需履行担保责任。（2）济南：为符合条件的留济应届毕业生发放住房公积金缴存补贴(首次缴存补贴300元/人，留济缴存补贴1200元/人)。首次缴存补贴应于2023年12月31日前申请。首次缴存补贴将在2024年1月起陆续发放，留济缴存补贴将在2024年7月起陆续发放。（3）金华：金华市区再次优化调整购房补贴政策，其中新建商品住宅按合同成交金额1%标准给予补贴，执行时间为2023年11月1日至2023年12月31日；二手住宅不再列入补贴范围。新建商品住宅购房补贴申请需在取得不动产权证后提交，申领截止时间后续将出台具体操作细则予以明确。（4）宜春：金华市区再次优化调整购房补贴政策，其中新建商品住宅按合同成交金额1%标准给予补贴，执行时间为2023年11月1日至2023年12月31日；二手住宅不再列入补贴范围。新建商品住宅购房补贴申请需在取得不动产权证后提交，申领截止时间后续将出台具体操作细则予以明确。（5）昆明：商品房限售限购政策全部取消，涉及的土地供应、商品房交易、住房公积金贷款等政策已不适应当前国家和省关于大力支持刚性和改善性住房需求的要求，相关内容已被《昆明市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（昆政办〔2023〕26号）等现行政策涵盖或替代。 （6）荆门：按照“试点先行、分步实施、稳妥推进、以点带面”原则，不断提高新建商品房现房销售的比重和规模，逐步推进新建商品房全部实现现房销售，从源头解决“交房难”“入住难”“办证难”等问题，实现“一手交钱、一手交房、交房即办证”的房地产开发经营新模式，探索建立房地产业平稳健康发展的长效机制。（7）马鞍山：在马鞍山市区购买商品住房的购房人，自2023年11月1日起至2024年10月31日止，可获得购房补贴，贴标准为商品住房合同价款或存量房核价单核定价值1%。其中，商品住房购房时间以商品住房合同在备案机构的备案日期为准；二手房购房时间以存量房买卖合同在备案机构的备案日期为准。在政策期限内未在备案机构备案的，不享受补贴政策。（8）南平：实施购房补贴政策、完善购房就学政策、落实税收优惠政策、缓解房地产企业拿地资金压力并优化土地出让方式、更好地发挥房票作用等十一条措施。（9）德化：继续落实购房优惠等利好政策，鼓励引导开发企业推出二孩、三孩家庭购房补贴优惠措施，即：正在销售楼盘购买新建商品房的，二孩、三孩家庭可享受原有优惠的基础上给予总价款1-3%优惠。本次优惠方案实施至2023年12月31日。（10）北京：11月1日起，借款申请人在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策。 表1：人民币房地产贷款同比微降，昆明取消限售政策 ` 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比增长 2.1、64大中城市新房成交同环比下降 根据房管局数据，2023年第44周，全国64城商品住宅成交面积316万平米，同比下降17%，环比下降10%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达15007万平米，累计同比下降16%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2023年第44周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第44周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降 图5：2023年第44周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第44周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第44周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-16%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-24%、-4%、-37%，年初至今累计增速1%、-11%、-31%。 图7：2023年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、17城二手房成交同比增长 2023年第44周，全国17城二手房成交面积为173万平米，同比增速20%，前值25%；年初至今累计成交面积7184万平米，同比增速29%，前值30% 图8：17城二手房成交同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，合肥取消土拍限价后首 拍成功收官 2023年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5657万平方米，成交土地规划建筑面积4634万平方米，同比增加3%，成交溢价率为2.8%。一线城市成交土地规划建筑面积36万平方米，同比下降83%；二线城市成交土地规划建筑面积1200万平方米，同比增加7%；三线城市成交土地规划建筑面积3398万平方米，同比增加7%。济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，共有10宗土地迎来成交，总成交面积约 29.6m2 ，其中4宗溢价成交，6宗底价成交。其中中电建241轮斩获王舍人地块，中海落子雪山；合肥市区挂牌出让5宗地块，地块总用地面积30.7万m，总建筑面积约70.2万方，总起价58.9亿元，此批次地块取消上限地价，只设置竞拍起始价，不摇号，按价高者得的拍卖方式，合肥取消限价后首拍吸金约77亿，平均溢价率达30.14%；北京丰台郭公庄两宗地块成功出让，最终，中海54.4亿元竞得郭公庄614等地块，郭公庄621等地块由中建东孚以地价上限75.9亿元摇号成交； 苏州七批次集中供地完成出让，此次共挂牌11宗涉宅地，最终除吴中区68号地块提前中止出让外，其余10宗宅地以1宗溢价、9宗底价成交，揽金约87亿元，其中象屿、苏高新均有所斩获。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同环比下降 2023年第44周，信用债发行27亿元，同比减少45%，环比减少56%，平均加权利率3.28%，环比减少5BPs，无新增海外债发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年10月30-11月3日，下同）房地产指数下跌1.84%，沪深300指数上涨0.61%，相对收益为-2.45%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：同济科技、天房发展、财信发展、鲁商发展、中国国贸，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为顺发恒业、金地集团、*ST松江、*ST银亿、华发股份。 图15：房地产指数下跌1.84%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中同济科技、天房发展、财信发展涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中顺发恒业、金地集团、*ST松江跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房成交面积同环比下降，17城二手房成交面积同比增长，环比下降，第44周土地成交溢价环比下降，高能级城市土拍热度依旧，优质央国企拿地补货意愿强。我们认为当前销售端方面，二手房在此轮利好政策刺激下呈向好态势，新房方面后续有望进一步随政策表现修复。本周合肥放开土地现价后首度土拍取得了高溢价表现，同时政策端北京执行公积金“认房不认贷”，昆明全面放开限售政策，未来供求关系将逐渐修复，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地。超大特