周观REITs2023年4月第3周：首批公募REITs扩募项目落地，REITs市场继续下行

证券研究报告|策略周报 首批公募REITs扩募项目落地，REITs 市场继续下行 周观REITs2023年4月第3周 策略周报 2023年04月22日 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 研究助理 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 相关研究 1.《孤阴不长，独阳不生A股市场状态观察-》，2023.4.21 投资要点： 首批公募REITs扩募项目落地，盘活仓储物流和产业园场表现方面。博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大园REIT将以通讯方式召开基金份额持有人大会，以表决扩募、新购入基础设施项目等交易事 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 项。首批基础设施公募REITs扩募项目落地，这是进一步推动公募REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，体现出基础设施公募REITs具备较强的成长性以及能够合理扩大有效投资的市场价值。 市场表现方面，本周REITs市场下行，华夏越秀高速公路REIT（1.67%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数下跌2.70%，REITs总指数下跌0.81%，经营权 REITs指数下跌1.19%，产权REITs指数下跌0.16%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数0.65个百分点，跑输中证全债指数0.94个百分点，跑赢 南华商品指数1.28个百分点。REITs细分类别方面，华夏越秀高速公路REIT、红 土深圳安居REIT、中金安徽交控REIT领涨，涨跌幅分别为1.67%、1.45%、1.45%。 2《. 中特估+高股息策略——中国特 建信中关村产业园REIT、平安广交投广河高速REIT、东吴苏园产业REIT领跌， 色估值体系研究系列一》， 2023.4.21 3.《打破悲观预期的引擎》， 2023.4.18 4.《A股酝酿突破》，2023.4.16 涨跌幅分别为-9.16%、-3.66%、-2.99%。本周大宗交易成交额总计11096.95万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.89%。其中4月18日REITs大宗交易成交额为4025.74万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.01%，4月19日REITs 大宗交易成交额为98.67万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.53%，4月20日REITs大宗交易成交额为299.78万元，成交价较前一日收盘价平均折价1.77%，4月21日REITs大宗交易成交额为6672.76万元，成交价较前一日收盘价平均折 5《. REITs市场继续下行，流动性环 价1.25%。 比下降周观REITs2023年4月第2 周-》，2023.4.15 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.33、0和0.13；产权REITs指数与沪 深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.31、-0.02和0.06；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.25、 0.03和0.13。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证转债，相关系数为0.785。REITs内部相关性方面，近250日中，产业园区REITs指数和仓储物流REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.76。近20日中，生态环 保REITs指数和交通基础设施REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.84。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股 票板块之间的相关系数分别为0.21、0.3、0.32和0.27。近20日生态环保REITs 指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态 环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.55、0.16、0.52、0.24、0.6和0.54。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、富国首创水务封闭式REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强 的相关性，相关系数分别为0.21、0.17和0.16。近20日中，华安张江光大园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和博时招商蛇口产业园REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.52、0.26和0.2。 流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为4.16亿元，环比上周上升4.7%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.22和1.94亿元，环比上周分别变化了13.2%和-3.5%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障 性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为1.32、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 0.52、0.53、0.29、0.21、1.29亿元，环比上周分别变化了17.7%、-30.1%、-9.3%、 61.2%、-1.7%、14.3%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比31.8%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.82亿份，环比上周上升10.5%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.59和0.23亿份，环比上周分 别变化了16.6%和-2.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.36、0.05、0.12、0.11、0.03、0.15亿份，环比上周分别变化了19.5%、-29.8%、 -11.0%、62.3%、-10.4%、16.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比43.6%。换手率方面，本周REITs换手率为6.2%，环比上周上升20.9%，产权和经营权换手率分别为6.7%和5.4%，环比上周分别变化了14.9% 和10.3%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为8.4%、5.7%、2.9%、6.7%、5.8%、5.3%，环比上周分别变化了20.9%、-23.7%、-10.5%、62.1%、 1.2%、13.5%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.89；国泰君安东久新 经济REIT的估值收益率最高，为5.95%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.09；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.62%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1.13；中金普洛斯REIT的估值收益率最高，为5.43%。保障性租赁住房REITs中，华夏基金华润有巢REIT的PV倍数最小，为1.11；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.34%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.29；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为5.73%。交通基础设施REITs中，平安广交投广河高速REIT的PV倍数最小，为0.74；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为9.61%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性16 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示21 图表目录 图1：2023年REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债11 图8：中证REITs指数对比南华商品指数11 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比12 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅14 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅14 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比15 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性17 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性18 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量19 图32：REITs细分类别历史换手率20 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计8 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 上交所官网显示，中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新为已反馈，并已就首发上市上交所的反馈意见出具回复函。 深圳证监局组织开展第八期资本大讲堂，推动全局干部深化对REITs的理解认识。 表1：近期REITs行业动态梳理 时间相关主体相关文件内容要点 2023年2月2日证监会中国证监会召开2023年系统工 作会议 全力以赴抓好全面实行股票发行注册制改革。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。大力推进公募REITs常态化发行。统筹推动提高上市公司质量和投资端改革。深入实施新一轮推动提高上市公司质量三年行动方案，推动权益类基金高质量发展，引导更多中长期资金入市。 2023年2月8日 嘉实京东仓储基础 设施REIT 新上市 首只民企仓储公募REIT——嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基 金(基金代码:508098)正式在上海证券交易所上市。计划募集总额17.57亿 元,战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元,网下投资者认购金额超126倍,公众配售比例为0.46%。 2023年2月10日证监会2023年债券监管工作会议 总结债券监管工作，分析当前形势，研究部署2023年债券监管重点任务。 强调要全面深化REITs(不动产投资信托基金)市场建设，坚持发展与规范并重，全力推动REITs市场高质量发展。 强化银政企融资对接，引导金融机构加大重点项目建设融资支持，积极推进基础设施等领域不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行且募集资 2023年2月11日四川省人民政府《聚焦高质量发展推动经济运行金用于省内项目建设的，原始权益人可按投资规模的0.5%申请一次性补整体好转的若干政策措施》助、最高不超过500万元。常态