周观REITs2023年3月第3周：两只新能源REITs认购火热，本周REITs市场分化

证券研究报告|策略周报 两只新能源REITs认购火热，本周 REITs市场分化 周观REITs2023年3月第3周 策略周报 2023年03月18日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《货币信用周期投资框架穿透普林格先行指标-》，2023.3.16 2.《公募发行边际回暖——微观流动性跟踪(2023.2.27-2023.3.12)》，2023.3.14 3.《无惧倒春寒》，2023.3.12 4.《社融脉冲起，复苏仍甜蜜》， 2023.3.11 投资要点： 行业动态方面，两只新能源REITs仅一天结束募资。3月15日，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT双双发布公众投资者发售部分提前结束募集 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 的公告。两只基金原定于3月14日至15日发售，由于公众投资者认购活跃，截 至2023年3月14日，基金公众投资者累有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，3月15日起不再接受公众投资者认购申请。其中中信建投国家电投新能源REIT成为全国首支网下认购规模突破千亿的公募REITs项目。 市场表现方面，本周REITs市场分化，华安张江光大园REIT（1.44%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨0.19%，REITs总指数上涨0.02%，经营权REITs指数上涨0.21%，产权REITs指数下跌0.36%。大类资产角度，REITs总指数跑 赢沪深300指数0.23个百分点，跑输中证全债指数0.12个百分点，跑赢南华商品指数2.21个百分点。REITs细分类别方面，华安张江光大园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、东吴苏园产业REIT领涨，涨跌幅分别为1.44%、0.83%、 0.77%。华夏中国交建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏杭州和达高科产园REIT领跌，涨跌幅分别为-0.95%、-0.93%、-0.89%。本周大宗交易成交额总计63万元，成交价较前一日收盘价平均涨价0.49%。其中，3月14日REITs大宗交易成交额为63万元，成交价较前一日收盘价平均涨价0.49%。 相关性方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.41、0.02和0.17；产权REITs指数与沪深300、中证全 5《. 保险资管获准开展REITs业务， 债和南华商品指数之间的相关性分别为0.39、-0.01和0.12；经营权REITs指数 本周REITs市场下跌周观REITs2023年3月第2周-》，2023.3.11 与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.38、0.03和0.17。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.647。 REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指 数的内部相关性最高，相关系数为0.83。近20日中，产业园区REITs指数和保租房REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.80。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓 储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.28、0.32、0.39和0.37。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.09、0.35、0.59、0.13、0.23和0.34。 REITs对应个股表现方面，近250日中，富国首创水务封闭式REIT、红土创新盐 田港REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分 别为0.35、0.33和0.3。近20日中，鹏华深圳能源REIT、华夏中国交建高速REIT 和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.54、 0.48和0.45。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度提升，能源基础设施REITs活跃度下降。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为3.72亿元，环比上周上升7.6%，产权 和经营权成交额(MA5)分别为2.22和1.5亿元，环比上周分别变化了4.3%和12.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.35、0.1、0.5、0.27、0.24、1.26亿元，环比上周分别变化了2.7%、-40.5%、22.9%、12.1%、 0.8%、15.4%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比 36.3%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.74亿份，环比上周上升6.1%， 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 产权和经营权成交量(MA5)分别为0.56和0.18亿份，环比上周分别变化了4.3%和12.2%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.34、0.01、0.11、0.1、0.04、0.14亿份，环比上周分别变化了0.5%、-40.6%、20.9%、12.3%、3.8%、 15.2%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比46.2%。换手率方面，本周REITs换手率为6.6%，环比上周上升11.5%，产权和经营权换手率分别为7.5%和5.1%，环比上周分别变化了10.8%和14.2%。细分来看，园 区基础设施、能源基础设施、仓促物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为10.0%、3.3%、3.9%、6.1%、6.1%、4.9%，环比上周分别变化了11.5%、-40.6%、34.4%、12.0%、1.0%、19.7%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。园区基础设施REITs中，博时招商蛇口产业园REIT的PV倍数最小，为0.93；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为5.88%。能源基础设施REITs中，鹏华深圳能源REIT 的倍数为1.43，估值收益率为1.56%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.22；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.13%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.17；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.19%。生态环保REITs中，中航首钢绿能REIT的PV倍数最小，为1.23；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.41%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.76；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为8.74%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场7 3.市场表现9 4.相关性15 5.流动性18 6.估值20 7.风险提示20 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容7 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值7 图4：各大类资产本周表现对比10 图5：REITs指数趋势10 图6：中证REITs指数对比沪深30010 图7：中证REITs指数对比中证全债10 图8：中证REITs指数对比南华商品指数10 图9：各大类资产历史表现对比11 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅12 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅13 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易14 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性15 图20：REITs细分类别内部相关性16 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性16 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性17 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性17 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性17 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性17 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性17 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性17 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性17 图30：REITs细分类别历史成交额18 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率19 图33：REITs估值表现20 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计8 表4：本周REITs大宗交易明细14 1.行业动态 两只新能源REITs仅一天结束募资。3月15日，中信建投国家电投新能源REIT及中航京能光伏REIT双双发布公众投资者发售部分提前结束募集的公告。两只基金原定于3月14日至15日发售，由于公众投资者认购活跃，截至2023 年3月14日，基金公众投资者累有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，3月15日起不再接受公众投资者认购申请。其中中信建投国家电投新能源REIT成为全国首支网下认购规模突破千亿的公募REITs项目。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。 2023年2月10日证监会2023年债券监管工作会议 总结债券监管工作，分析当前形势，研究部署2023年债券监管重点任务。 强调要全面深化REITs(不动产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。 强化银政企融资对接，引导金融机构加大重点项目建设融资支持，积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资 2023年2月11日四川省人民政府《聚焦高质量发展推动经济运行金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补整体好转的若干政策措施》助、最高不超过500万元。常态化、制度化向社会资本推介项目，支持民 间资本更多进入交通、能源、水