周观REITs2023年10月第2周：保险资管正式获准试点开展REITs业务

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1《.经济底初现，有待巩固——普林格与盈利周期跟踪-》，2023.10.14 2023年10月15日 保险资管正式获准试点开展 REITs业务 周观REITs2023年10月第2周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 保险资管正式获准试点开展REITs业务。10月14日，沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs 业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市。 市场表现方面，本周REITs市场下行，平安广交投广河高速REIT（0.32%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.58%，REITs总指数下跌1.58%，产权REITs指数下跌1.64%，经营权REITs指数下跌1.47%。大类资产角度，REITs总指数 跑输沪深300指数0.87个百分点，跑输中证全债指数1.49个百分点，跑赢南华商品指数1.39个百分点。细分类别方面，平安广交投广河高速REIT、华夏基金华润有巢REIT、建信中关村产业园REIT领涨，涨跌幅分别为0.32%、0.19%、- 2《. 减持规模缩小，北向持续流出微 0.22%。国泰君安东久新经济REIT、中金安徽交控REIT、国泰君安临港创新产业 观流动性跟踪(2023.9.15-2023.9.29)-》，2023.10.11 3.《从出口份额看新兴市场产业承接新兴市场观察系列（一）-》，2023.10.10 4.《政策底、市场底、经济底——十一节后的位置感-》，2023.10.8 5.《浅谈美股债比的失灵》， 2023.10.8 园REIT领跌，涨跌幅分别为-4.87%、-4.58%、-3.94%。本周大宗交易成交额总计9513.55万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.01%。其中10月11日REITs大宗交易成交额为2861.73万元，成交价较前一日收盘价平均溢价-0.01%。10月 13日REITs大宗交易成交额为6651.82万元，成交价较前一日收盘价平均溢价- 0.01%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、0和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、-0.03和0.03；经营 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、 0.06和0.06。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证全债，相关系数为0.289。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，交通基础设 施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.83。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.12、0.15、0.27和0.13。近20日交通基础设施REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.15、0.43、0.42、 0.17、0.34和0.65。REITs对应个股表现方面，近250日中，华夏越秀高速公路 REIT、华安张江光大园REIT和富国首创水务封闭式REIT与对应股票具有相对较 强的相关性，相关系数分别为0.13、0.11和0.1。近20日中，红土创新盐田港REIT、富国首创水务封闭式REIT和华夏中国交建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.52、0.5和0.49。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.26亿元，环比上周下降14.2%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 1.28和0.98亿元，环比上周分别变化了-17.2%和-10.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.83、0.27、0.21、0.19、0.13、0.62亿元，环比上周分别变化了-12.0%、-6.7%、-27.9%、-20.5%、26.6%、-18.4%，其中本周MA5 成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比36.9%。成交量方面，本周REITs 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 总成交量(MA5)为0.53亿份，环比上周下降12.4%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.39和0.13亿份，环比上周分别变化了-13.3%和-9.8%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.26、0.03、0.06、0.07、0.03、0.08亿份，环比上周分别变化了-7.8%、-10.9%、-21.9%、-20.4%、36.8%、-20.3%，其中本周 MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比48.5%。换手率方面，本周 REITs换手率为3.8%，环比上周下降19.8%，产权和经营权换手率分别为4.2% 和2.8%，环比上周分别变化了-19.5%和-2.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.3%、3.4%、2.9%、3.4%、4.0%、2.4%，环比上周分别变化了-19.8%、7.0%、-36.3%、-19.8%、27.5%、-12.2%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.71；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.25%。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.06；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.04%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.96；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.28%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.02；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.3%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.12；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.68%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.54；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为12.42%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场9 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性20 6.估值22 7.风险提示23 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览8 图2：REITs上市首日涨跌幅&市值9 图3：各大类资产本周表现对比11 图4：中证REITs指数对比沪深30012 图5：中证REITs指数对比中证全债12 图6：中证REITs指数对比南华商品指数12 图7：各大类资产历史表现对比13 图8：REITs细分类别本周表现对比13 图9：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图10：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图11：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图12：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图13：生态环保REITs相对发行价涨跌幅15 图14：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅15 图15：REIT细分类别历史表现对比15 图16：REITs历史大宗交易16 图17：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性17 图18：REITs细分类别内部相关性18 图19：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性19 图20：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性19 图21：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性19 图22：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性19 图23：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性19 图24：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性20 图25：保租房REITs指数与对应板块120日相关性20 图26：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性20 图27：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性20 图28：REITs细分类别历史成交额21 图29：REITs细分类别历史成交量21 图30：REITs细分类别历史换手率22 图31：REITs估值表现23 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计10 1.行业动态 10月9日，工业和信息化部、中央网信办、央行等6部门近日联合印发《算力基础设施高质量发展行动计划》。文件提出，发挥国家级政府投资基金和国家产融合作平台引导作用，鼓励地方探索实施“科技产业金融一体化”专项和“补贷保”联动试点，加大对算力重点项目的支持。推动符合条件的项目申报发行基础设施领域不动产投资信托基金，支持社会资本向算力产业流动。鼓励金融机构加大对绿色低碳算力基础设施的信贷支持力度，支持符合条件的企业发行绿色债券。 10月12日，《广州市加大力度支持科技型企业融资的若干措施》（以下简称 《若干措施》）发布。《若干措施》从优化间接融资支持、鼓励直接融资支撑、加强财政支持，强化数字技术赋能、谋划顶层设计等方面，提出了13条具体措施，引导金融资源向各类科技型企业项目、重点科创产业链群集聚，加速金融、科技、产业融合发展。 10月13日，建设银行（601939）发布公告，该行附属公司建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs。近日，国家发改委已正式受理本项目申报。 10月14日，根据证监会网站显示，华泰证券（上海）资产管理有限公司的 《公开募集基金募集申请注册-华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金》已正式申报，证监会状态显示为“接收材料”。这是目前南京首个REITs项目！也是华泰证券资管牵头的首单产业园领域REITs项目。 10月14日，沪深交易所向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。 沪深交易所表示，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。下一步将逐步拓展更多优质主体参与ABS及REITs市场，着力盘活优质资产入市。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间 相关主体 相关文件 内容要点 7月12日，上交所发布关于支持常态化开展REITs业绩说明会的通知。上交所表示，REITs业绩说明会是基金管理人履行信息披露职责、回应投资