行业周报：天津公积金实施认房不认贷，杭州合肥土拍热度持续

核心观点：天津公积金实施认房不认贷，杭州合肥土拍热度持续 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓。中指院数据显示2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地购房政策持续宽松，天津执行认房不认贷政策，多地调整公积金贷款政策，针对多子女家庭上调贷款上限，有利于刚需释放。杭州、合肥两城集中土拍热度维持高位，随着土拍热度逐步回升，我们预计二季度房企新开工意愿有望提升，房地产投资数据有望持续修复。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：各地公积金政策再出利好，天津公积金实施认房不认贷 中央层面：全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率(LPR)为: 1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，均与4月持平，这是LPR自2022年8月下降之后，连续9个月维持不变。 地方层面：南京、东阳、衡阳等地上调公积金贷款额度，广州、海南上调公积金提取额度，绵阳与五市实行双向放开异地住房公积金提取等政策。天津实施公积金贷款认房不认贷。上海探索创新公共租赁住房的投融资机制，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，拓展公共租赁住房融资渠道。 市场端：新房成交同环比下降，杭州合肥土拍热度持续 销售端：2023年第21周，全国64城商品住宅成交面积344万平米，同比下降11%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7959万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为175万平米，同比增速33%，前值48%；年初至今累计成交面积3752万平米，同比增速63%，前值64%。 投资端：2023年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2146万平方米，成交土地规划建筑面积3406万平方米，同比增加18%，成交溢价率为3.4%。 杭州第四批集中供地9宗涉宅地6宗封顶摇号、2宗溢价、1宗底价成交，总成交金额约138亿，滨江集团竞得4宗地块，总拿地金额84.3亿元。无锡二批次集中供地5宗涉宅地均底价成交，总拿地金额32.56亿元，华侨城以底价21亿元拿下经开区地块。合肥三批次集中供地4宗涉宅地3宗地块封顶进入竞品质阶段，总成交金额55.6亿元。 融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第21周，信用债发行62.9亿元，同比下降45%，环比增加91%，平均加权利率3.25%，环比增加35BPs；信用债累计同比发行1892.6亿元，同比下降5%；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、各地公积金政策再出利好，天津公积金实施认房不认贷 中央层面：（1）央行：授权全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率(LPR)为: 1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，均与4月持平，这是LPR自2022年8月下降之后，连续9个月维持不变。（2）贝壳研究院：5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4%，较4月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%，与4月持平。5月首二套主流房贷利率较2022年同期分别回落91BP和41BP，百城整体首二套房贷利率差扩大至91BP。（3）中指院：2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。 地方层面：（1）广州：提高租房公积金提取额度，提高至每人每月最高1400元，通知自印发之日起实施，有效期3年。（2）杭州：推动居住片区改善，加快推进危旧房改造工作，全面推进老旧小区综合整治改造，深化城中村改造工作。（3）南京：加大对多子女家庭住房公积金购房租房支持力度，多子女家庭首次使用住房公积金贷款购买首套住房最高可贷额度，在普通家庭贷款最高限额基础上上浮20%，即最高可贷额度为60万元/人、120万元/户。（4）天津：公积金贷款执行认房不认贷。职工家庭购房公积金贷款不再以家庭房屋数量来定，职工家庭无房的，按照首套住房贷款标准执行；有1套住房的，按照二套贷款标准执行；家庭已使用过两次公积金贷款的，不能再用。（5）上海：市住建委等部门印发《上海市发展公共租赁住房的实施意见》探索创新公共租赁住房的投融资机制，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，拓展公共租赁住房融资渠道。（6）绵阳：与德阳、广元、遂宁、巴中、阿坝5市(州)实行双向放开异地住房公积金提取等政策，推动住房公积金政策互惠互享。 表1：各地公积金政策再出利好，天津公积金执行认房不认贷 2、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同环比下降 根据房管局数据，2023年第21周，全国64城商品住宅成交面积344万平米，同比下降11%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7959万平米，累计同比增加3%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2023年第21周64大中城市成交面积同环比下降 图4：2023年第21周64大中城市中一线城市成交面积同比增长环比下降 图5：2023年第21周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降 图6：2023年第21周64大中城市中三四线城市成交面同比下降环比增长 根据房管局数据，2023年第21周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速3%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为84%、-8%、-41%，年初至今累计增速34%、9%、-17%。 图7：2022年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、23城二手房成交同比持续增长 2023年第21周，全国23城二手房成交面积为175万平米，同比增速33%，前值48%；年初至今累计成交面积3752万平米，同比增速63%，前值64%。 图8：23城二手房成交单周同比持续增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，杭州合肥土拍热度持续 2023年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2146万平方米，成交土地规划建筑面积3406万平方米，同比增加18%，成交溢价率为3.4%。一线城市成交土地规划建筑面积110万平方米，同比下降7%；二线城市成交土地规划建筑面积1106万平方米，同比增加11%；三线城市成交土地规划建筑面积2189万平方米，同比增加24%。杭州第四批集中供地9宗涉宅地6宗封顶摇号、2宗溢价、1宗底价成交，总成交金额约138亿，滨江集团竞得4宗地块，总拿地金额84.3亿元。 无锡二批次集中供地5宗涉宅地均底价成交，总拿地金额32.56亿元，华侨城以底价21亿元拿下经开区地块。合肥三批次集中供地4宗涉宅地3宗地块封顶进入竞品质阶段，总成交金额55.6亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债发行同比下降 2023年第21周，信用债发行62.9亿元，同比下降45%，环比增加91%，平均加权利率3.25%，环比增加35BPs；信用债累计同比发行1892.6亿元，同比下降5%； 海外债无新增发行。 图13：信用债单周发行规模同比下降 图14：信用债累计发行规模同比下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年5月22-26日，下同）房地产指数下跌3.48%，沪深300指数下跌2.37%，相对收益为-1.11%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第26位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：新华联、泛海控股、深深房A、特发服务、中国国贸，涨跌幅排名后5位的个股分别为荣盛发展、金科股份、泰禾集团、阳光城、ST粤泰。 图15：本周房地产指数下跌3.48%，板块表现弱于大市 表2：本周房地产行业个股中新华联、泛海控股、深深房A涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中荣盛发展、金科股份、泰禾集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓。中指院数据显示2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地购房政策持续宽松，天津执行认房不认贷政策，多地调整公积金贷款政策，针对多子女家庭上调贷款上限，有利于刚需释放。杭州、合肥两城集中土拍热度维持高位，随着土拍热度逐步回升，我们预计二季度房企新开工意愿有望提升，房地产投资数据有望持续修复。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。