房地产行业2023年9月报：基本面依旧疲弱，政策“托底”意图明确，四季度是重要观察期

房地产2023年9月报—— 基本面依旧疲弱，政策“托底”意图明确，四季度是 重要观察期 微软雅黑28p 杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生黄意涵对本文的贡献 2023年9月24日 1 •报告期：8月销售面积、房价仍然疲弱。新政后新房销售环比微幅改善，但景气仍低，二手房修复优于新房。 •展望：政策托底下市场修复可期，但政策传导尚需时日，四季度或有所好转 •报告期：新开工投资持续疲软，竣工保持强劲 •展望：开发投资年内或将持续承压 •报告期：央行“831”新政超预期出台，一揽子政策密集落地，需求端实质性转向 •展望：突破此前市场对于地产政策的预期上限，政策将持续落地 2 房地产主要指标趋势回顾展望 从8月的情况来看，房地产尚处调整阶段，各项指标继续下滑。根据统计局数据，8月商品房销售面积、销售金额累计同比跌幅持续扩大，销售压力仍然较大。房企对市场预期仍然悲观，房地产开发投资依旧大幅下滑。8月国房景气指数为93.56，已连续5个月下滑，且跌幅不断扩大。值得期待的是，新一轮的房地产放松已开启。在7月中央“政策吹风”后，实质性政策在8月底陆续落地。先后出台“认房不认贷”、下调首/二套房首付比例、取消限购等优化措施，一线城市也出台了实质性政策放松。目前的政策出台力度、频度已突破此前市场对于地产政策的预期上限，显示出较强托底信号。从9月新政后对销售市场的跟踪来看，新房环比仅有微幅改善，市场景气程度尚未恢复。二手房修复优于新房，中介到访热度边际提升。 展望来看，政策出台传导至销售尚需时日，9月销售降幅或难大幅收窄。不过，四季度考虑到去年同期低基数的影响，疲弱之 势或有所改善。当前已超出年中我们对于政策出台的预期上限，但是行业实现趋势性好转仍离不开宏观经济及收入预期的修复。 类别 2023年1-7月表现 2023年8月趋势 1-8月同比 是否符合市场预期 2023年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续放松 - 超预期 政策环境持续宽松 需求端供给端 销售市场 商品房销售面积 -6.5% 跌幅扩大 -7.1% 是 -10.2%/-4.3%（统 计局基数调整） 商品房销售额 -1.5% 跌幅扩大 -3.2% 是 - 70大中城市房价 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.1% 新房、二手房同环比跌幅均扩大 新房同比：-0.6%二手房同比：-3.2% 是 - 土地市场 土地成交建面 -28.3% 跌幅扩大 -30.2% 是 - 土地出让金 -25.4% 跌幅缩小 -21.6% 是 开发投资 新开工面积 -24.5% 跌幅缩小 -24.4% 是 -20.0% 竣工面积 20.5% 增幅减少 19.2% 是 10.0% 施工面积 -6.8% 跌幅扩大 -7.1% 是 -7.0% 房地产开发投资额 -8.5% 跌幅扩大 -8.8% 是 -9.8%/-7.5%（统计局基数调整） 房地产开发到位资金 -11.2% 跌幅扩大 -12.9% 是 - 数据来源：招商银行研究院 销售：市场延续调整，政策支持下悲观预期或有所缓和 •9月以来商品房成交环比小幅回升，但成交规模依然处于近5年低位。央行831政策后，各地需求端政策密集落地。新房环比有所改善，30大中城市9月1-20日环比8月1-20日上升了8.7%。不过，整体看新房景气度尚处低位，9月1-20销售面积同比2022年同期为 -12.0%。从绝对值看，9月中上旬成交面积仍处于近5年低位。我们认为新房景气偏低或有两方面原因，一是从过往经验看政策传导至销售市场改善尚需时日；二是受房企出清影响新房推盘量仍处于大幅下降态势。 •分城市能级看，一、二、三线城市9月1-20日商品房成交面积同比2022年同期分别为-35.1%、14.5%、-27.5%，环比8月1-20日分别为12.1%、11.8%、-3.0%。其中二线城市同比自5月以来再度转正。分城市看，杭州、成都、青岛等同比大幅转正，其余城市跌幅略有缩窄。 新建商品房成交面积同比增速 2023年2022年 1783% 819% 368%219% 361% 1742% 1-9.209月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京6%0%-53%-28%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% -48% -46% -18% 上海14% -39%-44% -15%-47%-39% 7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350% 61%11%-8% -29% 85% -87% 1%20% -20% 8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52% 31%-7% 广州-3%-21%-24%-51%9% -33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19% 9%47%1% -28%341%-81% -34% -24%-50%-75%-19%-12%-11% 21% -28%-69%-55%-16% -16% 深圳-7%-45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94% 47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9% -32% -5%-22%-24% -55% -58% -49% -34% -51% -33% -16% 36% -22% -36% -39% -9% -57% 杭州9%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5% 319%2%17%150%57%58%25%28% -23%755%-67% -51% 24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-20% 45%-42% -18%-22% -7% 5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89% -50%-25%-44%-13% -37%-51%-61%-61%34%7% 武汉-10%-22% 5%-19%-24%-34%-12% -65%-42%-64% -13%10%65%75%61%54% 449%-73%-41%-4% -29%-57% -33%-46%-51%-40%-31%-31% 成都4%99%634%-19%-13%-2%-23%-34%33%-13%23% 33%18%5%2%-3%-13%100%-83% -36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23% -47% -22% -23% 39% 10% 40%-5%-25% 43% 16% 22% 35%24%22% 青岛-15%29%8%21%-19%-33%-36%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178% 苏州-33%-54%-60%-35%-8% -32%-28%-44%-44%-78%-76% 15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13% 39% 139% 74% -30% -29% -55% -1% 56% -77% -29% -76% -19% -52%-68% 大连-12%98%0%-13%-61%-41%-10%0%-15%-48%30%-9% 福州-28%-30%-68%10%23%-73%-61%-8%-54%-34%-51% 12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162% -32%-34% -34%-28%-55%-42%-61% -20% -29% 13%5%-62% -7%-20%36%89%44% 24% 12% -5%-45%45% 10%130%68%38%22% 8% 34% 厦门24%-40%-11%-33%-1%3%-26%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193% -7%75%12% 15%-9% -50%-23%-48% 南宁 -8%-21%-56%-15% -41% -11%-10% -1% 23% 无锡东莞 -13%-2%-29%-32% -50%-33%-50%-42% -42% -67% -16%-31%-56%0% -10% 10% -55% -7% 266% 34%38%17% 12%-38%-48% 12% 19%-28% -22% -3%15% -9%-45% -34% -8%-25% -46%-55%-23%-6%-15% -58% -56% -47% -36% 10% -59% -32% -57% -46% -58% -34% -20% -36% -43% -52% 15%-43%-51%-70% 117%-74%-35%-26%-28% -46%-43%-46% 23% -21%-58%-47%-40%-48% -63% -66% -81% 114% 55% -67% 469% -35%46% 23% -92% 惠州 14% -21% 扬州 4% -16% 韶关江阴 -22%-64%2%19% 0%-40% 40%-63%-24% -17% -33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180% -2%9%-15% 20%22%52% -38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% -16% 80% -23% 67% 134% -69% 11% -23% 23% -33% -43% 0% -43%-58% -56% -68% -56% 62% 6%12% -52% -40% -27% -18% -55%-54% -47%51%57% 5%127%78% 64%66%81%-5%65%9% 7%-39%12%31%-5%13% -38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% -42% -31% 21%0% -15%24%3%-63%-80%-15%-14%-45%83% 46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33% -19%-33% -33% -29% -38% -40% -6% 25% 13% 41% 30%26%41%50% 59% 27% 17% -24% -20% -21% -33% 14% 84% 106% 66% 112%118%168%100% 61% 23% -3% -42% -26% -45% -46% -9% 21% -2% 51% 16%9%22%32% 51% 28% 6% -69%-25%-34% 450%682%66%45%83%729%-25%54% 25% -19%37%14%180%-9%9%-61%-88%-77%-74%-64%-68% 一线城市 3% 二线城市 -9% 三线城市 -4% 30大中城市-5% -4% -7% -11% 4% -30% -24% -18% 13%-19%-6%-4%-48% -61% -47% -7% -30% -43% -8% -23%