房地产行业周报（2023年第42周）：成交环比上涨，政策环境宽松

投资评级:看好(维持) 最近12月市场表现 房地产开发 沪深300 上证指数 15% 9% 2% -5% -12% -19% 分析师毕春晖 SAC证书编号：S0160522070001 bich@ctsec.com 联系人欧阳之光 oyzg@ctsec.com 相关报告 1.《2023年1-9月国家统计局房地产数据点评》2023-10-18 2.《房地产行业周报（2023年第41周）》 2023-10-16 3.《房地产行业周报（2023年第38周）》 2023-09-24 证券研究报告 成交环比上涨，政策环境宽松 核心观点 本周板块回顾：本周（2023/10/13~2023/10/19）申万房地产指数下跌4.78% 沪深300指数下跌3.54%，板块跑输沪深300指数1.23pct，在31个板块中排 第29位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积243万平米，环比+7.5%，同比-15.2%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积63万平米，环比+22.8%，同比-16.3%；二线城市商品房成交面积129万平米环比+3.2%，同比-15.5%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比+2.4%，同比-12.9%。本周重点监测的14城二手房成交面积180万平米，环比+4.1%同比+27.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+3.5%，同比+1.4%；9个二线城市二手房成交面积141万平米，环比+4.7%，同比+35.1%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-4.9%，同比 +22.1%。一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率为11.24%，规划建面为13.93 万方，土地出让金为53.18亿元，；一线城市商办用地成交1宗。二线城市合 计成交住宅用地32宗，总规划建面302.36万方，土地出让金286.85亿元，平 均溢价率3.13%；成交商办用地28宗，总规划建面95.99万方，土地出让15.44亿元，平均溢价率0.96%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地95宗，总规划建面741.46万方；推出商办用地55宗，总规划建面272.44万方。三四线 城市共计成交住宅用地106宗，商办用地149宗，土地出让金分别为163.75 亿元、62.47亿元，平均溢价率分别为3.31%、3.80%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台政策，安徽、河北、江西等地持续优化住房公积金贷款措施；广州即将对公租房进行摇号预分配；杭州优化调整限购范围；上海优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准。 重点公司跟踪：10月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地9块，总土地出让金207.45亿元，拿地企业包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发房产、金茂集团。中国海外发展有一笔海外债到期，到期金额为5亿元，招商蛇口有两笔债务到期，到期金额为6.96亿元和7亿元，华发股份有一笔债务到期，到期金额为10亿元。 投资建议：销售表现上，本周成交环比保持上涨，但环比涨幅收窄，其中新房市场一线城市表现显著优于低能级城市。在投资端，本月截止目前拿地企业仍然全部为国央企。在政策端，各地不断优化相应政策促进房地产平稳发展，值得注意的是，一线城市上海优化公积金贷款相关政策，二线城市杭州优化调整了限购范围，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 请阅读最后一页的重要声明！ 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 代码 公司 总市值 （亿元） 收盘价 （10.20） EPS（元） PE 投资评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 001979 招商蛇口 1,067 11.78 0.41 0.72 1.03 28.73 16.46 11.39 未覆盖 600048 保利发展 1,380 11.53 1.53 1.76 1.87 7.54 6.55 6.16 增持 600325 华发股份 184 8.68 1.12 1.37 1.54 7.75 6.33 5.63 未覆盖 600153 建发股份 277 9.22 1.93 2.21 2.56 4.78 4.16 3.61 未覆盖 002244 滨江集团 275 8.83 1.20 1.43 1.71 7.36 6.17 5.17 未覆盖 00123 越秀地产 289 7.82 1.28 1.07 1.19 6.13 7.31 6.56 未覆盖 00688 中国海外发展 1,505 14.98 2.13 2.37 2.60 7.03 6.33 5.77 未覆盖 00960 龙湖集团 704 11.64 4.08 3.41 3.49 2.85 3.41 3.34 未覆盖 数据来源：wind数据，财通证券研究所注：越秀地产、中国海外发展及龙湖集团收盘价为港币，除保利发展EPS为财通证券研究 所预测值外，其余公司2023年及2024年预测值为wind一致性预测 内容目录 1第42周板块行情回顾5 1.1第42周行业指数表现5 1.2第42周地产板块个股表现5 2本周行业销售概览6 2.1总体销售表现6 2.1.130大中城市商品房成交情况6 2.1.214城二手房成交情况7 2.2分城市能级销售情况8 2.2.1一线城市销售情况8 2.2.2二线城市销售情况8 2.2.3三四线城市销售情况9 3本周库存及去化情况10 4本周土地市场概览11 5本周行业重点新闻追踪12 6重点企业表现16 6.1本周重点标的表现16 6.2重点企业本月拿地情况17 6.3重点企业本周融资情况17 6.4重点企业下周债务到期情况17 6.5重点企业本周信息跟踪18 7风险提示22 图表目录 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名5 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况6 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况6 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况7 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况7 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况7 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况7 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况8 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况8 表1.本周板块个股表现5 表2.本周一线城市销售表现8 表3.本周二线城市销售表现9 表4.本周三四线城市销售表现10 表5.本周各线城市库存及去化情况11 表6.本周各城市土地市场情况12 表7.重点企业估值表16 表8.重点企业拿地情况17 表9.重点企业本周融资情况17 表10.重点房企下周债务到期情况18 1第42周板块行情回顾 1.1第42周行业指数表现 本周（2023/10/13~2023/10/19）申万房地产指数下跌4.78%，沪深300指数下跌 3.54%，板块跑输沪深300指数1.23pct，在31个板块中排第29位。 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 电子汽车计算机 有色金属医药生物 通信公用事业 银行基础化工非银金融 钢铁电力设备食品饮料国防军工家用电器 综合农林牧渔美容护理 环保机械设备交通运输轻工制造 煤炭传媒 建筑材料商贸零售纺织服饰房地产石油石化社会服务 建筑装饰 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 -2.48% 数据来源：wind，财通证券研究所 1.2第42周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：万通发展、福瑞达、张江高科、空港股份、三湘印象；跌幅排名前5位的个股分别为：金地集团、*ST泛海、华侨城A、万科A、*ST新联。 表1.本周板块个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 万通发展 6.87% 金地集团 -14.19% 福瑞达 1.86% *ST泛海 -9.86% 张江高科 1.27% 华侨城A -9.73% 空港股份 0.85% 万科A -8.98% 三湘印象 0.00% *ST新联 -8.13% 数据来源：wind，财通证券研究所 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/10/13~2023/10/19）30大中城市商品房成交面积243万平米，环比+7.5%，同比-15.2%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积63万平米，环比+22.8%，同比-16.3%；二线城市商品房成交面积129万平米，环比+3.2%， 同比-15.5%；三线城市商品房成交面积51万平米，环比+2.4%，同比-12.9%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/10/19）30大中城市商品房成交面积10955万平米，同比-6.7%；其中一线城市商品房成交面积2673万平米，同比+1.9%；二线城市商 品房成交面积5976万平米，同比-10.4%；三线城市商品房成交面积2306万平米，同比-6.0%。 10月截止目前（2023/10/1~2023/10/19）30大中城市商品房成交面积505万平米， 同比-7.7%；其中一线城市商品房成交面积123万平米，同比-9.7%；二线城市商 品房成交面积268万平米，同比-5.6%；三线城市商品房成交面积114万平米，同比-10.3%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/10/13~2023/10/19）我们重点监测的14城二手房成交面积180万平米， 环比+4.1%，同比+27.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积33万平米，环比+3.5%，同比+1.4%；9个二线城市二手房成交面积141万平米，环比+4.7%，同比+35.1%；3个三四线城市二手房成交面积7万平米，环比-4.9%，同比+22.1%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/10/19）我们重点监测的14城二手房成交面积6778 万平米，同比+34.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积1360万平米，同比 +12.1%；9个二线城市二手房成交面积5088万平米，同比+42.2%；3个三四线城市二手房成交面积330万平米，同比+32.2%。 10月截止目前（2023/10/1~2023/10/19）我们重点监测的14城二手房成交面积355万平米，同比+35.4%；其中，2个一线城市二手房成交面积65万平米，同比+5.3%；9个二线城市二手房成交面积276万平米，同比+46.3%；3个三四线城市二手房 成交面积14万平米，同比+19.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 数据来源：wind，财通证券研究所数据来源：wind，财通证券研究所 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/10/13~2023/10/19）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房环比均上涨，分别为13.2%、47.8、39.9%、17.6%，；与去年同期相比，4个一线城市新房成交同比上海上涨7.4%，广州上涨13.8%，北京和深圳均有所下降，跌幅分别为41.2%、1