房地产行业周报（2023年第26周）：销售环比有所上涨，多地政策持续宽松

本周板块回顾：板块表现方面，申万房地产指数上涨0.76%，沪深300指数下跌0.56%，板块跑赢沪深300指数1.32pct，在31个板块中排第22位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积416万平米，环比+68.0%，同比-26.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积110万平米，环比+83.5%，同比-9.5%；二线城市商品房成交面积231万平米，环比+62.5%，同比-33.2%；三线城市商品房成交面积76万平米，环比+64.9%，同比-21.6%。各能级城市同比仍然下跌，但环比表现上涨，其中一线城市环比涨幅高于二三线城市。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积184万平米，环比+65.0%，同比+12.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积40万平米，环比+85.7%，同比+8.2%；9个二线城市二手房成交面积133万平米，环比+58.6%，同比+11.8%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，环比+79.4%，同比+38.2%。各能级城市同环比表现均上涨。库存方面，本周我们跟踪的各能级城市新房库存面积环比均出现不同幅度的下跌。去化表现上，仍以杭州及上海表现突出，上述两个城市3个月移动平均去化周期分别为2.23个月、4.33个月；除上海外的其余3个一线城市3个月移动平均去化周期均在14~16个月，二线城市中除福州外，其余城市去化周期亦在15个月以内；而三线城市去化周期均超过20个月。土地市场本周一线城市住宅用地成交6宗，平均溢价率10.45%；二线城市成交住宅用地116宗，平均溢价率4.33%； 三四线城市共计成交住宅用地162宗，平均溢价率5.91%。 本周政策情况：武汉出台房屋征收与补偿新政，7月10日起施行、有效期为5年。嘉兴住房公积金管理服务中心发布关于进一步落实住房公积金支持“浙有善育”政策的通知，二孩及以上家庭购买首套住房，最高贷款额度上浮至96万元。广州住房公积金管理中心发布通知，二孩及以上家庭首套房公积金贷款最高限额上浮30%。西安单位和职工住房公积金缴存比例下限为5%，上限为12%。贵阳贵安新区首购房公积金贷款额度上浮20%，支持既提又贷。 重点公司跟踪：6月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地50块，总土地出让金891亿元。拿地企业分别为联发集团、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、华润置地、金地集团、滨江集团、越秀地产、龙湖集团、万科集团和建发房产。本周我们跟踪的重点房企中，招商蛇口发行21亿元超短期融资债券。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交同比虽仍下跌，但环比表现上涨，其中一线城市环比涨幅高于二三线城市；二手房市场成交同环比均出现上涨。整体来看，销售端热度回升，充分说明本轮销售复苏温和波动的特征。在去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市，城市间分化明显。在投资端，6月至今我们跟踪的重点企业中，除国央企外，民企如滨江集团、龙湖集团，以及混合制企业如万科、金地集团等，均在土地市场有所斩获，但所获地块仍以省会城市或是长三角区域经济较为发达的城市为主。政策环境仍然较为宽松，各城市地产相关政策持续调整优化。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第26周板块行情回顾 1.1第26周行业指数表现 本周（2023/6/24~2023/6/30）申万房地产指数上涨0.76%，沪深300指数下跌0.56%，板块跑赢沪深300指数1.32pct，在31个板块中排第22位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第26周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：中迪投资、中南建设、京能置业、财信发展、天地源；跌幅排名前5位的个股分别为：万通发展、金科股份、*ST新联、荣盛发展、京投发展。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/6/24~2023/6/30）30大中城市商品房成交面积416万平米，环比+68.0%，同比-26.1%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积110万平米，环比+83.5%，同比-9.5%；二线城市商品房成交面积231万平米，环比+62.5%，同比-33.2%；三线城市商品房成交面积76万平米，环比+64.9%，同比-21.6%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/6/24~2023/6/30）我们重点监测的14城二手房成交面积184万平米，环比+65.0%，同比+12.2%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积40万平米，环比+85.7%，同比+8.2%；9个二线城市二手房成交面积133万平米，环比+58.6%，同比+11.8%；3个三四线城市二手房成交面积10万平米，环比+79.4%，同比+38.2%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/6/24~2023/6/30），4个一线城市新房成交环比均上涨，其中上海及深圳环比涨幅超过100%，分别为118.9%及131.3%，广州环比涨幅超过50%，为83.8%，北京环比微涨4.8%。与去年同期相比，深圳同比微涨5.0%，其余3个城市同比均下跌，广州、北京、上海同比跌幅分别为21.9%、19.8%及0.4%。二手房市场北京及深圳成交同环比均上涨，北京环比+89.9%，同比+4.8%；深圳环比+65.3%，同比+32.2%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/6/24~2023/6/30）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，其中东莞、杭州、武汉、苏州、福州环比涨幅超过100%，分别为265.8%、224.0%、184.6%、177.5%、144.6%；成都环比涨幅接近100%，为96.0%； 南京、济南、佛山、宁波环比亦上涨，涨幅分别为64.0%、59.1%、40.1%及33.4%； 青岛、无锡环比下跌，跌幅分别为28.2%、33.3%。与去年同期相比，仅成都、济南、福州3个城市同比上涨，涨幅分别为23.0%、8.6%、2.3%；其余城市同比均下跌，其中南京、青岛、苏州、无锡、武汉同比跌幅超过50%，分别为50.5%、51.4%、55.5%、57.1%及58.9%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市二手房成交环比均上涨，其中南宁、南京、苏州、成都、东莞、杭州环比涨幅超过50%，分别为86.8%、73.0%、70.9%、68.5%、65.5%、59.6%，其余城市环比涨幅分别为厦门（35.1%）、青岛（28.1%）、佛山（25.6%）。同比表现上，南京、成都、佛山、苏州同比上涨，涨幅分别为19.6%、16.3%、10.5%、1.4%；其余城市同比下跌，其中厦门跌幅最大，为-31.5%；青岛、南宁、杭州同比跌幅分别为17.4%、11.3%及9.1%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/6/24~2023/6/30）我们重点监测的13个三四线城市中，10个城市新房成交环比上涨，其中泉州（环比+639.5%）涨幅最大，莆田、金华环比涨幅超过100%，分别为210.5%、123.5%；温州、泰安环比涨幅超过80%，分别为87.8%、81.2%； 绍兴环比涨幅超过50%，为51.4%，芜湖、扬州、韶关、江门环比涨幅分别24.9%、15.7%、12.7%、7.1%；肇庆环比持平；仅惠州环比下跌，跌幅为17.9%。同比表现方面，扬州、泰安同比涨幅超过100%，分别达到110.2%、101.9%；金华同比上涨超过50%，为50.5%；泉州、绍兴、韶关同比涨幅分别为24.3%、18.4%、14.0%。 其余城市同比下跌，其中江门、惠州、温州跌幅超60%，分别为-78.2%、-68.6%、-60.0%；肇庆、芜湖、莆田跌幅分别为-45.8%、-43.7%及-21.0%。二手房市场中，金华、江门、扬州分别环比上涨154.2%、78.2%、26.6%；同比表现上，金华、江门、扬州分别同比上涨66.2%、33.7%、13.0%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/6/24~2023/6/30）一线城市中，上海、深圳、广州新房库存面积环比跌幅分别为4.3%、1.2%、1.1%，北京环比微跌0.1%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.33个月，其余城市3个月移动平均去化周期约在14~16个月。我们跟踪的4个二线城市，新房库存面积环比均下跌，杭州下跌幅度最大为11.1%，苏州（-1.4%），南京（-1.3%），福州（-0.1%）。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.23个月，苏州、南京3个月移动平均去化周期分别为11.59、14.50个月左右，福州去化周期超过20个月，为32.48个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积温州环比跌幅为2.0%，莆田、泉州分别环比微跌-0.5%、-0.1%。从去化周期来看，3个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了247.73个月，温州、莆田平均去化周期亦超20个月，分别为23.80、40.71个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/6/24~2023/6/30）成交端，一线城市住宅用地、商办用地分别成交6宗和1宗，平均溢价率分别为10.45%和0%。其中北京成交住宅用地2宗，规划建面为14万方，土地出让金为14亿元，平均溢价率为0%；广州成交住宅用地2宗、商办用地1宗，规划建面分别为17万方和4万方，土地出让金分别为21亿元和1.6亿元，平均溢价率分别为0.94%和0%；深圳成交住宅用地2宗，规划建面为28万方，土地出让金为140亿元，平均溢价率13.24%。供给方面，北京推出商办用地1宗，规划建面5万方；广州推出住宅用地1宗、商办用地1宗，规划建面分别为50万方、1万方；上海推出住宅用地16宗，规划建面为194万方。二线城市合计成交住宅用地116宗，总规划建面937万方，土地出让金929亿元，平均溢价率4.33%；成交商办用地39宗，总规划建面148万方，土地出让金30.4亿元，平均溢价率0.11%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地113宗，总规划建面1169万方；推出商办用地27宗，总规划建面129万方。三四线城市共计成交住宅用地162宗，商办用地134宗，土地出让金分别为284亿元、69.3亿元，平均溢价率分别为5.91%、1.14%. 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 武汉：武汉出台房屋征收与补偿新政，7月10日起施行、有效期为5年。 通知强调，征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。建筑面积在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。 嘉兴：嘉兴住房公积金管理服务中心发布关于进一步落实住房公积金支持