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周观REITs2023年5月第3周:首批四单REITs扩募再更新,REITs市场下行

2023-05-20肖峰、吴开达德邦证券赵***
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周观REITs2023年5月第3周:首批四单REITs扩募再更新,REITs市场下行

证券研究报告|策略周报 策略周报 2023年05月20日 证券分析师吴开达 资格编号:S0120521010001 邮箱:wukd@tebon.com.cn肖峰 资格编号:S0120522080003 研究助理 邮箱:xiaofeng@tebon.com.cn 相关研究 1.《休养生息,生生不息——普林格与盈利周期跟踪》,2023.5.11 2.《股票型ETF放量,北向两融净流出微观流动性跟踪(2023.4.23- 2023.5.7)-》,2023.5.11 3.《熬过逆风A股动静框架之静态指标-》,2023.5.8 4《.科技浪潮如何席卷而来?2013- 2015科技牛市启示录兼论情绪指 标-》,2023.5.8 5.《若5月为加息终点,影响如 何?》,2023.5.7 投资要点: 首批四单REITs扩募再更新。首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19 姓名 资格编号:S11305XXXXXX 港股执业证号:非必填 邮箱:xxxxx@tebon.com.cn姓名 资格编号:S11305XXXXXX 港股执业证号:非必填 邮箱:xxxxx@tebon.com.cn 首批四单REITs扩募再更新,REITs市场下行 周观REITs2023年5月第3周 日,博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人,分别发布 旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告,以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。具体来看,博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售 (定向扩募)。其中,博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13.478亿元 (含本数,下同),拟发售份额上限为5.768亿份(含本数,下同);中金普洛斯 REIT本次扩募拟发售金额不高于18.53亿元且不低于18.21亿元,拟发售份额上限为4.58亿份;红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元,拟发售份额上限为1.6亿份;华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为16.40 亿元,拟发售份额上限为4.85亿份。 市场表现方面,本周REITs市场下行,博士招商蛇口产业园REIT(3.25%)领涨。大类资产方面,中证REITs指数下跌1.52%,REITs总指数下跌0.92%,产权REITs指数下跌1.00%,经营权REITs指数下跌0.79%。大类资产角度,REITs总指数 跑输沪深300指数1.09个百分点,跑输中证全债指数0.99个百分点,跑输南华商品指数2.51个百分点。REITs细分类别方面,博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT领涨,涨跌幅分别为3.25%、 0.63%、0.29%。华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏北京保障房REIT领跌,涨跌幅分别为-3.79%、-3.50%、-2.41%。本周大宗交易成交额总计7009.96万元,成交价较前一日收盘价平均折价5.34%。其中5月15日REITs 大宗交易成交额为508.96万元,成交价较前一日收盘价平均折价9.48%,5月17 日REITs大宗交易成交额为6501.00万元,成交价较前一日收盘价平均折价 1.20%。 相关性方面,REITs指数方面,近250日中,中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0.02和0.06;产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0和-0.02;经营 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、 0.05和0.09。近20日中,与中证REITs指数相关性最高的指数为中证1000,相关系数为0.188。REITs内部相关性方面,近250日中,仓储物流REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高,相关系数为0.72。近20日中,交通基础设施REITs和生态环保REITs指数的内部相关性最高,相关系数为0.76。REITs细分类别方面,近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看, 产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间 的相关系数分别为0.09、0.22、0.2和0.18。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强,产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为-0.01、0.25、0.18、-0.17、0.46 和0.29。REITs对应个股表现方面,近250日中,中航首钢绿能REIT、红土创新 盐田港REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性,相 关系数分别为0.1、0.08和0.08。近20日中,华夏杭州和达高科产园REIT、富国首创水务封闭式REIT和华夏中国交建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性,相关系数分别为0.51、0.24和0.15。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 流动性方面。成交额方面,本周REITs总成交额(MA5)为2.18亿元,环比上周下降21.7%,产权和经营权成交额(MA5)分别为1.25和0.93亿元,环比上周分别变化了-14.3%和-29.8%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保 障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.77、0.43、0.12、0.24、0.1、0.51亿元,环比上周分别变化了-8.7%、-15.7%、-40.2%、 -5.7%、-41.7%、-35.6%,其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施,占比35.3%。成交量方面,成交量方面,本周REITs总成交量(MA5)为0.48亿份,环比上周下降17.5%,产权和经营权成交量(MA5)分别为0.37和0.12亿 份,环比上周分别变化了-11.0%和-33.0%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.23、0.05、0.03、0.09、0.02、0.06亿份,环比上周分别变化了-3.4%、-17.2%、-44.2%、-6.5%、-44.7%、-36.6%,其中本周MA5成交量最大的 REITs类型是园区基础设施,占比47.4%。换手率方面,本周REITs换手率为3.8%, 环比上周下降8.8%,产权和经营权换手率分别为4.7%和2.1%,环比上周分别变 化了-14.6%和-36.6%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.4%、5.2%、1.2%、5.8%、2.9%、1.8%,环比上周分别变化了-8.8%、-28.5%、-44.7%、 -6.0%、-41.9%、-33.9%。 估值方面,平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面,园区基础设施REITs中,建信中关村产业园REIT的PV倍数最小,为0.86;国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高,为5.89%。能源基础设施REITs中,中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小,为1.08;中航京能光伏REIT的估值收益率最高,为6.17%。仓储物流REITs中,中金普洛斯REIT的PV倍数最小,为1.1;中金普洛斯REIT的估值收益率最高,为5.51%。保障性租赁住房REITs中,中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小,为1.08;华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高,为5.42%。生态环保REITs中,富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小,为1.23;中航首钢绿能REIT的估值收益率最高,为5.72%。交通基础设施REITs中,华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小,为0.67;平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高,为9.93%。 风险提示:REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性;募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况;募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现10 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1:2023年REITs相关大事件概览7 图2:一级市场REITs持续扩容8 图3:REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4:各大类资产本周表现对比11 图5:REITs指数趋势11 图6:中证REITs指数对比沪深30011 图7:中证REITs指数对比中证全债11 图8:中证REITs指数对比南华商品指数11 图9:各大类资产历史表现对比12 图10:REITs细分类别本周表现对比13 图11:园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12:能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13:仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14:保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15:生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16:交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17:REIT细分类别历史表现对比15 图18:REITs历史大宗交易15 图19:REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20:REITs细分类别内部相关性17 图21:REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22:中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23:中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24:产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25:能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26:仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27:保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28:生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29:交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30:REITs细分类别历史成交额19 图31:REITs细分类别历史成交量20 图32:REITs细分类别历史换手率20 图33:REITs估值表现21 表1:近期REITs行业动态梳理6 表2:REITs发行动态统计8 表3:REITs潜在项目统计9 1.行业动态 首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19日,博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人,分别发布旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告,以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。 受访专家和机构表示,扩募完成后,有利于相关基金提升所持有基础设施资产的区域多样性及分散度,预计能够促进基础设施资产持续稳定运营、实现资产增值。同时,“首发+扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成,将进一步推动公募REITs常态化发行。 具体来看,博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售(定向扩募)。其中,博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13.478亿元(含本数,下同),拟发售份额上限为5.768亿份(含本数,下同);中金普洛斯REIT本次扩募拟发售金额不高于18.53亿元且不低于18.21亿元,拟发售份额上限为4.58亿份;红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元,拟发售份额上限为1.6亿份;华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元,拟发售份额上限为 4.85亿份。 表1:近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 稳步发展房地产投资信托基金(REITs)。稳步推进房地产投资信托基金 (REITs)试点工作,在把控风险前提下,募集资金用于住房租