房地产行业周报（2023年第38周）：广州部分区域限购放开，成交环比保持上涨

本周板块回顾：本周（2023/9/15~2023/9/21）申万房地产指数下跌1.42%，沪深300指数下跌0.98%，板块跑输沪深300指数0.44pct，在31个板块中排第15位。 行业数据回顾：30大中城市商品房成交面积255万平米，环比+34.3%，同比-23%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积77万平米，环比+97%，同比-24.7%；二线城市商品房成交面积132万平米，环比+16.2%，同比-15.1%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比+24.1%，同比-37.4%。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积165万平米，环比+11.3%，同比+17.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积38万平米，环比+2.2%，同比+6.3%；9个二线城市二手房成交面积119万平米，环比+14.2%，同比+19%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+16.3%，同比+49.6%。本周新房及二手房市场环比均出现上涨，且二手房成交同比均上涨。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.42个月，其余城市去化周期均超过15个月。土地市场方面，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地34宗，平均溢价率3.59%；三四线城市共计成交住宅用地105宗，平均溢价率为1.69%。 本周行业新闻跟踪：本周各地仍在持续出台优化政策，如：广州6区、厦门4区放开限购；武汉、西安二环外放开限购；天津、昆明、青岛、扬州等多地陆续开始实施；南通加大对房地产业、建筑业企业融资支持等。 重点公司跟踪：9月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地28块，总土地出让金416.6亿元，拿地企业包括保利发展、华润置地、建发、万科、招商蛇口、龙湖集团、金地集团、越秀集团、中国海外发展。本周我们重点跟踪的房企中，华发股份共发行了20亿元一般中期票据。 投资建议：销售表现上，本周新房市场及二手房市场成交环比均保持上涨。 城市之间的去化表现仍然表现出较为明显的分化，三四线城市去化显著慢于高能级城市。在投资端，仍以国央企为拿地主力。在政策端，一线城市广州放开部分区域限购，政策力度进一步加大。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第38周板块行情回顾 1.1第38周行业指数表现 本周（2023/9/15~2023/9/21）申万房地产指数下跌1.42%，沪深300指数下跌0.98%，板块跑输沪深300指数0.44pct，在31个板块中排第15位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第38周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST泛海、南国置业、中迪投资、广汇物流、新大正；跌幅排名前5位的个股分别为：张江高科、皇庭国际、渝开发、中洲控股、金科股份。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）30大中城市商品房成交面积255万平米，环比+34.3%，同比-23%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积77万平米，环比+97%，同比-24.7%；二线城市商品房成交面积132万平米，环比+16.2%，同比-15.1%；三线城市商品房成交面积46万平米，环比+24.1%，同比-37.4%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/21）30大中城市商品房成交面积10042万平米，同比-5.2%；其中一线城市商品房成交面积2,424万平米，同比+3.2%；二线城市商品房成交面积5506万平米，同比-8.8%；三线城市商品房成交面积2109万平米，同比-4.2%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/21）30大中城市商品房成交面积614万平米，同比-13.6%；其中一线城市商品房成交面积153万平米，同比-34.5%；二线城市商品房成交面积346万平米，同比+11.2%；三线城市商品房成交面积116万平米，同比-30.7%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）我们重点监测的14城二手房成交面积165万平米，环比+11.3%，同比+17.1%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积38万平米，环比+2.2%，同比+6.3%；9个二线城市二手房成交面积119万平米，环比+14.2%，同比+19%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+16.3%，同比+49.6%。 今年截止目前（2023/1/1~2023/9/21）我们重点监测的14城二手房成交面积6245万平米，同比+36.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积1246万平米，同比+14%；9个二线城市二手房成交面积4692万平米，同比+44.5%；3个三四线城市二手房成交面积307万平米，同比-51%。 9月截止目前（2023/9/1~2023/9/21）我们重点监测的14城二手房成交面积444万平米，同比+37.6%；其中，2个一线城市二手房成交面积101万平米，同比+15.1%； 9个二线城市二手房成交面积101万平米，同比+15.1%；3个三四线城市二手房成交面积23万平米，同比+34.3%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房环比均上升，分别为133.8%、21.5%、25.1%、23.2%，；与去年同期相比，4个一线城市新房成交同比除北京上涨6.0%外其他城市均下跌，跌幅分别为34.5%、48.8%、21.3%。二手房市场本周北京成交面积环比-61.6%，同比-63.4%；深圳环比-65.3%，同比-45.6%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）我们重点监测的14个二线城市中，成都、南京、宁波、武汉、无锡新房成交环比出现下跌，跌幅分别为4.3%、2.4%、61.3%、12.7%、11.7%，其余城市环比均上涨，其中苏州涨幅超过90%，佛山环比涨幅超过40%，分别为94.8%、49.2%。其余城市也都有不同程度上涨，东莞、福州、杭州、济南、青岛的环比涨幅分别为26.3%、0.2%、15.7%、3.1%、20.6%。与去年同期相比，除杭州、青岛和无锡3个城市新房成交同比上升外（涨幅分别为49.8%、47.0%、32.4%），其余城市均下跌，成都、东莞、佛山、福州、济南、南京、宁波、苏州、武汉同比跌幅分别为5.0%、55.3%、52.2%、75.7%、50.6%、17.5%、79.6%、70.6%、25.0%。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市环比均上涨，涨幅最高的是青岛，达到47.2%；厦门、杭州、苏州、南宁、南京、青岛、东莞、成都，分别为24.4%、22.4%、12.4%、12.0%、11.7%、47.2%、11.1%、8.1%。同比方面，杭州表现相对最优，同比成交量增长了102.7%；其次是成都，同比增长了60.9%；青岛、南宁分别同比增长了19.8%、12.1%。而东莞、佛山、南京、苏州、厦门则分别同比下跌了27.2%、12.2%、0.4%、9.1%、3.0%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）我们重点监测的13个三四线城市中，温州新房市场成交环比大幅上涨，涨幅为173.9%，其次是金华环比上涨79.8%，惠州、江门、莆田、韶关新房市场环比分别上涨60.0%、16.4%、15.5%、17.1%；肇庆环比保持稳定；其他城市均环比下跌，其中泉州、泰安、芜湖、扬州分别下跌76.9%、18.8%、32.3%和23.7%。同比表现方面，只有金华、泉州、芜湖同比上涨，涨幅分别为296.2%、598.6%、13.3%，其他城市均同比下跌，其中惠州、江门、莆田、韶关、泰安、温州、扬州和肇庆分别下跌73.4%、30.3%、79.6%、69.2%、65.5%、61.8%、67.8%、65.5%。二手房市场上，金华、江门和扬州本周环比分别+30.8%、+9.0%、+6.4%；同比表现上，金华、扬州和江门分别同比+30.5%、+71.1%、+40.5%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/9/15~2023/9/21）一线城市中，北京、深圳和广州新房库存面积环比分别微跌0.9%、1.1%和0.5%，上海新房库存面积则环比上涨0.7%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为5.42个月；而北京、广州和深圳去化周期均超过19个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州本周暂未更新库存数据，福州、南京、苏州新房库存面积环比分别+0.9%、+0.5%，+0.4%。从去化周期来看，苏州和南京去化周期分别为17.49个月、22.22个月，而福州去化周期超过30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，泉州、莆田和温州3个月移动平均去化周期分别为133.46个月、62.47个月、28.37个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/9/15~2023/9/21）成交端，一线城市住宅用地成交2宗，平均溢价率为0%，均为广州成交，规划建面为13.9万方，土地出让金为9.93亿元，；一线城市商办用地成交1宗，平均溢价率为0%。1宗商办用地为北京成交，规划建面为1.5万方，土地出让金为1.37亿元，平均溢价率为0%。二线城市合计成交住宅用地34宗，总规划建面278.3万方，土地出让金290.23亿元，平均溢价率3.59%；成交商办用地12宗，总规划建面43.74万方，土地出让3.43亿元，平均溢价率0.29%。 供给方面，二线城市合计推出住宅用地96宗，总规划建面730.9万方；推出商办用地34宗，总规划建面177.5万方。三四线城市共计成交住宅用地105宗，商办用地88宗，土地出让金分别为157.23亿元、54.52亿元，平均溢价率分别为1.69%、2.33%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 重庆：“三无”人员新购第二套（含第二套）以上征税 《决定》将征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”。 广州放松限购：越秀、海珠等六区可购2套房非本市户籍2年社保可购房 在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。 河北雄安新区取消商品住房预售并在公共服务领域“租售同权” 据河北雄安新区住房管理中心，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”；同时，支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。 江苏扬州：已施行“认房不认贷”政策，三