周观REITs2023年10月第1周：REITs指数上行，成交活跃度上升

证券研究报告|策略周报 策略周报 证券分析师吴开达 资格编号：S0120521010001 邮箱：wukd＠tebon.com.cn肖峰 资格编号：S0120522080003 邮箱：xiaofeng＠tebon.com.cn 研究助理 相关研究 1《.业绩磨底期的行业机会2023年 10月行业比较系列-》，2023.9.28 2.《德邦证券10月研判与金股》， 2023.9.27 3.《十一长假，防守反击》， 2023.9.24 4.《油价“风暴眼”，美股承压时》， 2023.9.24 2023年10月07日 REITs指数上行，成交活跃度上升 周观REITs2023年10月第1周 投资要点： 姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn姓名 资格编号：S11305XXXXXX 港股执业证号：非必填 邮箱：xxxxx＠tebon.com.cn 国务院办公厅发文鼓励境内基础设施REITs发行范围扩至景区项目。9月29日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知（以下简称《若干措施》），明确拓宽旅游企业融资渠道。鼓励在依法界定各类 景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 市场表现方面，本周（2023.9.25-2023.9.28）REITs市场上行，华安张江光大园REIT（4.62%）领涨。大类资产方面，中证REITs指数上涨0.21%，REITs总指数上涨0.18%，产权REITs指数上涨0.13%，经营权REITs指数上涨0.26%。大 类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.50个百分点，跑赢中证全债指数 0.10个百分点，跑赢南华商品指数0.51个百分点。细分类别方面，华安张江光大园REIT、华夏中国交建高速REIT、中信建投国家电投新能源REIT领涨，涨跌幅 分别为4.62%、3.07%、1.66%。中金普洛斯REIT、鹏华深圳能源REIT、国金中国铁建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-1.07%、-0.85%、-0.77%。本周大宗交易成交额总计0万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0%。 相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.14、0和0.06；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、-0.03和0.03；经营 5《. REITs指数下行，成交活跃度下 权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.15、 降周观REITs2023年9月第4周 -》，2023.9.23 0.06和0.07。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为中证国债，相关系数为0.351。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.78。近20日中，交通基础设 施REITs指数和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.77。REITs细分类别方面，近250日生态环保REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板 块之间的相关系数分别为0.12、0.14、0.25和0.14。近20日产业园区REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环 保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.65、0.03、0.17、-0.23、0.09和0.54。REITs对应个股表现方面，近250日中，华安张江光大园REIT、华夏越秀高速公路REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相 关性，相关系数分别为0.12、0.12和0.1。近20日中，华夏中国交建高速REIT、华夏基金华润有巢REIT和中航首钢绿能REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.5、0.22和0.21。 流动性方面，本周REITs总体成交活跃度上行。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.64亿元，环比上周上升15.5%，产权和经营权成交额(MA5)分别为 1.55和1.09亿元，环比上周分别变化了17.0%和13.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.95、0.29、0.29、0.23、0.11、0.77亿元，环比上周 分别变化了33.7%、14.3%、18.1%、-24.3%、-18.7%、21.0%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比36.0%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.6亿份，环比上周上升12.1%，产权和经营权成交量(MA5)分 别为0.46和0.15亿份，环比上周分别变化了10.9%和16.0%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 类REITs本周的MA5成交量分别为0.28、0.03、0.08、0.09、0.02、0.11亿份，环比上周分别变化了27.8%、17.6%、13.2%、-24.0%、-15.9%、25.5%，其中本 周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比46.0%。换手率方面，本 周REITs换手率为4.5%，环比上周上升31.6%，产权和经营权换手率分别为5.2% 和2.9%，环比上周分别变化了13.5%和3.6%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为6.6%、3.2%、4.6%、4.2%、3.2%、2.8%，环比上周分别变化了31.6%、14.6%、11.2%、-23.0%、-18.3%、13.5%。 估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.72；博时招商蛇口产 业园REIT的估值收益率最高，为6%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.07；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为5.84%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为0.99；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.2%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1.02；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.3%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.15；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.47%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.55；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为12.4%。 风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。 内容目录 1.行业动态6 2.一级市场8 3.市场表现11 4.相关性15 5.流动性19 6.估值21 7.风险提示22 图表目录 图1：近期REITs相关大事件概览7 图2：一级市场REITs持续扩容8 图3：REITs上市首日涨跌幅&市值8 图4：各大类资产本周表现对比11 图5：REITs指数趋势11 图6：中证REITs指数对比沪深30011 图7：中证REITs指数对比中证全债12 图8：中证REITs指数对比南华商品指数12 图9：各大类资产历史表现对比12 图10：REITs细分类别本周表现对比13 图11：园区基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图12：能源基础设施REITs相对发行价涨跌幅13 图13：仓储物流REITs相对发行价涨跌幅13 图14：保障性租赁住房REITs相对发行价涨跌幅13 图15：生态环保REITs相对发行价涨跌幅14 图16：交通基础设施REITs相对发行价涨跌幅14 图17：REIT细分类别历史表现对比14 图18：REITs历史大宗交易15 图19：REITs指数和大类资产相关性近20日、60日和250日相关性16 图20：REITs细分类别内部相关性16 图21：REITs细分类别和对应股票板块及个股相关性17 图22：中证REITs指数与沪深300以及中证全债120日相关性18 图23：中证REITs指数与南华商品指数以及黄金120日相关性18 图24：产业园区REITs指数与对应板块120日相关性18 图25：能源设施REITs指数与对应板块120日相关性18 图26：仓储物流REITs指数与对应板块120日相关性18 图27：保租房REITs指数与对应板块120日相关性18 图28：生态环保REITs指数与对应板块120日相关性19 图29：交通基础设施REITs指数与对应板块120日相关性19 图30：REITs细分类别历史成交额19 图31：REITs细分类别历史成交量20 图32：REITs细分类别历史换手率21 图33：REITs估值表现21 表1：近期REITs行业动态梳理6 表2：REITs发行动态统计9 表3：REITs潜在项目统计9 1.行业动态 9月29日，国务院办公厅印发《关于释放旅游消费潜力推动旅游业高质量发展的若干措施》的通知（以下简称《若干措施》），明确拓宽旅游企业融资渠道。鼓励在依法界定各类景区资源资产产权主体权利和义务的基础上，依托景区项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 时间 相关主体 相关文件 内容要点 7月12日，上交所发布关于支持常态化开展REITs业绩说明会的通知。上交所表示，REITs业绩说明会是基金管理人履行信息披露职责、回应投资者 2023年7月12日 上交所 REITs业绩说明会 关切、保护投资者合法权益的重要渠道。为进一步推进“开门办审核、开门 办监管、开门办服务”，提升REITs治理水平，促进REITs市场健康持续发 展，该所积极倡导已上市REITs产品通过业绩说明会等方式加强投资者交流。 表1：近期REITs行业动态梳理 2023年7月19日万科申报 2023年7月24日发改委新闻发布会 2023年7月25日证监会系统年中工作座谈会 2023年8月1日发改委国务院文件 近日，消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正在首批申报阶段，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。 国家发展改革委发布关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知，其中提出，鼓励民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。将进一步加大工作力度，推荐更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，促进资产类型多样化，进一步拓宽民间投资的投融资渠道，降低企业资产负债率，提升再投资能力。各省级发展改革委要与自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通协调，重点围绕前期手续完善、产权证书办理、土地使用管理等方面，帮助落实存量资产盘活条件，支持更多的民间投资项目发行基础设施REITs。 证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，进一步提升服务国家重大战略的质效。贯彻落实国务院常务会议审议通过的《加大力度支持科技型企业融资行动方案》，着力健全支持优质科技型企业的制度机制，坚守科创板、创业板定位，进一步提升服务的精准性。推动公司债和企业债协同发展，做优做强科创债，抓紧推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地。进一步提升期货市场功能，更好服务经济平稳运行大局。 国家发展改革委等部门发布关于实施促进民