周观REITs2023年10月第3周：消费REITs渐行渐近

证券研究报告|策略周报 消费REITs渐行渐近 周观REITs2023年10月第3周 策略周报 2023年10月21日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《REITs估值方法论REITs研究笔记系列之三-》，2023.10.18 2.《可选消费持续回暖——深挖财报之2023三季报业绩预告分析-》， 2023.10.16 3.《经济底初现，海外风险涌动》， 2023.10.15 4.《保险资管正式获准试点开展REITs业务周观REITs2023年10月第2周-》，2023.10.15 5.《地缘冲突起，预期再切换》， 2023.10.15 投资要点： 证监会将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。 市场表现方面，本周REITs市场下行，华安张江光大园REIT（0.45%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌3.63%，REITs总指数下跌3.48%，产权REITs指数下跌3.97%，经营权REITs指数下跌2.64%。大类资产角度，REITs总指数 跑赢沪深300指数0.69个百分点，跑输中证全债指数3.33个百分点，跑输南华商品指数4.15个百分点。细分类别方面，华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路REIT、中航首钢绿能REIT领涨，涨跌幅分别为0.45%、-0.37%、-0.91%。国 泰君安临港创新产业园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT领跌，涨跌幅分别为-8.59%、-6.82%、-5.71%。本周大宗交易成交额总计19012.62万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-2.14%。其中10月16日REITs大宗交易成交额为1169.23万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-4.34%。10月17日REITs大 宗交易成交额为5276.25万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.14%。10月18日REITs大宗交易成交额为6146.78万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-2.16%。10月19日REITs大宗交易成交额为500.64万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.75%。10月20日REITs大宗交易成交额为5919.72万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-1.30%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.02和0.09；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.16、0.01和0.08；经 营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、 0.08和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0.588。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，交通基础设 施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.8。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.14、0.15、0.29和0.14。近20日能源设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.22、0.4、0.11、 0.18、0.32和0.39。REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭 式REIT、华夏越秀高速公路REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有 相对较强的相关性，相关系数分别为0.13、0.12和0.11。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、鹏华深圳能源REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.54、0.49和0.45。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.27亿元，环比上周上升0.6%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.38和0.89亿元，环比上周分别变化了8.1%和-9.2%。细分来看，园区基础设施、能 源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.85、0.22、0.24、0.25、0.09、0.62亿元，环比上周分别 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 变化了1.6%、-19.1%、12.0%、35.9%、-29.7%、-0.1%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比37.3%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.56亿份，环比上周上升6.9%，产权和经营权成交量(MA5)分别为 0.44和0.12亿份，环比上周分别变化了12.5%和-9.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.27、0.02、0.07、0.1、0.02、0.09亿份，环比上周分别变化了4.9%、-16.2%、15.2%、39.6%、-33.4%、1.0%，其中本周MA5成交 量最大的REITs类型是园区基础设施，占比47.5%。换手率方面，本周REITs换 手率为3.6%，环比上周持平，产权和经营权换手率分别为4.0%和2.6%，环比上 周分别变化了-4.6%和-5.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为4.4%、2.9%、3.1%、4.6%、2.9%、2.6%，环比上周分别变化了0.0%、-15.5%、7.0%、37.1%、-28.1%、4.7%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.7；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.58%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.03；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.49%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.89；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.7%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为0.97；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.58%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.09；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.82%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.52；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为12.91%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场9 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性18 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图3：各大类资产本周表现对比12 图4：中证REITs指数对比沪深30012 图5：中证REITs指数对比中证全债12 图6：中证REITs指数对比南华商品指数12 图7：各大类资产历史表现对比13 图8：REITs细分类别本周表现对比13 图9：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图10：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图11：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图12：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图13：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图14：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图15：REIT细分类别历史表现对比14 图16：REITs历史大宗交易15 图17：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 18：REITs细分类别内部相关性16 图19：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图22：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图23：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图24：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：REITs细分类别历史成交额19 图29：REITs细分类别历史成交量19 图30：REITs细分类别历史换手率20 图31：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，丰富投资者选择，促进公募REITs市场健康发展，不断提升资本市场服务实体经济能力，10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。 时间 相关主体 相关文件 内容要点 7月12日，上交所发布关于支持常态化开展REITs业绩说明会的通知。上交所表示，REITs业绩说明会是基金管理人履行信息披露职责、回应投资者 2023年7月12日 上交所 REITs业绩说明会 关切、保护投资者合法权益的重要渠道。为进一步推进“开门办审核、开门 办监管、开门办服务”，提升REITs治理水平，促进REITs市场健康持续发 展，该所积极倡导已上市REITs产品通过业绩说明会等方式加强投资者交流。 表1：近期REITs行业动态梳理 2023年7月19日万科申报 2023年7月24日发改委新闻发布会 2023年7月25日证监会系统年中工作座谈会 2023年8月1日发改委国务院文件 近日，消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。 国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知，其中提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。将进一步加大工作力度，推荐更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，促进资产类型多样化，进一步拓宽民间投资的投融资渠道，降低企业资产负债率，提升再投资能力。各省级发展改革委要与自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通协调，重点围绕前期手续完善、产权证书办理