周观REITs2023年5月第3周：首批四单REITs扩募再更新，REITs市场下行

证券研究报告策略周报 策略周报 2023年05月20日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukdteboncomcn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofengteboncomcn 相关研究 1《休养生息，生生不息普林格与盈利周期跟踪》，2023511 2《股票型ETF放量，北向两融净流出微观流动性跟踪2023423 202357》，2023511 3《熬过逆风A股动静框架之静态指标》，202358 4《科技浪潮如何席卷而来？2013 2015科技牛市启示录兼论情绪指 标》，202358 5《若5月为加息终点，影响如 何》，202357 投资要点： 首批四单REITs扩募再更新。首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxxteboncomcn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxxteboncomcn 首批四单REITs扩募再更新，REITs市场下行 周观REITs2023年5月第3周 日，博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人，分别发布 旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。具体来看，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售 （定向扩募）。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13478亿元 （含本数，下同），拟发售份额上限为5768亿份（含本数，下同）；中金普洛斯 REIT本次扩募拟发售金额不高于1853亿元且不低于1821亿元，拟发售份额上限为458亿份；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4148亿元，拟发售份额上限为16亿份；华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为1640 亿元，拟发售份额上限为485亿份。 市场表现方面，本周REITs市场下行，博士招商蛇口产业园REIT（325）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌152，REITs总指数下跌092，产权REITs指数下跌100，经营权REITs指数下跌079。大类资产角度，REITs总指数 跑输沪深300指数109个百分点，跑输中证全债指数099个百分点，跑输南华商品指数251个百分点。REITs细分类别方面，博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT领涨，涨跌幅分别为325、 063、029。华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏北京保障房REIT领跌，涨跌幅分别为379、350、241。本周大宗交易成交额总计700996万元，成交价较前一日收盘价平均折价534。其中5月15日REITs 大宗交易成交额为50896万元，成交价较前一日收盘价平均折价948，5月17 日REITs大宗交易成交额为650100万元，成交价较前一日收盘价平均折价 120。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为022、002和006；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为018、0和002；经营 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为018、 005和009。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证1000，相关系数为0188。REITs内部相关性方面，近250日中，仓储物流REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为072。近20日中，交通基础设施REITs和生态环保REITs指数的内部相关性最高，相关系数为076。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看， 产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间 的相关系数分别为009、022、02和018。近20日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为001、025、018、017、046 和029。REITs对应个股表现方面，近250日中，中航首钢绿能REIT、红土创新 盐田港REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相 关系数分别为01、008和008。近20日中，华夏杭州和达高科产园REIT、富国首创水务封闭式REIT和华夏中国交建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为051、024和015。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额MA5为218亿元，环比上周下降217，产权和经营权成交额MA5分别为125和093亿元，环比上周分别变化了143和298。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保 障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为077、043、012、024、01、051亿元，环比上周分别变化了87、157、402、 57、417、356，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比353。成交量方面，成交量方面，本周REITs总成交量MA5为048亿份，环比上周下降175，产权和经营权成交量MA5分别为037和012亿 份，环比上周分别变化了110和330。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为023、005、003、009、002、006亿份，环比上周分别变化了34、172、442、65、447、366，其中本周MA5成交量最大的 REITs类型是园区基础设施，占比474。换手率方面，本周REITs换手率为38， 环比上周下降88，产权和经营权换手率分别为47和21，环比上周分别变 化了146和366。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为54、52、12、58、29、18，环比上周分别变化了88、285、447、 60、419、339。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为086；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为589。能源基础设施REITs中，中信建投国家 电投新能源REIT的PV倍数最小，为108；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为617。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为11；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为551。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT和华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为108；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为542。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为123；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为572。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为067；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为993。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1行业动态6 2一级市场8 3市场表现10 4相关性16 5流动性19 6估值21 7风险提示22 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比13 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量20 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 1行业动态 首批4单公募REITs扩募项目进度再更新。5月19日，博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4家基金管理人，分别发布旗下公募REITs基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告，以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。 受访专家和机构表示，扩募完成后，有利于相关基金提升所持有基础设施资产的区域多样性及分散度，预计能够促进基础设施资产持续稳定运营、实现资产增值。同时，“首发扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成，将进一步推动公募REITs常态化发行。 具体来看，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售（定向扩募）。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13478亿元（含本数，下同），拟发售份额上限为5768亿份（含本数，下同）；中金普洛斯REIT本次扩募拟发售金额不高于1853亿元且不低于1821亿元，拟发售份额上限为458亿份；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4148亿元，拟发售份额上限为16亿份；华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为1640亿元，拟发售份额上限为 485亿份。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 稳步发展房地产投资信托基金（REITs）。稳步推进房地产投资信托基金 （REITs）试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有 《关于金融支持住房租赁市场发并经营长期租赁住房。支持房地产投资信托基金（REITs）份额交易流通， 2023年2月24日央行、银保监会 展的意见（征求意见稿）》 促进长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、 深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。 支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务，满足租赁企业和经纪 20