房地产行业周报（2024年42周）：新增100万套货币化安置城中村及危旧房改造，二手房成交环比上行

板块行情：第42周（10月14日-10月18日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.0%，在31个一级行业板块中排名第10。 政策要闻：中央层面：1）住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。 今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施。2）中国人民银行：中国人民银行行长潘功胜在金融街论坛年会表示，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点，预计10月21日公布的贷款市场报价利率会下行0.2-0.25个百分点。地方层面：1）重庆：公积金个人贷款额度提升至80万，二套房首付降至20%。2）成都：贷款最高额度提至120万元；凡在成都市行政区域内购买商品住房（已交付使用）或二手住房的人员，均可在住房所在地申请本人落户。3）北京：启动提高住房公积金个人住房贷款服务质效的试点工作，包括“网点受理、当日办结”、“网上申请、上门签约”以及“委托代办、无需跑动”。5）厦门：优化房票制度，允许跨区购房安置。4）天津：取消本市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。取消本市普通住房和非普通住房标准。6）上海：对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为25%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。 公司动态：1）中国金茂：挂牌出售金茂三亚希尔顿酒店股权及债权，底价约18.48亿元，预计出售事项（除税前）收益约为13.71亿元。2）招商蛇口：宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。3）万科：获交通银行提供两笔共30.5亿元贷款，已完成提款，贷款余额9.92亿元，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1097.36亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为43.76%。4）碧桂园：境内债券“H19碧地3”和“H16腾越2”10月21日将复牌。 销售端：新房成交同比下降5%，二手房成交同比上升13%。1）本周20城商品房成交面积276.6万方，商品房日平均成交面积39.5万方，环比上升38%，同比下降5%。2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8763万方，累计同比下降27%。3）第42周10城二手房成交面积190.5万方，日平均成交面积27.2万方，环比上升32%，同比上升13%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5733万方，同比下降1%。 投资策略：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨3.0%，板块排名第10位 第42周申万地产板块上涨3.0%。第42周（10月14日-10月18日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨3.0%，在31个一级行业板块中排名第10。 图表1第42周申万地产板块上涨3.0%，板块排名第10位 本周A股板块内涨幅第一为光大嘉宝，累计涨幅达60.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为光大嘉宝、国创高新、信达地产、渝开发、张江高科，跌幅前五的个股分别为云南城投、津投城开、城投控股、珠江股份、世荣兆业。 图表2光大嘉宝涨幅达60.9% 图表3云南城投周跌幅达10.4% 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨11.9%。从港股表现来看，第42周涨幅排名前五的个股分别为融信中国、龙光集团、旭辉永升服务、绿城中国、华润置地，跌幅前五的个股分别为雅居乐集团、世茂集团、恒大物业、远洋集团、旭辉控股集团。 图表4融信中国周涨幅达14.1% 图表5雅居乐集团周跌幅达16.2% 二、政策要闻：新增100万套货币化安置城中村及危旧房改造，年底前白名单信贷规模将增加到4万亿 中央层面：1）住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局：通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施。2）中国人民银行：中国人民银行行长潘功胜在金融街论坛年会表示，择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点，预计10月21日公布的贷款市场报价利率会下行0.2-0.25个百分点。 图表6中央政策及会议 地方层面：1）张家界：优化住房公积金贷款政策，支持农村户口居民进城购房，农村户口居民进城购房可办户口迁移及子女入学，原村集体权益不变。2）重庆：公积金个人贷款额度提升至80万，二套房首付降至20%。3）宁德：取消商品住房上市限制，优化多孩家庭住房套数认定标准。4）包头：住房公积金最高贷款额度提升至70万元，夫妻双方共同缴存的最高贷款额度提至120万元。5）成都：贷款最高额度提至120万元，发布涉及提高最高贷款额度、商转公等五项重要支持政策；凡在成都市行政区域内购买商品住房（已交付使用）或二手住房的人员，均可在住房所在地申请本人落户。6）北京：启动提高住房公积金个人住房贷款服务质效的试点工作，包括“网点受理、当日办结”、“网上申请、上门签约”以及“委托代办、无需跑动”。7）厦门：优化房票制度，允许跨区购房安置。8）泰安：取消住房公积金贷款面积限制，支持居民提取住房公积金账户余额用于支付购房首付款。9）重庆市荣昌区：来荣就业的高校、中职毕业生买首套房将给予购房补贴。10）新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州：提高住房公积金贷款最高额度，支持农民进城购房。11）聊城：发布房地产17项措施，涉及发放购房办证消费券、公积金贷款、房票安置等17项措施。12）内江：积极支持收购存量商品房，实行住房公积金代际互助。13）自贡：鼓励市民购买新建商品住房，买房最高获11万元补贴。14）天津：取消本市新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施。不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。取消本市普通住房和非普通住房标准。15）绍兴：提高贷款额度最高为120万元，同一首付比例最低不低于20%。16）无锡：可用二手房置换新房，“以旧换新”增加上海、南京等城市范围。17）上海：对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例调整为20%。18）深圳：住房公积金租房提取阶段性政策将续期一年，有效期延长至2025年10月31日。19）河北：统一个人房贷最低首付比例为15%，鼓励房企打折促销。20）淄博：购买高品质住宅，公积金贷款额度最高上浮20%。21）临沂：统一最低首付比例为15%，降低存量房贷利率，优化公积金贷款政策，实施购房补贴，优化容积率计算规律。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）中国金茂：中国金茂挂牌出售金茂三亚希尔顿酒店股权及债权，底价约18.48亿元，预计出售事项（除税前）收益约为13.71亿元。2）招商蛇口：宣布将通过集中竞价交易方式回购公司股份，回购股份的价格不超过人民币15.68元/股，回购金额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元。3）万科：获交通银行提供两笔共30.5亿元贷款，已完成提款，贷款余额9.92亿元，本次担保发生后，万科对外担保总额将为1097.36亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为43.76%。4）碧桂园：境内债券“H19碧地3”和“H16腾越2”10月21日将复牌。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降5%，二手房成交同比上升13% （一）新房市场：42周20城成交面积同比下降5% 从我们监测的20城数据来看，第42周20城商品房日均成交面积环比上升38%，同比下降5%。1）本周20城商品房成交面积276.3万方，商品房日平均成交面积39.5万方，环比上升38%，同比下降5%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积8763万方，累计同比下降27%。 图表9第42周20城商品房单日平均成交面积39.5万方 第42周一线城市商品房成交面积为103.2万方，同比上升13%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第42周成交面积分别为103.2万方、88.1万方、85.3万方，周环比增速分别为65%，11%，45%，周同比增速分别为13%、-36%、34%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-20%、13%、57%、-8%，环比增速分别为16%、90%、54%、246%；二线城市中成都、苏州环比增速为37%、3%；三四线城市中绍兴、芜湖环比增速为381%、305%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2840万方，同比下降22%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3560万方，同比下降32%；11个三四线城市商品房成交面积为2363万方，同比下降23%。 图表10第42周20城新建商品房成交面积276.3万方 （二）二手房市场：第42周10城成交面积同比上升13% 从我们监测的10城数据来看，第42周二手房成交面积同比上升10%。1）第42周10城二手房成交面积190.5万方，日平均成交面积27.2万方，环比上升32%，同比上升13%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5733万方，同比下降1%。 图表11第42周10城合计二手房日平均成交面积27.2万方 第42周监测的一线城市二手房成交面积同比上升69%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第42周二手房成交面积分别为61.0万方、107.5万方、22.0万方，环比增速分别为29%，33%，30%，同比增速分别为69%、2%、-20%。2）一线城市中北京二手房成交面积42.7万方，同比上升54%；深圳二手房成交面积18.3万方，同比上升119%。3）二线城市中厦门和青岛成交面积同比增速均为84%、23%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1632万方，同比上升7%；5个二线城市二手房成交面积3337万方，同比下降1%；3个三四线城市二手房成交面积764万方，同比下降15%。 图表12第42周10城二手房成交面积190.5万方 四、融资端：本周发债企业为国央企 本周发债企业为国央企。1）第42周大悦城控股发行规模最大，计划发行15亿元中期票据；2）天保基建的4亿元私募债利率最高，为3.27%，苏州高新的2亿元超短期融资债券利率最低，为2.15%。 图表13本周发债企业为国央企 五、投资建议 有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。